ENCADREMENT DES LOYERS
Sommaire
- Comment est établit le loyer médian de référence ?
- Qu'est-ce que le complément de loyer exceptionnel ?
- Peut-on encourir des risques en cas de dépassement ?
- Quels sont les recours possibles ?
- Dans quelles zones s'applique l'encadrement des loyers ?
- Comment éviter l'encadrement des loyers ?
- Quelques liens utiles
Les loyers de référence minorés, loyers de référence et loyers de référence majorés sont calculés en fonctions du prix au mètre carré de surface habitable.
Cette surface est identique à la surface indiquée dans tous les baux de locations correspondant à une résidence principale du locataire.
Pour éviter les imperfections de la loi de 48 , la loi ELAN à travers l’article 140 précise que la valeur maximale est de 120 % du loyer moyen constaté pour un type de bien et une zone donnée.
Pour respecter l'encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.
Cela concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail.
Comment est établit le loyer médian de référence ?
- La zone : un découpage en quartiers administratifs (80 quartiers à Paris)
- L'année de construction : sont définies avec comme bornes 1946, 1970, 1990
- Le type de location : vide ou meublée
- Le nombre de pièces
Les valeurs d’encadrement prennent aussi en compte les locations meublées , pour lesquelles l’encadrement des loyers s’applique quand il s’agit de meublé résidence principale en bail d’un an. L’encadrement s’applique également aux colocations (bail unique ou bail individuel).
A savoir : Loyer maximum = loyer de référence majoré = loyer médian de référence X 1.2
Qu'est-ce que le complément de loyer exceptionnel ?
Il est possible de dépasser le loyer maximum en définissant un complément de loyer exceptionnel.
"Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique." (article 140 de la loi ELAN)
Le complément de loyer doit être justifié par un élément exceptionnel par rapport au bien de la même zone ayant les mêmes caractéristiques de nombre de pièces, de date de construction ou de location meublée ou vide.
> Il est possible de demander un complément de loyer exceptionnel pour : terrasse, jardin, hauteur sous plafond de plus de 3,30 mètres, parking, vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre Dame), équipements luxueux de type sauna, cinéma.
> Il n'est pas possible d'appliquer un complément de loyer pour : passoire thermique, vis-à-vis à moins de 10 mètres, mauvaise orientation, luminosité, exposition, cave standard, parquet et moulures et petit balcon.
Peut-on encourir des risques en cas de dépassement ?
En cas de complément de loyer exceptionnel non justifié – ou d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans aucune justification – le propriétaire bailleur prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire en cours de bail.
En cas de non-respect des dispositions de l’encadrement (indication du loyer de référence majoré dans le bail, justification d’un complément de loyer exceptionnel en cas de dépassement), les amendes peuvent aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale.
Quels sont les recours possibles ?
Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, la diminution de loyer doit être demandée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail (hors complément de loyer éventuel).
Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
En cas de désaccord, le locataire comme le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation. La loi ELAN a prévu un cadre de négociation, la demande doit se faire 5 mois avant le renouvellement. Retrouvez plus d'informations sur le site de la Mairie de Paris.
Dans quelles zones s'applique l'encadrement des loyers ?
- Paris (depuis le 1er juillet 2019)
- Lille (depuis le 1er mars 2020)
- Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021)
- Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville (depuis le 1er décembre 2021)
- Lyon (depuis le 1er novembre 2021)
- Montpellier (depuis le 1er juillet 2022)
- Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022)
Comment éviter l’encadrement des loyers ?
Pour éviter l'encadrement des loyers, il est possible de :
- Proposer un bail code civil,
- Louer comme résidence secondaire ou
- Louer comme logement de fonction ou à une société
En effet, En résidence secondaire, il n'y a pas d'encadrement de loyer (bail code civil). En effet, le bail Code Civil correspond aux personnes qui souhaitent louer une résidence secondaire, un pied à terre, mais cela peut aussi correspondre aux entreprises qui souhaitent louer pour l’un de ses collaborateurs, ou pour un usage corporate dans le cadre d’un logement de fonction.
A noter : Le bail mobilité est bien soumis à l’encadrement des loyers quand il s’agit de la résidence principale du locataire, comme l'indique cette fiche de l’ANIL.