BAIL EN RESIDENCE PRINCIPALE
Sommaire
- Qu'est-ce qu'une résidence principale ?
- Qu'est-ce que le bail en résidence principale ?
- Sous quelles législations régit le bail en résidence principale ?
- Location vide ou meublée : Quelle est la durée du bail ?
- Donner congé en résidence principale
- Encadrement des loyers
- Quel dépôt de garantie en résidence principale ?
- Où déclarer sa résidence principale ?
- Quelles différences entre résidence principale et résidence secondaire ?
- Liens utiles
1. Qu'est-ce qu'une résidence principale ?
On définit la résidence principale par la loi du 6 juillet 1989 comme étant "le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation." (article 2).
2. Qu'est-ce que le bail en résidence principale ?
Le contrat de bail de résidence principale a plusieurs usages :
- soit à usage exclusif d’habitation ;
- soit à usage mixte (professionnel et d’habitation). Cette activité professionnelle ne peut pas concerner une activité commerciale, artisanale ou industrielle, donc il s’agit la plupart du temps d’activités libérales.
3. Sous quelles législations régit le bail en résidence principale ?
- Des dispositions du Code de la Construction et de l'habitation,
- Les dispositions générales des articles 1713 et suivants du Code civil,
- La Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
- La Loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite Loi ALUR.
- Jusqu'au décret du 29 mai 2015 définissant la totalité des mentions et annexes obligatoires devant figurer dans un bail de résidence principale, décret applicable depuis le 1er août 2015.
A savoir :
- La loi du 7 octobre 2016 laisse la possibilité aux communes de déterminer une procédure d’enregistrement pour toute location à destination d’une clientèle de passage.
- Depuis le 1er octobre 2017, la ville de Paris exige l’obtention d’un numéro d'enregistrement avant de pouvoir mettre en location temporaire sa résidence principale (ce numéro doit figurer sur toutes les annonces du logement).
4. Location vide ou meublée : Quelle est la durée du bail de résidence principale ?
- Pour une personne physique : La durée est alors de 3 ans minimum
- Pour une personne morale : La durée du bail est alors de 6 ans minimum.
A noter : une SCI composée exclusivement de membres d’une même famille (jusqu’au 4ème degré) bénéficie du régime des personnes physiques.
En location meublée : La durée du bail est de minimum 1 an (ou 9 mois pour un étudiant). A la fin du bail et à défaut de congé donné par le bailleur ou le locataire, le bail est reconduit tacitement et dans les mêmes conditions pour un an.
5. Donner congé en résidence principale
Le bailleur peut donner congé à l’échéance du bail ou dans certaines situations :
- Pour récupérer le logement afin de l’occuper ou d’y loger
- Pour vendre le logement (attention : en location meublée, le locataire n’est pas prioritaire pour acquérir le logement)
- Pour un motif légitime et sérieux (non respect par le locataire de ses droits et obligations, retard de paiement, loyers impayés, défaut d’entretien du logement, troubles de voisinage).
Le préavis doit être délivré au moins trois mois avant la fin du contrat de location.
Congé délivré par le locataire : Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un délai d’un mois
> Quelle raison pour donner congé à mon locataire ?
6. Encadrement des loyers en résidence principale
Depuis 2019, les loyers sont encadrés à Paris (loi Alur). Pour se conformer à l'encadrement des loyers, le loyer demandé (hors charges) doit être compris entre le loyer de référence majoré de 20 % et le loyer de référence minoré de 30 %.
Cela concerne les premières mises en location, les changements de locataires et les renouvellements de bail. L’encadrement des loyers ne s’applique qu’en résidence principale.
Cela ne concerne ni les résidences secondaires, ni les logements HLM, ni les locations saisonnières.
Dans le contrat de résidence principale, on sépare le loyer et les charges. Il est primordial de demander au propriétaire bailleur de fournir l’arrêté des comptes de charges.
A noter : Il faut que le loyer (hors charges) ne dépasse pas le loyer de référence majoré.
7. Quel dépôt de garantie en résidence principale ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée à la signature du bail. Il est conservé par le bailleur pendant toute la durée de la location. À la fin du bail, il est soit restitué au locataire, soit gardé partiellement ou totalement pour couvrir les éventuelles dégradations.
> Le montant du dépôt de garantie doit impérativement figurer dans le contrat de location. Il ne peut pas être supérieur à :
● 1 mois de loyer pour la location d’un logement vide hors charges locatives
● 2 mois de loyer pour la location d’un logement meublé hors charges locatives
Cela concerne obligatoirement les résidences principales.
La loi ALUR du 24 mars 2014 encadre les délais pour rendre le dépôt de garantie. Le locataire peut récupérer sa caution dans un délai de :
● 1 mois maximum si l’état des lieux sortant est identique à l’état des lieux entrant,
● 2 mois maximum si l’état des lieux sortant est différent de l’état des lieux entrant.
A noter :
Lorsque le propriétaire ne rend pas le dépôt de garantie dans le délai prévu, il doit payer des intérêts de retard au locataire.
Le montant du dépôt de garantie à rendre au locataire est augmenté d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé
En conséquence, le dépôt de garantie ne remplace pas le dernier loyer.
Il est illégal de déduire du dernier loyer à payer le montant du dépôt de garantie versé au propriétaire.
Le locataire qui déduit du dernier loyer le montant du dépôt de garantie ne peut pas obtenir de quittance de loyer.
Liens utiles :
> A quoi correspond le dépôt de garantie ?
> Quand et comment verser le dépôt de garantie ?
> Quel délai pour rendre un dépôt de garantie ?
> Quel montant ?
> Quelle est la différence entre le dépôt de garantie et la caution ?
> Garant et caution
8.Où déclarer sa résidence principale ?
Pour se faire, il faut :
- se connecter à son espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv avec son numéro fiscal et son mot de passe
- aller dans l’onglet « Biens immobiliers » pour effectuer pour chacun des biens une déclaration d'occupation (résidence principale, résidence secondaire, local loué, local occupé à titre gratuit, local vacant) et de loyer mensuel (facultatif).
9. Quelles différences entre résidence principale et résidence secondaire ?
La résidence secondaire est alors un habitat occasionnel dans lequel le propriétaire passe quelques mois par an ( généralement des congés, loisirs, vacances).
Les logements meublés touristiques, autrement appelés les locations saisonnières, sont également classés en résidences secondaires.
Bien qu'il soit plus souple que le bail de résidence principale, il est tout de même un peu plus strict que le bail mobilité. D'une part, la durée minimale de ce bail est de trois mois. Vous pouvez prolonger la durée au-delà de cette période si vous en avez besoin.
Mais si vous devez rompre le bail, vous devez envoyer un préavis d'un mois après la fin des trois premiers mois.
Un logement peut tout à fait passer d’une résidence secondaire à une résidence principale. Pour cela, il faudra y vivre au moins 6 mois de l’année et le prouver pour que le logement soit considéré comme résidence principale.