A1 REAL ESTATE

LE GUIDE DE LA LOCATION SAISONNIERE

La location saisonnière c'est quoi ?

Selon le Code du tourisme, la location saisonnière correspond à « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

Il peut s'agir de la location de votre résidence principale ou résidence secondaire. La plupart du temps, ce type de location est conclu soit :
  • par l'intermédiaire d'une agence immobilière
  • de particulier à particulier
  • via des plateformes de location type Airbnb

Le bail d’habitation classique (pour les locations à long terme) est régi par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi a été renouvelé, mise à jour, par la loi Alur de 2014 afin d’y intégrer les évolutions liées à la location saisonnière.

A savoir :
  • Le bail ne peut pas être signé pour une durée supérieure à 90 jours.
  • Le bailleur peut indiquer un nombre d’occupants maximum autorisés.
  • Le bailleur a le droit d’interdire un animal
  • Le propriétaire n’a pas le droit d’obliger le locataire à prendre une assurance
  • La location saisonnière en tant que location meublée doit répondre à certaines exigences. Ainsi, le logement doit disposer des équipements obligatoires dans un bien meublé.

La location saisonnière est ainsi définit comme une location de courte durée.

Le bail en location saisonnière

Contrairement aux baux d'habitation classiques, soumis à la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière n'est régie que par le Code civil (article 1713 et suivants).

La durée, le prix et les conditions du bail code civil sont fixés en toute liberté par les deux parties prenantes. Ce type de bail est très souvent utilisé sur des biens considérés comme « atypiques » avec par exemple une belle vue, un grand balcon, une grande surface, etc.

Le bail saisonnier doit contenir :
  • Les informations sur les deux parties (nom, coordonnées, etc.)

  • La durée exacte de la location (avec jour d’arrivée et jour de départ). Le locataire quitte simplement les lieux à la date de fin du bail, sans avoir à envoyer de lettre de préavis 

  • Les caractéristiques du logement (adresse, superficie, description complète, services mis à disposition (exemple : piscine, parking)). A noter que le bailleur doit joindre une information pour démontrer qu'il respecte les exigences de sécurité 

  • Le prix et la procédure de règlement de la location saisonnière

Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés en présence du bailleur (ou de son représentant) et du locataire.

Plusieurs documents doivent être joints au contrat de bail :

Réglementation : le prix de la location, acompte et arrhes

Le contrat doit mentionner :

  • le montant prévisionnel de la taxe de séjour. Lorsque le logement est loué via un site de réservation en ligne, la taxe de séjour est perçue directement par le site internet qui la reverse à la commune concernée.

  • Le contrat doit indiquer les conséquences de l'annulation d'une réservation.

  • Les règles concernant le dépôt de garantie et l’état des lieux. La loi n’encadre pas le dépôt de garantie, mais le montant du dépôt correspond généralement à 20 % ou 30 % du montant total du loyer. La date limite de restitution est 3 mois après le départ du locataire.

Les arrhes
Elles n'engagent pas définitivement le locataire ni le loueur. Elles peuvent être conservées par le loueur en cas d'annulation.
Elles doivent être restituées au double par le loueur qui renonce à la location (article 1590 du Code civil).

L' acompte
Lorsque les sommes versées ont été stipulées comme un acompte par le contrat de location, cet acompte engage définitivement le loueur et le locataire.
Le locataire peut être obligé de verser la totalité du loyer en cas d'annulation.
En cas de contestation devant la juridiction civile, le locataire ne peut être dispensé de payer la totalité de la location que s'il démontre qu'il a été contraint de résilier pour cas de force majeure.

> Les règles à respecter en location saisonnière

Comment louer sa résidence secondaire ?

La plupart du temps, ce type de location est conclu soit :
  • par l'intermédiaire d'une agence immobilière
  • de particulier à particulier
  • via des plateformes de location type Airbnb (ou AbritelAmivacHomelidays, etc.)

Ce type de location est de courte durée : pour quelques jours ou à la semaine. Il peut s'agir de la location de votre résidence principale ou résidence secondaire.

Il est possible de faire de la location saisonnière avec une résidence secondaire.

Si vous souhaitez mettre en location votre bien pour une durée de plus 120 jours/an, le logement ne sera plus considéré comme résidence principale, mais comme résidence secondaire. C’est pourquoi il faudra obligatoirement se rendre en mairie afin de le déclarer. 

Au moment de l’enregistrement, le décret JORF du 30 avril 2017 préciser les informations à fournir par le loueur : 
  • Identité complète du déclarant
  • L’adresse du logement et le numéro invariant de la taxe d’habitation
  • Le statut du logement (résidence principale ou non)
  • Les périodes pendant lesquelles le déclarant souhaite mettre son bien en location
  • Le nombre de pièces et de lits
  • Le niveau de classement de la qualité du meublé de tourisme

Dans certaines communes, les loueurs doivent aussi demander une autorisation de changement d’usage (le changement d’usage est provisoire. A l’expiration de celui-ci, le logement retrouve son usage principal d’habitation classique.). C’est le cas notamment pour la ville de Paris. 

A noter : La ville de Paris n’est pour le moment pas concernée par l’obligation du permis de louer, mais c’est le cas pour beaucoup de communes en Ile-de-France.

Quels sont les avantages de la location saisonnière ?

Cela permet de : 
  • Eviter les loyers impayés puisque le versement du loyer se fait avant d'intégrer la location.
  • Rester libre et gérer le calendrier de location comme bon vous semble
  • Limiter les risques de dégradation, l'entretien du logement entre chaque location assure la conservation en bon état
  • La fiscalité s'avère avantageuse. Les régimes en micro BIC et en réel permettent que le calcul de l’imposition se base sur les recettes perçues. Il est possible d'obtenir un abattement forfaitaire.

Les garanties

L'assurance habitation contient une clause « responsabilité civile » qui doit couvrir la responsabilité du propriétaire en cas de problème pendant la location.

Conseil : Penser à vérifier que vous êtes bien assuré contre certains risques (incendie, dégât des eaux, etc.).

Fiscalité et règlementation - qui peut louer en saisonnier ?

En ce qui concerne la location saisonnière, deux principaux statuts juridiques sont possibles :
Dans la mesure où il s’agit d’un type particulier de location meublée, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, en location saisonnière, l’imposition se fait au moment de la déclaration annuelle de revenus.

Qu’il s’agisse de l’imposition de la location saisonnière d’une résidence principale ou résidence secondaire, les règles sont les mêmes.

Il est nécessaire de déclarer les revenus locatifs à travers le formulaire 2042 C-PRO.

En fonction de la situation, il faudra cocher la case :
  • 5ND pour les locations saisonnières classiques ;
  • 5NG pour les locations saisonnières classées.

Le montant de cette taxe est fixé par chaque commune par nuit et par personne selon le type d’hébergement. Le loueur devra récolter cette taxe et la reverser à la commune.

Les astuces A1 Real Estate

Faire appel à une agence gérer sa location saisonnière:
Nul besoin de se déplacer pour réaliser les tâches telles que :
  • Créer les annonces
  • Gérer les réservations
  • Répondre aux clients
  • Préparer la propriété
  • Accueillir
  • Maintenir la propriété


Equiper la propriété pour une location saisonnière :
Les équipements qui pourraient faire toute la différence :
  • L’équipement Wifi
  • La cuisine intégrée
  • La place de stationnement
  • L’espace de travail
  • Le lave-linge
  • Le sèche-linge

Comment préparer son logement ?

Pensez à :
  • Libérer des rangements
  • Sécuriser les effets personnelles dans des placards à clef
  • Entretenir le bien régulièrement
  • Faire une maintenant au moins une fois par an

Maintenance une fois par an :
  • Peintures intérieures et extérieures
  • Remplacer le linge de lit, les serviettes et les tapis de sol.
  • Faire réviser tous les appareils électriques, chauffage, climatiseur, chauffe-eau, etc.

  • Les installations électriques doivent être conformes aux normes.
  • L'installation d'un détecteur de monoxyde de carbone est recommandée.
  • La norme sécurité incendie impose la présence d’un détecteur de fumée (DAAF) dans le logement.
  • La norme NF P01-012A impose la présence de garde-corps aux fenêtres, dans les escaliers, sur les balcons pour lutter contre les accidents.
  • Si piscine il y a , il est obligatoire d’installer un dispositif de sécurité (barrière de piscine ou alarme de piscine).

> Le guide des diagnostics immobiliers

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