¿Debo comprar una propiedad que ya ha sido alquilada?
Resumen
- ¿Cuáles son las ventajas de comprar una propiedad alquilada?
- ¿Quién podría estar interesado en comprar una propiedad alquilada?
- ¿Cuáles son las consecuencias para el inquilino?
- ¿Cuáles son los elementos a tener en cuenta antes de comprar un piso alquilado?
- ¿Cómo rescindo el contrato de alquiler del inquilino actual?
Invertir en una vivienda ocupada le permite beneficiarse de una gran cantidad de ventajas como el descuento en su precio de venta, la rentabilidad del proyecto, la posibilidad de obtener una hipoteca más fácilmente. Queda por tomar algunas precauciones antes de comprar y comenzar.
¿Cuáles son las ventajas de comprar una propiedad alquilada?
Como propietario, es posible beneficiarse de varias ventajas al comprar una propiedad ya alquilada:
> El descuento inmobiliario puede verse influenciado por: el nivel de alquiler, la duración del contrato de arrendamiento actual, el tipo y la calidad de la propiedad, la ubicación geográfica y la antigüedad del inquilino actual.
- Benefíciese del descuento inmobiliario : La tasa de descuento se refiere al porcentaje de reducción que se puede aplicar al precio de venta de una propiedad. Esto varía entre 10% y 15% dependiendo de la ubicación de la propiedad y el margen de negociación.
> El descuento inmobiliario puede verse influenciado por: el nivel de alquiler, la duración del contrato de arrendamiento actual, el tipo y la calidad de la propiedad, la ubicación geográfica y la antigüedad del inquilino actual.
- Una inversión rentable : a partir de la compra de la propiedad, es posible cobrar alquileres que permitirán, potencialmente, pagar una hipoteca o pagar los cargos relacionados con la propiedad. También es una forma de ahorrar tiempo ya que ya no es necesario encontrar un inquilino (puede llevar tiempo).
- Ofrece la posibilidad de obtener una hipoteca más fácilmente : es una forma de tranquilizar a los bancos por los alquileres cobrados. Especialmente si el inquilino ha concluido un contrato de arrendamiento a largo plazo.
- La compra no tiene por qué ser rentable desde el principio: Si el alquiler está infravalorado, es posible comprar la propiedad más barata y aumentar el alquiler con el próximo inquilino. Comprar una propiedad con un alquiler infravalorado permite clasificar a los compradores potenciales porque es sinónimo de bajo rendimiento, lo que limita la competencia.
¿Cuáles son los elementos a tener en cuenta antes de comprar un piso alquilado?
- Consultar el expediente de gestión de alquileres: comprobar la regularidad del contrato y los términos de revisión, el cumplimiento de las obligaciones del inquilino (disfrute pacífico, suscripción al seguro de hogar, etc.)
- Infórmese sobre el historial del inquilino: es esencial verificar la calidad del inquilino (alquileres impagos, por ejemplo) solicitando al vendedor recibos de alquiler o preguntando al administrador del condominio (si corresponde). Esto permitirá suscribir (o no) un seguro de alquiler impagado. También pregunte si hay una disputa de alquiler. El inquilino debe tener ingresos suficientes o tener un garante.
- Infórmese sobre el estado de la propiedad : haga un inventario e inspeccione cada esquina, el estado del piso, las ventanas y puertas, así como los revestimientos de paredes, vea el nivel de rendimiento energético establecido por el diagnóstico de rendimiento energético (DPE). ¡Pregúntele al vendedor si se esperan trabajos de renovación!
- Obligaciones del comprador: el comprador debe respetar el plazo y los términos del arrendamiento. Es imposible modificar o derogar ni siquiera un elemento del contrato. Sin embargo, antes de finalizar la transacción inmobiliaria, es posible pedirle al vendedor que modifique algunos elementos mientras informa al inquilino. El comprador también debe evaluar el nivel de alquiler.
- Hacerse cargo de los trabajos que le corresponden: restauración en caso de obsolescencia, cumplimiento de electricidad y gas, regularización de gastos de alquiler, etc.
- El depósito de seguridad se transmite al comprador para ser devuelto al inquilino al final del contrato de arrendamiento.
- El plazo en el que el comprador podrá recuperar la propiedad para encontrar alojamiento o para alojar a un familiar. En caso de venta, el inquilino tiene derecho de preferencia.
Nota: El arrendador también debe entregar el depósito pagado al nuevo comprador. Al final del contrato de alquiler, dependerá de usted devolverlo al inquilino.
¿Cómo rescindo el contrato de alquiler del inquilino actual?
- Rescindir el contrato de arrendamiento para vivir allí: Recuperación para vivir allí (en residencia principal) o para alojar a un pariente (époux.se, pareja PACS o pareja de hecho, descendiente o de pareja, ascendiente o pareja).
> Será necesario enviar una solicitud de permiso al inquilino 6 meses (o 3 meses para alquileres amueblados) antes del período de 2 años. Si la duración del contrato de arrendamiento restante es superior a 2 años, no será posible ocupar la vivienda antes de la finalización del contrato de arrendamiento a menos que el propio inquilino rescinda el contrato de arrendamiento.
- Rescindir el contrato de arrendamiento como parte de una reventa : Inicialmente, el propietario-arrendador tendrá que ofrecer el alojamiento al inquilino (tiene derecho de preferencia).
- Toma de posesión por una razón legítima : cuando el inquilino no cumple con sus obligaciones (alquileres impagos, molestias del vecindario, por ejemplo). La vivienda será recuperable a más tardar en la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento.
Nota : Si el inquilino tiene más de 65 años y tiene un ingreso modesto, la terminación del contrato de arrendamiento es posible solo si el propietario ofrece una solución de reubicación.
¿Quién podría estar interesado en comprar una propiedad alquilada?
- Propietarios que buscan un suplemento de ingresos instantáneo (jubilados o cerca de la jubilación, por ejemplo)
- Propietarios de viviendas que necesitan reducir sus impuestos. De hecho, existen esquemas de exención de impuestos (en bienes raíces nuevos) como la Ley Pinel de inversión ( hasta 12%, 18% o 21% dependiendo de la duración del compromiso de alquiler) o la Ley Censi-Bouvard.
Enlace útil : ¿Es posible vender una casa en Pinel?
¿Cuáles son las consecuencias para el inquilino?
La compra de una propiedad arrendada no plantea ninguna restricción legal para el inquilino, ya que el contrato de arrendamiento está vinculado al vínculo arrendado y no al arrendador. Sin embargo, el inquilino no es una prioridad para la compra.
En caso de venta, el contrato de arrendamiento continúa con el nuevo propietario-arrendador en las mismas condiciones (a menos que la propiedad se venda libremente, y el vendedor haya enviado un permiso para vender con oferta de compra al inquilino).
Como propietario, vaya acompañado de una oficina notarial que le asesorará en todos los aspectos de la compra de una propiedad antigua o nueva: contrato de reserva, financiación de un proyecto inmobiliario por donación manual, etc.
Ce qu’il faut retenir :
- Invertir en una vivienda ocupada le permite beneficiarse de una gran cantidad de ventajas como el descuento en su precio de venta, la rentabilidad del proyecto, la posibilidad de obtener una hipoteca más fácilmente.
- Este tipo de proyecto inmobiliario es principalmente adecuado para propietarios que buscan un suplemento de ingresos instantáneo (jubilados o próximos a la jubilación, por ejemplo) o propietarios que necesitan reducir sus impuestos a corto plazo.
- Infórmate sobre el expediente de gestión de alquileres, el historial del inquilino, el estado general del inmueble, las obligaciones del comprador y la obra potencial.
- Es posible rescindir el contrato de alquiler del inquilino actual para acomodar (o un familiar), por una razón legítima o para una reventa.
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Posted on 23/05/2023 by
Andy LECUYER
