LA GUÍA DEL VENDEDOR
Vender su propiedad en Francia requiere mucho trabajo. Hay diferentes pasos en el proceso, incluida la obtención de una estimación, la realización de encuestas obligatorias, la recopilación de documentos importantes, la comercialización de la ubicación, la presentación a compradores potenciales, la aceptación de una oferta de compra, la firma de contratos y el pago del impuesto sobre las ganancias de capital. Deje que esta guía lo guíe a través de todo paso a paso.
- Estima tu propiedad / La estimación del precio de venta
Haga su estimación incluso haciendo un análisis de mercado o pregunte a un experto en bienes raíces.
Luego, tendrá que establecer su precio de venta de acuerdo con el valor de su propiedad.
Para estimar el precio, debe buscar agentes inmobiliarios cercanos.
Algunas estimaciones le ayudarán a determinar cuál será el precio de venta de su propiedad. Al ponerse en contacto con los agentes, también puede averiguar sobre su capacidad de respuesta y profesionalidad. Después de analizar las propiedades vendidas en su casa o vecindario y estudiar las estimaciones de los agentes inmobiliarios, puede establecer su precio.
También puedes hacerlo tú mismo :
1. Consulte las propiedades vendidas, es la solicitud de valor de la tierra (Solicitud de valor de la tierra DVF)
2. consulte las propiedades actualmente en venta similares (Seloger, hermosas casas, le figaro immobilier)
Es decir, que los anuncios hablan de honorarios de agencia incluidos (precio FAI).
Hacer su propia estimación puede ser arriesgado porque puede sobrevalorar o infravalorar su propiedad y, en consecuencia, esto puede causar dificultades para vender. Una estimación al precio correcto es la clave para vender su propiedad rápidamente.
2.Cree su archivo de ventas
La realización de diagnósticos técnicos es un paso obligatorio en la venta de su propiedad. Permiten presentar riesgos de seguridad o salud a los futuros compradores. Estos diagnósticos están enmarcados por la ley sólo pueden ser llevados a cabo por un diagnosticador profesional.
Hay varios diagnósticos técnicos que deben llevarse a cabo dependiendo de si su propiedad está en venta o alquiler, y en condominio o casa unifamiliar. Su agente de bienes raíces o notario podrá recomendarle un diagnosticador profesional certificado.
Recuperar los últimos 3 minutos de copropiedad de la junta general
Cada año, los propietarios son convocados por el síndico de copropiedad a la junta general para decidir sobre la obra y otros diversos puntos para mejorar la vida de su edificio.
El síndico de copropiedad redacta un acta de la junta general de copropiedad que es un informe sobre los acuerdos de la junta general. Este documento será firmado por las siguientes personas al final de la reunión, o a más tardar dentro de los 8 días:
- Presidente de la Asamblea General
- Secretario
- Escrutador: responsable de la implementación ordenada y el recuento de las papeletas durante las elecciones
Las actas son inscritas en el registro por el administrador de la copropiedad. Este registro puede almacenarse en formato electrónico. En este caso, la lista de asistencia y el protocolo pueden crearse electrónicamente y firmarse en las mismas condiciones.
El síndico debe proporcionar una copia o extracto de las actas al copropietario que lo solicite. El contrato fiduciario podrá prever honorarios por la comunicación de dichos documentos.
Recuperar la normativa de copropiedad
Se envía una copia del estatuto al copropietario del lote (s). Parte del edificio debe incluir la división de las partes privadas y comunes.
En caso de pérdida de las regulaciones de copropiedad, se puede obtener una copia de otro copropietario, incluido un miembro del Consejo de la Unión. También puede solicitar al síndico de copropiedad, que normalmente debe tener una copia electrónica. Sin embargo, el síndico de copropiedad puede cobrarle por este servicio (la tarifa varía según
el acuerdo de confianza). También es posible ponerse en contacto con el catastro del edificio y hacer una solicitud de
Copia de la normativa de copropiedad a través del formulario online. El coste de la copia es de 30 €. Este formulario depende de la fecha de registro del decreto de copropiedad (antes de 1956 o después de 1956).
Reclamar el título de propiedad
La forma más fácil de recuperar su escritura de propiedad es de su notario, pero también puede hacer una solicitud a través del formulario en el sitio web del servicio de registro de la propiedad. Deberá indicar si su compra es anterior a 1956 o posterior. Esta petición tiene un coste entre 6-30 euros dependiendo del documento.
Recuperar la última declaración de cargo de copropiedad
La división entre vendedores y compradores está simplemente regulada por la ley. Cualquier persona que sea copropietaria en el momento en que se soliciten los fondos asumirá toda la responsabilidad. Sin embargo, las ventas tienen lugar en cualquier momento durante el trimestre y es posible que desee considerar que el fideicomisario divida los costos trimestrales entre el vendedor y el comprador. No importa lo que era antes. En cambio, la ley requiere que los fideicomisarios cobren el monto trimestral total del copropietario en el momento de la solicitud de fondos, es decir, el primer día de cada trimestre.
Recuperar el último impuesto predial
Puede encontrar su último impuesto a la propiedad en su espacio particular de impuestos o a través del número de asistencia de personas por teléfono al 0 809 401 401.
Elige e informa a tu notario
Cuando compra bienes raíces por primera vez, generalmente nunca ha tenido que tratar con un notario, y elegir uno no es necesariamente obvio. Las recomendaciones y el boca a boca siguen siendo buenas maneras de encontrar un profesional reconocido y competente.
Las agencias inmobiliarias, en relación con muchos estudios, también tienen opiniones sobre este tema. La proximidad geográfica es a menudo un criterio de selección, también puede buscar en el mapa de Google y comparar reseñas. También puede ponerse en contacto con la Notaría Departamental e Interdepartamental para obtener una relación de oficinas en su sector. En el sitio web de notaires.fr, tiene acceso a un directorio de notarios.
3. Comercialización
Un mandato de venta es un contrato bilateral que une al vendedor, propietario de una propiedad y un profesional de bienes raíces, a quien el vendedor confía su propiedad para la venta.
Hay esencialmente dos tipos de mandatos de ventas: el mandato exclusivo y el mandato no exclusivo (o "simple"). Sin embargo, la práctica profesional a veces también utiliza mandatos semiexclusivos. El mandato debe incluir :
- La identidad de las personas que venden la propiedad
- Las referencias y datos de contacto de la(s) agencia(s) a cargo de la venta
- La designación de la propiedad
- El precio de la propiedad
- El importe de la remuneración del agente (honorarios) y de la parte deudora (vendedor y/o comprador) de acuerdo con la tabla de honorarios;
- La duración: el mandato de venta debe darse por un período libre y convencionalmente determinado al final del cual finalizará automáticamente. Sin embargo, cuando el mandato de venta prevea una cláusula de exclusividad y/o una cláusula de penalización (indemnización a tanto alzado prevista para el agente), después de un período irrevocable de tres meses desde su firma, podrá ser denunciado en cualquier momento por cada una de las partes con un plazo de preaviso de quince días, mediante carta certificada con acuse de recibo;
- Los medios utilizados por el agente y, en su caso, por la red a la que pertenece para difundir la publicidad comercial al público.
Fotos profesionales
Un comprador puede, en unos segundos, enamorarse de él o nunca llamar por una propiedad. Como en cualquier encuentro, los primeros segundos son decisivos. Por lo tanto, las fotos son un elemento esencial en la venta de una propiedad y se recomienda encarecidamente pasar por un fotógrafo profesional en arquitectura inmobiliaria que resaltará su propiedad.
Visita virtual 3D
Ofrecer una visita virtual es una de las mejores maneras de diferenciarse de la competencia. Las visitas virtuales son muy populares entre los compradores potenciales y hacen que la venta de su propiedad sea más profesional.
"El comprador potencial promedio visita cinco propiedades antes de encontrar la correcta".
Una visita virtual se desarrolla a partir de fotos de 360°, es decir, desde una casa existente y se puede consultar a través de todas las nuevas tecnologías. La realidad virtual se utiliza actualmente principalmente en nuevos inmuebles, a partir de planos creados en 3D utilizando la herramienta Matterport. Estas visitas no siempre son fáciles de organizar para propiedades que no necesariamente están ubicadas cerca. Con una visita virtual o realidad virtual, puede explorar algunas de las propiedades simplemente visitando la propiedad que ofrece este servicio.
Si la visita virtual probablemente no reemplazará la visita física del alojamiento porque necesitamos sentir los sentimientos y emociones de un lugar antes de vivir allí, le permite hacer una primera selección sin siquiera moverse. Si no tiene el flechazo con la visita, le ahorra hacer citas, mudarse y decepcionarse si la propiedad no se adapta. Con esta técnica ya puedes hacer tu selección. Incluso puede permitirle ver propiedades que son opuestas a su ubicación geográfica actual.
Redacción del anuncio inmobiliario
Para su anuncio de bienes raíces, las fotografías serán muy importantes. Ellos serán el primer vínculo con los compradores. Las fotos tomadas en el medio del día con una hermosa luz se venderán más que las fotos tomadas en un día tormentoso o con las persianas cerradas.
Sin embargo, no descuides la redacción de tu anuncio, tu estilo de escritura será un plus para convencer a un potencial comprador de que se ponga en contacto contigo. Hay mucha información que debe indicarse en el anuncio. En el caso de una venta de un lote en copropiedad, el anuncio debe indicar, por ejemplo: el número de lotes, el estado de los procedimientos en el condominio y el monto de los cargos. La publicación del anuncio debe hacerse en varios portales inmobiliarios. Un profesional de bienes raíces podrá asegurarse de verificar toda esta información.
4. Dar un recorrido por la propiedad
Considere algunos pequeños trabajos de restauración antes de visitar (pintar preferiblemente paredes blancas, sellos de baño, enchufes e interruptores, accesorios en buenas condiciones)
Cuando inicie el proceso de venta de su propiedad, es apropiado hacer un pequeño trabajo que luego será un valor agregado. Un poco de pintura, tapar un agujero, poner bombillas nuevas... son pequeños gestos fáciles y no necesariamente costosos que serán puntos positivos más adelante durante las visitas.
Destaque su apartamento en cada visita (ordenar, limpiar, ventilar, crear un ambiente cálido, optimizar el espacio, eliminar objetos voluminosos)
Resaltar bien su propiedad es promover el enamoramiento del comprador potencial. Para ello, es fundamental que la propiedad sea lo más clara posible y que percibamos lo mejor posible las superficies y volúmenes. Es por esto que los expertos te recomendarán que almacenes bien, retires objetos o muebles que no sean necesarios para ventilar todas las estancias para que la propiedad sea lo más acogedora posible. También es importante para las fotos que se tomarán y el recorrido virtual si hace esta elección, todo debe estar ordenado y nada se arrastra para que la cámara pueda capturar todo sin preocupaciones.
Muestre un recorrido virtual en 3D cada vez antes de visitarlo físicamente para ganar eficiencia
Para maximizar sus posibilidades de vender su propiedad rápidamente, los profesionales siempre recomiendan ordenar su casa. Sin embargo, no siempre es fácil mantener el apartamento o la casa en perfectas condiciones o incluso como en las revistas de decoración. Los vendedores a veces se ven obligados a abandonar su residencia durante una visita.
Al elegir la visita virtual, te aseguras de que tanto el vendedor como el comprador ahorren mucho tiempo. Sabemos que las visitas para la propiedad se realizarán solo porque el comprador ya ha apreciado la propiedad en la visita, por lo que solo quiere confirmar sus sentimientos.
El uso de un mandato exclusivo también se realiza durante su contrato con su agencia que le permite obtener las imágenes y tener un derecho de inspección sobre ellas.
5. Acepta una oferta de compra
La negociación inmobiliaria es común y depende del número de defectos en el apartamento
Cuando visitaste este alojamiento en el que ya estás proyectando, ¿quizás no percibiste todos sus defectos? Porque contra todo pronóstico, está claro que algunos defectos a veces son buenos. Especialmente cuando pueden permitirle argumentar y abogar a favor de una disminución en el precio de venta de una propiedad con imperfecciones. Para maximizar sus posibilidades de identificar los defectos de la vivienda (y poder usarlos a su favor durante la negociación), no dude en visitar la propiedad varias veces, abrir los ojos y hacer una lista de todos los elementos que pueden respaldar su solicitud de negociación. Puede, por ejemplo, ser un trabajo por hacer, una caldera demasiado vieja que tendrá que ser reemplazada o un aislamiento que deja algo que desear.
Cuando el vendedor acepta la oferta de compra
La oferta pública de adquisición debe hacerse por escrito e incluir lo siguiente :
La fecha, la designación de la propiedad, el precio y el período de validez de 1 a 2 semanas.
Durante el período de validez de la oferta, el vendedor tiene varias posibilidades:
Puede aceptar las condiciones de la oferta del adquirente propuesto
Podrá rechazar la oferta si el precio propuesto por el adquirente propuesto es inferior al fijado inicialmente.
Puede hacer una contrapropuesta por escrito, es decir, una nueva oferta que anule la oferta inicial.
Si el vendedor acepta las condiciones de la oferta, el comprador propuesto se compromete. Luego se firma una promesa de venta o, si no, una escritura de venta.
6. Firma de la promesa de venta
La firma se realiza ante notario, presencial o otorgando un poder notarial
Cuando firme una promesa de venta o un acuerdo de venta, el comprador tendrá derecho a un período de desistimiento de 10 días naturales.
Para ello deberá enviar por carta certificada con acuse de recibo desde el día siguiente a la firma dentro de los 10 días (ley SRU que proponía un período de 7 días, pero desde la ley Macron es dentro de los 10 días). Este retraso es esencial porque le permite no tener que justificarse y también evitar sanciones financieras.
Puede recuperar un modelo de carta de retiro de promesa de venta. También puede pedirle ayuda a su notario con respecto a su solicitud de retiro.
En el caso de que no desee retractarse, el período entre la promesa de venta y la escritura auténtica es generalmente de 3 meses.
Es costumbre mostrar la propiedad al comprador antes de firmar
Esta visita es bastante simbólica, a menudo se llama la visita de cortesía. Esta es la última visita antes de la compra. Esta visita no es absolutamente obligatoria, pero es muy recomendable por los expertos inmobiliarios.
Sin embargo, el propósito de la visita de cortesía es, dentro de los 3 meses en cuestión, verificar el estado del alojamiento. Además, permite ver si el propietario anterior ha abandonado o no la vivienda. Así, el futuro comprador asegura que el inmueble que está a punto de adquirir corresponde al que se ha comprometido a comprar. Es un tipo de inventario durante el cual el comprador verifica que el vendedor ha respetado sus compromisos.
Firma en notario, entrega de llaves
La firma de la escritura de compraventa ante notario marca el momento tan esperado de la transferencia de propiedad. En la mayoría de los casos, esto también significa que el comprador recibe las llaves y entra en el disfrute de la propiedad. Dicho esto, nada impide que ambas partes anticipen o pospongan la entrega de las llaves después de firmar la escritura de compraventa, si el vendedor desea permanecer en el alojamiento durante algún tiempo. Este artículo proporciona una actualización sobre las modalidades y los riesgos asociados con esta práctica.
Cálculo de plusvalías inmobiliarias
La ganancia patrimonial inmobiliaria es igual a la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra o valor declarado, cuando el inmueble fue recibido por donación o herencia. Antes de vender, es mejor saber con precisión el destino que se reservará para sus ganancias de capital inmobiliario. De hecho, la ganancia de capital obtenida en la venta de una propiedad puede estar sujeta al impuesto sobre la renta y a las contribuciones a la seguridad social. Sin embargo, algunas cesiones pueden estar comprendidas en el ámbito de aplicación de una exención.