¿CÓMO ALQUILAR TUS MUEBLES EN SCI?
Resumen
- ¿Qué es una Société Civile Immobilière (SCI)?
- ¿Son compatibles SCI y alquileres amueblados?
- ¿Cómo crear un SCI para alquileres amueblados?
- ¿Qué régimen fiscal?
- ¿El alquiler amueblado en SCI está sujeto a IVA?
- ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de un alquiler amueblado SCI?
- ¿Qué depreciación para la vivienda amueblada alquilada por un SCI?
- ¿Se puede combinar el régimen de SCI con el estatus LMNP?
1. ¿Qué es una Société Civile Immobilière (SCI)?
Una SCI se refiere a un grupo de personas (físicas o jurídicas) definidas como socios para comprar y administrar juntos uno o más bienes inmuebles. El objetivo es invertir juntos para compartir las ganancias.
Sin embargo, incluso si se trata de una gestión conjunta, uno de los socios debe ser nombrado como gerente ya sea directamente en los estatutos de la SCI o por votación en una Asamblea General.
El SCI se considera la mejor solución para administrar bienes raíces familiares o profesionales debido a la seguridad y flexibilidad fiscal de la que disfrutan los miembros asociados.
2. ¿Son compatibles SCI y alquileres amueblados?
Para que un SCI pueda alquilar amueblado, debe ser en una de las siguientes situaciones:
- Ser un SCI en el IS para alquileres amueblados (En el caso de alquileres amueblados, el SCI en el IS ve todos sus beneficios gravados bajo el impuesto de sociedades. No hay distinción entre los ingresos por alquiler de una propiedad vacía y los de una propiedad amueblada)
- Limitar los ingresos por alquiler de alquileres amueblados (la cantidad de ingresos de alquileres amueblados no debe exceder el 10% del monto total de ingresos generados por el SCI)
3. ¿Cómo crear un SCI para alquileres amueblados?
- Redacción de los estatutos de la SCI
- Depositar el capital social.
- Publicar un aviso de incorporación en un diario de anuncios
- Llevar a cabo los trámites de creación de empresas
4. ¿Qué régimen fiscal?
Los ingresos de alquileres amueblados se gravan como Beneficios Industriales y Comerciales (BIC), y no como ingresos de la propiedad.
La inmobiliaria que alquile amueblados estará sujeta al impuesto de sociedades (IS). El SCI podrá deducir sus gastos de sus ingresos y tributar solo sobre las ganancias. Este último también podrá amortizar la compra de bienes inmuebles.
Si un SCI realiza alquileres amueblados de forma ocasional puede ser en el IR si el monto sin impuestos de los ingresos relacionados con la actividad de alquiler no excede el 10% del monto de los ingresos totales excluyendo impuestos.
5. ¿El alquiler amueblado en SCI está sujeto a IVA?
El SCI está sujeto obligatoriamente al IVA cuando los bienes inmuebles convertidos se alquilan para uso profesional. Si la empresa alquila locales amueblados o sin amueblar para uso residencial, no está sujeto al IVA.
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- Depreciación de la propiedad que permite reducir los impuestos adeudados por el LIC
- Deducción de gastos solo en caso de tributación al IR que incluyen la remuneración del gerente
- Tipo impositivo reducido al 15% cuando los beneficios imponibles sean inferiores a 42.500 €, o a un tipo fijo del 25% cuando sean superiores
Desventajas :
- Mantenimiento de cuentas comerciales
- Presentar las cuentas anuales en la secretaría del Juzgado de lo Mercantil al final de cada ejercicio
- Doble imposición de beneficios en caso de pago de dividendos a los socios, sujeta a un único gravamen a tanto alzado, cuyo tipo es del 30%
- Aplicación del régimen de plusvalía profesional (más desfavorable que el de las plusvalías de las personas físicas)
7. ¿Qué depreciación para el alojamiento amueblado alquilado por un LIC?
- Lineal : permite deducir los costes de adquisición o construcción de un inmueble durante un periodo de tiempo determinado (normalmente 27,5 años). Esto permite al SCI deducir parte del valor de la propiedad en la declaración de impuestos cada año.
- Microfoncier: permite deducir los ingresos por alquiler a tanto alzado, sin tener en cuenta los gastos reales. Las LIC pueden acogerse al régimen de microsuelo si sus ingresos por alquiler no superan los 23.000 euros para las LIC sujetas al impuesto sobre la renta y los 70.000 euros para las LIC sujetas al impuesto de sociedades.
Para poder beneficiarse de estas ventajas fiscales, el LIC:
- Tener una tasa de ocupación superior al 90%
- No exceda ciertos límites de ingresos.
8. ¿Se puede combinar el régimen SCI con el estatus LMNP?
El LMNP ofrece ciertas ventajas al SCI:
- Depreciación del trabajo
- No hay deducción de la depreciación de la propiedad al calcular la ganancia de capital realizada en caso de venta de la vivienda, esto permite reducir el monto del impuesto sobre las ganancias de capital
- Aplicación del régimen de plusvalía a las personas físicas
- Aplicación del régimen micro-BIC
- Mantenimiento de la tributación en el impuesto sobre la renta (impuesto sobre la renta)
La obtención de este estatus por parte del SCI requiere dos (2) condiciones:
- Los ingresos de la LMNP corresponden a menos del 10% de la facturación anual total alcanzada por la SCI
- La actividad de LMNP es llevada a cabo por el SCI sólo de forma ocasional