Que faut-il savoir sur la location saisonnière ?
Selon le Code du tourisme, la location saisonnière correspond à « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».
Quel bail en location saisonnière ?
Contrairement aux baux d'habitation classiques, soumis à la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière n'est régie que par le Code civil (article 1713 et suivants).
La durée, le prix et les conditions du bail code civil sont fixés en toute liberté par les deux parties prenantes. Ce type de bail est très souvent utilisé sur des biens considérés comme « atypiques » avec par exemple une belle vue, un grand balcon, une grande surface, etc.
A savoir :
Le bail saisonnier doit contenir :
> Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés en présence du bailleur (ou de son représentant) et du locataire.
> Plusieurs documents doivent être joints au contrat de bail :
La durée, le prix et les conditions du bail code civil sont fixés en toute liberté par les deux parties prenantes. Ce type de bail est très souvent utilisé sur des biens considérés comme « atypiques » avec par exemple une belle vue, un grand balcon, une grande surface, etc.
A savoir :
- Le bail ne peut pas être signé pour une durée supérieure à 90 jours.
- Le bailleur peut indiquer un nombre d’occupants maximum autorisés.
- Le bailleur a le droit d’interdire un animal domestique
- Le propriétaire n’a pas le droit d’obliger le locataire à prendre une assurance
- La location saisonnière en tant que location meublée doit répondre à certaines exigences. Ainsi, le logement doit disposer des équipements obligatoires dans un bien meublé.
Le bail saisonnier doit contenir :
- Les informations sur les parties prenantes (nom, coordonnées, etc.)
- La durée exacte de la location (avec jour d’arrivée et jour de départ). Le locataire quitte simplement les lieux à la date de fin du bail, sans avoir à envoyer de lettre de préavis
- Les caractéristiques du logement (adresse, superficie, description complète, services mis à disposition (exemple : piscine, parking)).Le bailleur doit joindre une information pour démontrer qu'il respecte les exigences de sécurité.
- Le prix et les conditions de règlement de la location
> Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés en présence du bailleur (ou de son représentant) et du locataire.
> Plusieurs documents doivent être joints au contrat de bail :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) si la durée totale des locations saisonnières dans le logement est supérieure à 4 mois par an
- Un état des risques et pollution
- Un constat des risques d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949
Quelle réglementation pour une location saisonnière ?
Le contrat de location saisonnière doit mentionner :
Les arrhes
Elles n'engagent pas définitivement le locataire ni le loueur. Elles peuvent être conservées par le loueur en cas d'annulation.
Elles doivent être restituées au double par le loueur qui renonce à la location (article 1590 du Code civil).
L' acompte
Lorsque les sommes versées ont été stipulées comme un acompte par le contrat de location, cet acompte engage définitivement le loueur et le locataire.
Le locataire peut être obligé de verser la totalité du loyer en cas d'annulation.
En cas de contestation devant la juridiction civile, le locataire ne peut être dispensé de payer la totalité de la location que s'il démontre qu'il a été contraint de résilier pour cas de force majeure.
> Les règles à respecter en location saisonnière
En ce qui concerne la location saisonnière, deux principaux statuts juridiques sont possibles :
Dans la mesure où il s’agit d’un type particulier de location meublée, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, en location saisonnière, l’imposition se fait au moment de la déclaration annuelle de revenus.
Il est nécessaire de déclarer les revenus locatifs à travers le formulaire 2042 C-PRO.
En fonction de la situation, il faudra cocher la case :
- Le prix et les conditions de paiement (dont l’acompte ou les arrhes).
- Le montant prévisionnel de la taxe de séjour. Lorsque le logement est loué via un site de réservation en ligne, la taxe de séjour est perçue directement par le site internet qui la reverse à la commune concernée.
- Les conséquences de l'annulation d'une réservation.
- Les règles concernant le dépôt de garantie et l’état des lieux (La loi n’encadre pas le dépôt de garantie, mais le montant du dépôt correspond généralement à 20 % ou 30 % du montant total du loyer. La date limite de restitution est 3 mois après le départ du locataire).
Les arrhes
Elles n'engagent pas définitivement le locataire ni le loueur. Elles peuvent être conservées par le loueur en cas d'annulation.
Elles doivent être restituées au double par le loueur qui renonce à la location (article 1590 du Code civil).
L' acompte
Lorsque les sommes versées ont été stipulées comme un acompte par le contrat de location, cet acompte engage définitivement le loueur et le locataire.
Le locataire peut être obligé de verser la totalité du loyer en cas d'annulation.
En cas de contestation devant la juridiction civile, le locataire ne peut être dispensé de payer la totalité de la location que s'il démontre qu'il a été contraint de résilier pour cas de force majeure.
> Les règles à respecter en location saisonnière
En ce qui concerne la location saisonnière, deux principaux statuts juridiques sont possibles :
- La location meublée non professionnelle (LMNP) si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23.000 €
- La location meublée professionnelle (LMP) dans les autres cas
Dans la mesure où il s’agit d’un type particulier de location meublée, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Par conséquent, en location saisonnière, l’imposition se fait au moment de la déclaration annuelle de revenus.
Il est nécessaire de déclarer les revenus locatifs à travers le formulaire 2042 C-PRO.
En fonction de la situation, il faudra cocher la case :
- 5ND pour les locations saisonnières classiques ;
- 5NG pour les locations saisonnières classées.
Quels conseils pour les propriétaires souhaitant faire appel à la location saisonnière ?
Faire appel à une agence pour gérer sa location saisonnière afin que celle-ci s’occupe des tâches chronophages (avantage : plus besoin de se déplacer) :
- Créer les annonces
- Gérer les réservations
- Répondre aux clients
- Préparer la propriété
- Accueillir
- Maintenance de la propriété
Equiper la propriété pour une location saisonnière :
Les équipements qui pourraient faire toute la différence :
- L’équipement Wifi
- La cuisine intégrée
- La place de stationnement
- L’espace de travail
- Le lave-linge
- Le sèche-linge
Comment louer son bien en location saisonnière ?
Ce type de location est conclu:
Ce type de location est de courte durée. Il peut s'agir de la location d’une résidence principale ou résidence secondaire.
A noter :
Si vous souhaitez mettre en location votre bien pour une durée de plus 120 jours/an, le logement ne sera plus considéré comme résidence principale, mais comme résidence secondaire. C’est pourquoi il faudra obligatoirement se rendre en mairie afin de le déclarer.
Au moment de l’enregistrement, le décret JORF du 30 avril 2017 préciser les informations à fournir par le loueur :
Dans certaines communes, les loueurs doivent aussi demander une autorisation de changement d’usage (le changement d’usage est provisoire. A l’expiration de celui-ci, le logement retrouve son usage principal d’habitation classique.). C’est le cas notamment pour la ville de Paris.
A noter : La ville de Paris n’est pour le moment pas concernée par l’obligation du permis de louer, mais c’est le cas pour beaucoup de communes en Ile-de-France.
- par l'intermédiaire d'une agence immobilière
- de particulier à particulier
- via des plateformes de location type Airbnb (ou Abritel, Amivac, Homelidays, etc.)
Ce type de location est de courte durée. Il peut s'agir de la location d’une résidence principale ou résidence secondaire.
A noter :
Si vous souhaitez mettre en location votre bien pour une durée de plus 120 jours/an, le logement ne sera plus considéré comme résidence principale, mais comme résidence secondaire. C’est pourquoi il faudra obligatoirement se rendre en mairie afin de le déclarer.
Au moment de l’enregistrement, le décret JORF du 30 avril 2017 préciser les informations à fournir par le loueur :
- Identité complète du déclarant
- L’adresse du logement et le numéro invariant de la taxe d’habitation
- Le statut du logement (résidence principale ou non)
- Les périodes pendant lesquelles le déclarant souhaite mettre son bien en location
- Le nombre de pièces et de lits
- Le niveau de classement de la qualité du meublé de tourisme
Dans certaines communes, les loueurs doivent aussi demander une autorisation de changement d’usage (le changement d’usage est provisoire. A l’expiration de celui-ci, le logement retrouve son usage principal d’habitation classique.). C’est le cas notamment pour la ville de Paris.
A noter : La ville de Paris n’est pour le moment pas concernée par l’obligation du permis de louer, mais c’est le cas pour beaucoup de communes en Ile-de-France.
Comment préparer son logement à la location saisonnière ?
Préparer son logement en location saisonnière, c’est :
A savoir :
> Le guide des diagnostics immobiliers
- Libérer des rangements
- Sécuriser tous les effets personnelles dans des placards à clés
- Entretenir le bien régulièrement
- Faire une maintenance au moins une fois par an (peinture intérieures et extérieures, remplacer le linge de lit, les services et les tapis de sol, faire une révision de tous les appareils électriques, chauffage, climatiseur, chauffe-eau, etc.)
A savoir :
- Les installations électriques doivent être conformes aux normes.
- L'installation d'un détecteur de monoxyde de carbone est recommandée.
- La norme sécurité incendie impose la présence d’un détecteur de fumée (DAAF) dans le logement.
- La norme NF P01-012A impose la présence de garde-corps aux fenêtres, dans les escaliers, sur les balcons pour lutter contre les accidents.
- Si piscine il y a , il est obligatoire d’installer un dispositif de sécurité (barrière de piscine ou alarme de piscine).
> Le guide des diagnostics immobiliers
Ce qu’il faut retenir :
- La location saisonnière n'est régie que par le Code civil.
- La durée, le prix et les conditions du bail code civil sont fixés en toute liberté par les deux parties prenantes.
- Un acompte et des arrhes doivent être versés.
- Ce type de location est conclu: par l'intermédiaire d'une agence immobilière, de particulier à particulier ou via des plateformes de location type Airbnb
- Si vous souhaitez mettre en location votre bien pour une durée de plus 120 jours/an, le logement ne sera plus considéré comme résidence principale, mais comme résidence secondaire. C’est pourquoi il faudra obligatoirement se rendre en mairie afin de le déclarer.
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Publié le 20/06/2023 par
Andy LECUYER
