Location meublée : Que faire en cas de loyer impayé ?
Les raisons pour lesquelles les locataires ne sont pas en mesure de payer leur loyer sont nombreuses. Du chômage aux factures de médicaments pour les maladies de longue durée, il est parfois difficile de payer le loyer à temps. Ou, dans certains cas, payez-le du tout. Heureusement, il existe certaines mesures et dispositions que le locataire et le propriétaire / locateur peuvent prendre pour éviter l’annulation et la résiliation du bail et l’expulsion éventuelle.
Les causes des impayés sont nombreuses (chômage, transition de vie, maladie, surendettement, etc.), et il est parfois difficile de payer son loyer correctement.
Le but étant d’éviter l’annulation et la résiliation du contrat de location et la mise en place de la procédure d’expulsion.
Locataire, comme propriétaire, des mesures et des dispositions peuvent être mises en place.
À partir de quand un loyer est-il considéré comme impayé ?
Un loyer est considéré comme impayé à partir d’un moment où le versement ne se fait pas à la date fixée dans le contrat de location.
Selon certains organismes, notamment d’après la Caisse d’Allocations Familiales, le loyer est considéré comme impayé lorsque la dette dépasse plus de deux mois de loyer hors charges (avant déduction des aides).
Quelles sont les solutions afin d’aider les locataires ?
Comme pour les propriétaires, les locataires peuvent prévoir de mettre en place certaines mesures afin de prévenir les impayés :
- Faire une demande d’aide au logement auprès d’organismes tels que la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) afin de vous aider à financer le loyer mensuellement. Attention, en cas de loyers impayés (plus de deux mois de loyer hors charges), la CAF peut suspendre vos aides.
- Faire appel au FSL (le Fonds de solidarité pour le logement).
- Planifier avec le propriétaire une date d’échéance.
- En cas de litige avec le propriétaire vous pouvez :
> Demander un délai de paiement au juge, si une réalisation de contrat de location a été mise place
Quels sont les recours du propriétaire en cas d’impayés ?
Dans un premier temps, il est important d’envoyer un avis d'échéance au locataire avant de saisir la justice.
Le but étant de créer du dialogue avec le locataire, de comprendre comment cela a pu arriver et de potentiellement trouver une solution à l’amiable. Il se pourrait que ce soit temporaire, ainsi trouver un arrangement entre les deux parties (exemple : délai de paiement) serait la solution la plus adéquate.
Si cela devient abusif, sans raison et permanent, voilà les solutions qui s’offrent à vous :
- Faire appel aux personnes qui se sont portées garantes
- Faire appel à un organisme garant, afin de monter un dossier et de souscrire à une assurance loyer impayé ou “Garantie Loyers Impayé (GLI)”
- Faire appel à Action Logement si le locataire a opté pour la garantie Visale
- Faire appel à un huissier (les frais seront ajoutés à l’impayé et sont pris en charge par le locataire)
- Faire appel à la justice, et assigner le locataire en justice devant un tribunal d'instance (hors trêve hivernale)
PS : Ce mardi 29 novembre 2022, l’Assemblée Nationale et les députés ont adopté une nouvelle mesure en faveur des propriétaires bailleurs afin d’accélérer les procédures de résiliation de contrat de location en cas d’impayés.
Si le commissaire de justice est appelé, voici les scénarios possibles :
https://www.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/loyers-impayes-expulsion-locataire
Il est bon de savoir que...
Le locataire a deux (2) mois pour rembourser sa dette.
La clause résolutoire du contrat de location est exclue durant ce délai.
Si un locataire n’a toujours pas payé, il est interdit au propriétaire de l’expulser par ses propres moyens. Il doit, ainsi, respecter la procédure d’expulsion mise en place par l’huissier, sous peine de recourir à 3 ans de prison et une amende de 30 000€.
Quand le bailleur doit-il déclarer un loyer impayé ?
La première déclaration est à destination du locataire, à laquelle le propriétaire doit envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit être envoyée dans les 15 jours qui suivent la contestation d’impayé.
Une deuxième déclaration peut être faite soit auprès de Action Logement si le locataire a choisi la garantie Visale, soit auprès de la caution du locataire, dans un délai de 30 jours.
Dans un troisième temps, il sera possible au propriétaire de signaler l’impayé à la CAF dans un délai de 3 mois
Comment éviter les impayés et quel est le délai de paiement pour un loyer impayé ?
- S’assurer de la solvabilité de son futur locataire, qui doit présenter au mieux des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer; sinon, justifier d’un emploi stable.
- Pensez à bien analyser le dossier locatif et les pièces jointes. Si vous êtes locataire et que vous ne savez pas comment constituer un dossier de location immobilière, cliquez ici !
- Prévoir une caution pour compenser la possible défaillance du locataire, afin de sécuriser la pérennité de l'investissement locatif
- Souscrire à une assurance loyer impayé ou “Garantie Loyers Impayé (GLI)”
- Faire appel à des garants ou à une société garante, un organisme de cautionnement tel que notre partenaire garantme.fr
- Rédigez un contrat de location avec une clause pour anticiper l’annulation du bail en cas de problème.
- Louer son logement en meublé
- Confiez son meublé à une agence spécialisée (Comme A1 Real Estate qui recherchera des clients corporate, diplomates, étrangers en mission professionnelle et tout autre personne ayant un besoin de mobilité professionnelle)
- Louer son appartement meublé en Bail mobilité
- Louer son appartement meublé en Bail Code Civil (résidence secondaire ou à une société)
- Vérifier le dossier locataire
Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais du commissaire de justice.
Après ce délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :
- Si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement
- Si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion du locataire. Le propriétaire peut saisir le juge en référé.
- Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
- Les causes peuvent être nombreuses (chômage, maladie, surendettement, etc.)
- Le but est de créer du dialogue et de trouver une solution à l'amiable.
- Un loyer est considéré impayé à partir du moment où le paiement se fait après la date fixée sur le bail.
- 3 phases de déclaration de loyer impayé
- Il existe des solutions afin d'aider les locataires (APL, FSL, assurance loyer impayé, etc.)
- Les propriétaires ont plusieurs recours en cas d'impayé (appel aux garants, huissier, justice, action au logement)
Chez A1 Real Estate, on constate que les propriétaires sont réticents à l’idée de mettre leur appartement en location dû à certains abus et aux démarches beaucoup trop longues.
(ndlr : Suite à un commandement de quitter le logement prononcé par le juge du tribunal d'instance, le locataire dispose d'un délai légal de 2 mois pour quitter les lieux. Il bénéficie également d'un mois pour faire appel du jugement. Mais avant de passer devant le juge, les mois peuvent être longs)
A1 Real Estate prend en compte toutes les dispositions, et garanties, afin de choisir minutieusement les meilleurs dossiers et profils. Ces dossiers sont éligibles auprès des organismes de cautionnement, des organismes garants de location comme notre partenaire garantme.fr, afin d’éliminer tout risque d’impayé.
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Publié le 02/12/2022 par
Andy LECUYER
