ENCADREMENT DES LOYERS
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une résidence principale ?
- Comment est établit le loyer médian de référence ?
- Qu'est-ce que le complément de loyer exceptionnel ?
- Peut-on encourir des risques en cas de dépassement ?
- Quels sont les recours possibles ?
- Dans quelles zones s'applique l'encadrement des loyers ?
- Comment éviter l'encadrement des loyers ?
- Le bail mobilité et l'encadrement des loyers
- Quelques liens utiles
L’encadrement des loyers consiste à respecter des lois et règlements qui fixent des limites au niveau des loyers et au niveau des augmentations qu'on peut leur appliquer.
Cela concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail. L’encadrement des loyers ne s’applique qu’en résidence principale.
Pour se conformer à l'encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.
Cela ne concerne ni les résidences secondaires, ni les logements HLM, ni les locations saisonnières.
1. Qu'est-ce qu'une résidence principale ?
Selon la loi du 6 juillet 1989 comme étant "le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation." (article 2).
Dans le contrat de résidence principale, on sépare le loyer et les charges. Il est primordial de demander au propriétaire bailleur de fournir l’arrêté des comptes de charges.
Depuis 2019, les loyers sont encadrés à Paris (loi Alur) pour les résidences principales.
2. Comment est établit le loyer médian de référence ?
Pour éviter les imperfections de la loi de 48 , la loi ELAN à travers l’article 140 précise que la valeur maximale est de 120 % du loyer moyen constaté pour un type de bien et une zone donnée.
Le loyer médian de référence correspondant aux médianes (à la moyenne) d’échantillons de contrats définis en fonction de :
- La zone : un découpage en quartiers administratifs (80 quartiers à Paris)
- L'année de construction : sont définies comme bornes 1946, 1970, 1990
- Le type de location : vide ou meublée
- Le nombre de pièces
Les valeurs d’encadrement prennent aussi en compte les locations meublées, pour lesquelles l’encadrement des loyers s’applique quand il s’agit de meublé résidence principale en bail d’un an.
L’encadrement s’applique également aux colocations (bail unique ou bail individuel).
A savoir : Loyer maximum = loyer de référence majoré = loyer médian de référence X 1.2
3. Qu'est-ce que le complément de loyer exceptionnel ?
Il est possible de dépasser le loyer maximum en définissant un complément de loyer exceptionnel.
"Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique." (article 140 de la loi ELAN)
Le complément de loyer doit être justifié par un élément exceptionnel par rapport au bien de la même zone ayant les mêmes caractéristiques de nombre de pièces, de date de construction ou de location meublée ou vide.
> Il est possible de demander un complément de loyer exceptionnel pour : terrasse, jardin, hauteur sous plafond de plus de 3,30 mètres, parking, vue exceptionnelle (Tour Eiffel, Notre Dame), équipements luxueux de type sauna, cinéma.
> Il n'est pas possible d'appliquer un complément de loyer pour : passoire thermique, vis-à-vis à moins de 10 mètres, mauvaise orientation, luminosité, exposition, cave standard, parquet et moulures et petit balcon.
4. Peut-on encourir des risques en cas de dépassement ?
En cas de complément de loyer exceptionnel non justifié – ou d’un loyer dépassant le loyer de référence majoré sans aucune justification – le propriétaire bailleur prend le risque de voir la valeur contestée par le locataire en cours de bail.
En cas de non-respect des dispositions de l’encadrement (indication du loyer de référence majoré dans le bail, justification d’un complément de loyer exceptionnel en cas de dépassement), les amendes peuvent aller jusqu’à 5000€ pour une personne physique, 15 000€ pour une personne morale.
5. Quels sont les recours possibles ?
Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, la diminution de loyer doit être demandée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail (hors complément de loyer éventuel).
Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer un nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant la date de renouvellement du bail.
En cas de désaccord, le locataire comme le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation. La loi ELAN a prévu un cadre de négociation, la demande doit se faire 5 mois avant le renouvellement. Retrouvez plus d'informations sur le site de la Mairie de Paris.
6. Dans quelles zones s'applique l'encadrement des loyers ?
- Paris (depuis le 1er juillet 2019)
- Lille (depuis le 1er mars 2020)
- Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse (depuis le 1er juin 2021)
- Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville (depuis le 1er décembre 2021)
- Lyon (depuis le 1er novembre 2021)
- Montpellier (depuis le 1er juillet 2022)
- Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022)
7. Comment éviter l’encadrement des loyers ?
Pour éviter l'encadrement des loyers, il est possible de :
- Proposer un bail code civil,
- Louer comme résidence secondaire ou
- Louer comme logement de fonction ou à une société
En effet, En résidence secondaire, il n'y a pas d'encadrement de loyer (bail code civil). En effet, le bail Code Civil correspond aux personnes qui souhaitent louer une résidence secondaire, un pied à terre, mais cela peut aussi correspondre aux entreprises qui souhaitent louer pour l’un de ses collaborateurs, ou pour un usage corporate dans le cadre d’un logement de fonction.
A noter : Le bail mobilité est bien soumis à l’encadrement des loyers quand il s’agit de la résidence principale du locataire, comme l'indique cette fiche de l’ANIL.
8. Le bail mobilité et l’encadrement des loyers
Le bail mobilité est bien soumis à l’encadrement des loyers quand il s’agit de la résidence principale du locataire, comme l'indique cette fiche de l’ANIL.
Ainsi, pour que le bail mobilité ne soit pas concerné par l’encadrement des loyers (comme tout autre contrat de location), le logement ne doit pas être la résidence principale du locataire, il doit être sa résidence secondaire.
En effet, l’encadrement des loyers ne s’applique pas si c’est la résidence secondaire du locataire.