COMMENT LOUER SON MEUBLE EN SCI ?
Sommaire
- Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
- Est-ce que la SCI et la location meublée sont compatibles ?
- Comment créer une SCI pour de la location meublée ?
- Quel régime fiscal ?
- La location meublée en SCI est-elle soumise à de la TVA ?
- Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI en location meublée ?
- Quel amortissement pour le logement meublé loué par une SCI ?
- Peut-on cumuler le régime de la SCI avec le statut de LMNP ?
1. Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?
Une SCI désigne un groupe de personnes (physiques ou morales) définies comme associés pour acheter et gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Le but étant d’investir ensemble afin de partager les bénéfices.
Cependant, même s’il s’agit d’une gestion commune, un des associés doit être désigné à titre de gérant soit directement dans les statuts de la SCI soit par vote lors d’une Assemblée Générale.
La SCI est considérée comme la meilleure solution pour gérer un patrimoine immobilier familial ou professionnel en raison de la sécurité et de la flexibilité fiscale dont bénéficient les membres associés.
2. Est-ce que la SCI et la location meublée sont compatibles ?
Pour qu’une SCI puisse faire de la location meublée, elle doit se trouver dans l’une des situations suivantes :
- Être une SCI à l’IS pour la location meublée (En cas de location meublée, la SCI à l’IS voit tous ses bénéfices imposés au titre de l’impôt sur les sociétés. Il n’y a pas de distinction entre les revenus locatifs provenant d’un bien vide et ceux provenant d’un bien meublé)
- Limiter les revenus locatifs provenant de la location meublée (Le montant des recettes provenant de la location meublée ne doit pas dépasser 10 % du montant total des recettes réalisées par la SCI)
3. Comment créer une SCI pour de la location meublée ?
- Rédiger les statuts de la SCI
- Déposer le capital social.
- Publier un avis de création de société dans un journal d’annonces
- Réaliser les démarches de création d'entreprise
4. Quel régime fiscal ?
Les revenus provenant d'une location meublée sont imposés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non au titre des revenus fonciers.
La société civile immobilière qui fait de la location meublée va être redevable de l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI va pouvoir déduire ses charges de ses recettes, et n’être imposée que sur les bénéfices. Celle-ci pourra également amortir l’achat des biens immobiliers.
Si une SCI fait de la location meublée à titre occasionnel peut être à l’IR si le montant hors taxe des recettes liées à l’activité de location n’excède pas 10% du montant des recettes totales hors taxes.
5. La location meublée en SCI est-elle soumise à de la TVA ?
La SCI est obligatoirement soumise à la TVA lorsque les biens immobiliers aménagés sont loués à usage professionnel. Si la société met en location des locaux meublés ou non meublés à usage d’habitation, elle n’est pas assujettie à la TVA.
> Peut-on transformer un local commercial en habitation ?
- Amortissement du bien immobilier ce qui permet de réduire les impôts dus par la SCI
- Déduction de charges qu’en cas d’imposition à l’IR qui incluent la rémunération du gérant
- Taux d’imposition réduit à 15% lorsque les bénéfices imposables sont inférieurs à 42 500€, ou d’un taux fixe de 25% lorsqu’ils sont supérieurs
Inconvénients :
- Tenir une comptabilité commerciale
- Déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice social
- Double imposition des bénéfices en cas de versement de dividendes aux associés, soumis à un prélèvement forfaitaire unique, dont le taux est à 30%
- Application du régime des plus-values professionnelles (plus défavorables que celui des plus-values des particuliers)
7. Quel amortissement pour le logement meublé loué par une SCI ?
- Linéaire : cela permet de déduire les coûts d'acquisition ou de construction d'un bien immobilier sur une période de temps déterminée (généralement 27.5 ans). Cela permet à la SCI de déduire tous les ans une partie de la valeur du bien sur la déclaration d'impôt
- Micro-foncier : cela permet de déduire les revenus locatifs de manière forfaitaire, sans tenir compte des charges réelles. Les SCI peuvent bénéficier du régime micro-foncier si leurs revenus locatifs ne dépassent pas 23 000€ pour les SCI soumise à l'impôt sur le revenu et 70 000€ pour les SCI soumise à l'impôt sur les sociétés
Pour pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux, la SCI :
- Avoir un taux d'occupation supérieur à 90%
- Ne pas dépasser certains plafonds de revenus.
8. Peut-on cumuler le régime de la SCI avec le statut de LMNP ?
La LMNP offre certains avantages à la SCI :
- Amortissement des travaux
- Absence de déduction de l’amortissement du bien lors du calcul de la plus-value réalisée en cas de vente du logement, cela permet de réduire le montant de l’impôt sur les plus-values
- Application du régime des plus-values des particuliers
- Application du régime des micro-BIC
- Maintien de l’imposition à l’IR (impôt sur le revenu)
L’obtention de ce statut par la SCI nécessite deux (2) conditions :
- Les revenus tirés de la LMNP correspondent à moins de 10% de l’ensemble du chiffre d’affaires annuel réalisé par la SCI
- L’activité de LMNP n’est exercée par la SCI qu’à titre occasionnel