LOYERS IMPAYÉS
Sommaire
- A partir de quand parle t-on d'impayés ?
- Quelles sont les causes d'impayés ?
- Quelles sont les solutions pour aider le locataire ?
- Quels recours pour le propriétaire en cas d'impayés ?
- A partir de quand le propriétaire peut déclarer l'impayé ?
- Comment éviter les impayés ?
- Quel est le délai de paiement pour un loyer impayé ?
- Où s'informer ?
- Comment récupérer les loyers impayés après une expulsion locataire ?
1. A partir de quand parle-t-on d'impayés ?
Un loyer est considéré comme impayé à partir du moment où le versement ne se fait pas à la date fixée dans le contrat de location.
Selon la Caisse d’Allocations Familiales, le loyer est considéré comme impayé lorsque la dette dépasse plus de deux mois de loyer hors charges (avant déduction des aides).
2. Quelles sont les causes d'impayés ?
Les causes des impayés sont nombreuses : chômage, transition de vie, maladie, surendettement, etc., ainsi il est parfois difficile de payer son loyer correctement.
Le but étant d’éviter l’annulation et la résiliation du contrat de location et la mise en place de la procédure d’expulsion.
3. Quelles sont les solutions pour aider le locataire ?
Les locataires peuvent prévoir de mettre en place des mesures afin de prévenir les impayés :
> Demander un délai de paiement au juge si la réalisation d’un contrat de location a été mise place
- Faire une demande d’aide au logement auprès de la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) afin d'aider à financer le loyer mensuellement. Attention, en cas de loyers impayés (plus de deux mois de loyer hors charges), la CAF peut suspendre les aides.
- Faire appel au FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement)
- Planifier avec le propriétaire une date d’échéance
- En cas de litige avec le propriétaire, il est possible de :
> Demander un délai de paiement au juge si la réalisation d’un contrat de location a été mise place
4. Quels recours pour le propriétaire en cas d’impayés ?
Dans un premier temps, il faut envoyer un avis d'échéance au locataire avant de saisir la justice.
Le but étant de créer du dialogue avec le locataire, de comprendre comment cela a pu arriver et de trouver une solution à l’amiable. Il se pourrait que ce soit temporaire, il faut trouver un arrangement entre les deux parties (exemple : délai de paiement).
Si cela devient abusif, sans raison et permanent, voilà les solutions qui s’offrent au propriétaire :
Si le commissaire de justice est appelé, voici les scénarios possibles :
https://www.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/loyers-impayes-expulsion-locataire
Le but étant de créer du dialogue avec le locataire, de comprendre comment cela a pu arriver et de trouver une solution à l’amiable. Il se pourrait que ce soit temporaire, il faut trouver un arrangement entre les deux parties (exemple : délai de paiement).
Si cela devient abusif, sans raison et permanent, voilà les solutions qui s’offrent au propriétaire :
- Faire appel aux garants
- Faire appel à un organisme garant, afin de monter un dossier et de souscrire à une assurance loyer impayé ou “Garantie Loyers Impayé (GLI)”
- Faire appel à Action Logement si le locataire a opté pour la garantie Visale
- Faire appel à un huissier (les frais seront ajoutés à l’impayé et sont pris en charge par le locataire)
- Faire appel à la justice, et assigner le locataire en justice devant un tribunal d'instance (hors trêve hivernale)
Si le commissaire de justice est appelé, voici les scénarios possibles :
https://www.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/loyers-impayes-expulsion-locataire
5. A partir de quand le propriétaire peut déclarer l'impayé ?
La première déclaration est à destination du locataire, à laquelle le propriétaire doit envoyer une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit être envoyée dans les 15 jours qui suivent la contestation d’impayé.
Si le locataire a choisi la garantie Visale, une deuxième déclaration peut être faite soit auprès de Action Logement, soit auprès de la caution du locataire, dans un délai de 30 jours.
Dans un troisième temps, il sera possible au propriétaire de signaler l’impayé à la CAF dans un délai de 3 mois
6. Comment éviter les impayés ?
Plusieurs mesures peuvent être mises en place afin d’éviter les impayés :
- S’assurer de la solvabilité de son futur locataire, qui doit présenter au mieux des revenus 3 fois supérieurs au montant du loyer; sinon, justifier d’un emploi stable.
- Pensez à bien analyser le dossier locatif et les pièces jointes. Si vous êtes locataire et que vous ne savez pas comment constituer un dossier de location immobilière, A1 Real Estate a mis en place un guide !
- Prévoir une caution pour compenser la possible défaillance du locataire, afin de sécuriser la pérennité de l'investissement locatif
- Souscrire à une assurance loyer impayé ou “Garantie Loyers Impayé (GLI)”
- Faire appel à des garants ou à une société garante, un organisme de cautionnement tel que notre partenaire garantme.fr
- Rédigez un contrat de location avec une clause pour anticiper l’annulation du contrat de location en cas de problème.
7. Quel est le délai de paiement pour un loyer impayé ?
Le locataire a deux (2) mois pour rembourser sa dette.
Si un locataire n’a toujours pas payé, il est interdit au propriétaire de l’expulser par ses propres moyens. Il doit, ainsi, respecter la procédure d’expulsion mise en place par l’huissier, sous peine de recourir à 3 ans de prison et une amende de 30 000€.
Après ce délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :
Si un locataire n’a toujours pas payé, il est interdit au propriétaire de l’expulser par ses propres moyens. Il doit, ainsi, respecter la procédure d’expulsion mise en place par l’huissier, sous peine de recourir à 3 ans de prison et une amende de 30 000€.
Après ce délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :
- Si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement
- Si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion du locataire. Le propriétaire peut saisir le juge en référé.
- Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
8. Où s'informer ?
- Pour le locataire et le propriétaire
SOS loyers impayés
Service d'accompagnement, de conseils et de prévention en cas de risques d'expulsions liées aux situations d'impayés de loyers. Ce service s'adresse aussi bien au propriétaire qu'au locataire.
Par téléphone
0 805 160 075
Numéro vert : appel et service gratuit, depuis un téléphone fixe ou mobile
9. Comment récupérer les loyers impayés après une expulsion locataire ?
Si après expulsion, le locataire n'a toujours pas payé ces loyers impayés, le propriétaire-bailleur peut bénéficier de plusieurs outils de recouvrement :
Pour que cette saisie voit le jour, un bailleur doit faire appel à un huissier. Sans paiement ou contestation du locataire, l'huissier procédera à la saisie de biens meubles afin de les vendre aux enchères.
L'huissier rédigera un procès-verbal de saisie-attribution qu'il délivrera à la banque du locataire. Si la somme demandée est disponible, cette somme sera bloquée et le locataire ne pourra plus en disposer.
Le bailleur doit faire une demande de saisie-attribution auprès du tribunal judiciaire proche du nouveau domicile du locataire.
L'acte de saisie devra être envoyé à l'employeur du locataire expulsé par lettre recommandée avec avis de réception.
- La saisie-vente des meubles du locataire
Pour que cette saisie voit le jour, un bailleur doit faire appel à un huissier. Sans paiement ou contestation du locataire, l'huissier procédera à la saisie de biens meubles afin de les vendre aux enchères.
- La saisie-attribution sur les comptes bancaires du locataire
L'huissier rédigera un procès-verbal de saisie-attribution qu'il délivrera à la banque du locataire. Si la somme demandée est disponible, cette somme sera bloquée et le locataire ne pourra plus en disposer.
- La saisie-attribution sur la rémunération du locataire
Le bailleur doit faire une demande de saisie-attribution auprès du tribunal judiciaire proche du nouveau domicile du locataire.
L'acte de saisie devra être envoyé à l'employeur du locataire expulsé par lettre recommandée avec avis de réception.