FISCALITE : LA PLUS VALUE IMMOBILIERE
Sommaire
- Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
- Comment se calcule la plus-value immobilière ?
- Quels sont les motifs d'exonération ?
- Comment déclarer une plus-value immobilière ?
- Quelles exonérations peuvent bénéficier les non-résidents français ?
- La plus-value pour les non-résidents : qui peut être représentant fiscal ?
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence restante entre le prix de vente définitif et le prix d’achat de la transaction immobilière (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition).
Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte.
Les plus-values immobilières imposables sur le revenu s'appliquent à :
Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte.
Les plus-values immobilières imposables sur le revenu s'appliquent à :
- La vente d’un bien immobilier (maison, appartement ou terrain),
- La vente d’un droit ou un titre attaché à un bien immobilier (nue-propriété, usufruit, parts de SCI, etc.)
- L’échange de biens, partage ou apport en société
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
Les calculs à retenir :
Il est possible de déduire les travaux dans le calcul de la plus-value. Cependant, les travaux entrepris par le propriétaire lui-même ne sont pas déductibles.
A noter : Si le bien immobilier a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition correspond au prix indiqué dans l’acte de succession ou de donation majoré des frais réels d’acquisition.
- Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition
- Prix de cession (vente) = Prix de vente + Charges supportées par l'acquéreur - Frais de cession
- Prix d'acquisition (achat) = Prix d'achat + Charges supportées au moment de l'achat + Frais d'acquisition + Dépenses de travaux Frais de voirie, de réseaux et de distributions
- Plus-value nette = Plus-value brute - Abattement (Il faut calculer en réalité deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 17,2%) )
Il est possible de déduire les travaux dans le calcul de la plus-value. Cependant, les travaux entrepris par le propriétaire lui-même ne sont pas déductibles.
A noter : Si le bien immobilier a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition correspond au prix indiqué dans l’acte de succession ou de donation majoré des frais réels d’acquisition.
Quels sont les motifs d'exonération ? Quels sont les abattements fiscaux appliqués ?
Les plus-values immobilières sont exonérées si :
- Le bien est détenu depuis plus de 22 ans
- Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros
- Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession
- Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité, à condition que son revenu fiscal de référence n'excède pas un plafond
- Le bien a été cédé au profit d'un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser des logements sociaux
- Le cédant réside dans un établissement social (ou médico-social) d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas un plafond
- Le prix de cession est réutilisé par le vendeur pour acheter ou construire un logement affecté à la résidence principale dans un délai de 24 mois (le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de son habitation principale au cours des quatre années précédant la vente)
- Le vendeur est un non-résident
- Le bien est échangé dans le cadre d'une opération de remembrement immobilier
- Le bien a été vendu par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions
Les abattements fiscaux :
Durée du bien, Taux d'abattement sur l'impôt sur le revenu et le Taux d'abattement sur les prélèvements sociaux :
– de 6 ans : 0%, 0%
De 6 à 21 ans : 6% et 1,65%
A partir de 22 ans : 4% et 1,6%
+ de 22 ans : Exonération et 9%
+ de 30 ans : Exonération et Exonération
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
La déclaration et le paiement de la plus-value immobilière ont lieu au moment de la vente chez le notaire. Le vendeur reçoit le prix du bien, net d'impôt.
Lorsque la plus-value est exonérée, aucune déclaration ne doit être établie. Il doit seulement être indiqué sur l'acte de vente la nature et le motif de l'exonération ou de l'absence de taxation.
Quelles exonérations peuvent bénéficier les non-résidents français ?
1.Exonération en cas de cession de la résidence principale établie en France
Pour bénéficier de cette exonération, et au moment de la cession, la nouvelle résidence doit être située en Union Européenne ou dans un état ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative (afin de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale) et une convention en termes de recouvrement d’impôts.
> Le vendeur non-résident ne peut bénéficier de l’exonération ci-dessous (prévue à l'article 150 U II 2° du CGI) s’il bénéficie déjà de l’exonération de cession précédemment présentée.
2.Exonération d’une valeur de 150 000 € (plus-value nette imposable)
Pour bénéficier de cette exonération, et au moment de la cession, la nouvelle résidence doit être située en Union Européenne ou dans un état ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, afin de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.
> Les fonctionnaires, les agents des collectivités territoriales et de la fonction publique hospitalière qui exercent à l’étranger mais qui sont domiciliés fiscalement en France peuvent bénéficier de l'exonération.
> L'exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable.
> Les concubins constituent chacun un cédant unique et font l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values.
> Dans le cas d’un bien cédé d’un commun accord par un couple marié, les époux sont considérés comme co-cédants.
Lien utile :
> Qu'est-ce que la plus-value immobilière pour les non-résidents français ?
Pour bénéficier de cette exonération, et au moment de la cession, la nouvelle résidence doit être située en Union Européenne ou dans un état ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative (afin de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale) et une convention en termes de recouvrement d’impôts.
- La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du transfert
- Le cédant non-résident a eu la libre disposition de son ancienne résidence principale située en France entre le départ hors de France et la cession
- La résidence principale n'a pas été mise à la disposition d'un tiers que ce soit à titre gratuit ou onéreux (entre le transfert de domicile et la cession)
> Le vendeur non-résident ne peut bénéficier de l’exonération ci-dessous (prévue à l'article 150 U II 2° du CGI) s’il bénéficie déjà de l’exonération de cession précédemment présentée.
2.Exonération d’une valeur de 150 000 € (plus-value nette imposable)
Pour bénéficier de cette exonération, et au moment de la cession, la nouvelle résidence doit être située en Union Européenne ou dans un état ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative, afin de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale.
- Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession ;
- La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France
> Les fonctionnaires, les agents des collectivités territoriales et de la fonction publique hospitalière qui exercent à l’étranger mais qui sont domiciliés fiscalement en France peuvent bénéficier de l'exonération.
> L'exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable.
> Les concubins constituent chacun un cédant unique et font l’objet d’une taxation distincte en matière d’imposition des plus-values.
> Dans le cas d’un bien cédé d’un commun accord par un couple marié, les époux sont considérés comme co-cédants.
Lien utile :
> Qu'est-ce que la plus-value immobilière pour les non-résidents français ?
La plus-value pour les non-résidents : qui peut être représentant fiscal ?
- L’acheteur du bien s’il est fiscalement domicilié en France,
- Les banques et établissements de crédit exerçant en France,
- Toute personne accréditée par l’administration française
Comme pour les résidents, l’impôt est prélevé par le notaire au moment de la vente. La plus-value ne doit donc pas être reportée sur la déclaration 2042.
> Qu'est-ce que la plus-value immobilière pour les non-résidents français ?