EL SCI
- ¿Qué es una LME?
El objetivo principal de la Société Civile Immobilière (SCI) es facilitar la adquisición, gestión y transferencia de bienes inmuebles. Se utiliza tanto en el contexto familiar como en el profesional para llevar a cabo una operación de construcción inmobiliaria. Su creación requiere solo 2 socios.
El SCI es una solución viable y sostenible para realizar inversiones inmobiliarias de forma familiar o profesional. Esto le permite comprar una propiedad con varias mientras distribuye las acciones de cada una en la medida de la contribución invertida en la propiedad .
Es una forma sostenible y más fácil de poder compartir la riqueza con su familia. De manera profesional esto permite dar una participación a cada uno de los socios sin imponer cantidades porque en última instancia cada uno contribuye en la medida de sus medios.
Estas contribuciones, en la mayoría de las ocasiones en especie o en efectivo, dan derecho a acciones en el LIC que corresponden a las acciones en el capital social. Por lo tanto, los socios comparten las ganancias y pérdidas.
Esta es la forma legal ideal si desea adquirir y administrar bienes raíces.
Para crear una empresa inmobiliaria, usted debe :
Existen 6 tipos de LIC: el LIC familiar, el LIC de alquiler, el LIC de asignación, el LIC de disfrute compartido, el SCI de construcción-venta (SCCV)
El SCI es una solución viable y sostenible para realizar inversiones inmobiliarias de forma familiar o profesional. Esto le permite comprar una propiedad con varias mientras distribuye las acciones de cada una en la medida de la contribución invertida en la propiedad .
Es una forma sostenible y más fácil de poder compartir la riqueza con su familia. De manera profesional esto permite dar una participación a cada uno de los socios sin imponer cantidades porque en última instancia cada uno contribuye en la medida de sus medios.
Estas contribuciones, en la mayoría de las ocasiones en especie o en efectivo, dan derecho a acciones en el LIC que corresponden a las acciones en el capital social. Por lo tanto, los socios comparten las ganancias y pérdidas.
Esta es la forma legal ideal si desea adquirir y administrar bienes raíces.
Para crear una empresa inmobiliaria, usted debe :
- redactar los estatutos indicando el gerente y el domicilio social de la empresa
- Publicar un aviso de creación en un diario de anuncios legales
- Inscribir la empresa en el Registro Mercantil (RCS) en el registro del Tribunal de Comercio.
Existen 6 tipos de LIC: el LIC familiar, el LIC de alquiler, el LIC de asignación, el LIC de disfrute compartido, el SCI de construcción-venta (SCCV)
2. ¿Cómo comprar y vender en SCI?
Los estatutos establecen que la facultad de vender o comprar bienes inmuebles en SCI corresponde a la junta general.
El administrador debe someter el acuerdo a la junta general ordinaria que se celebra anualmente, o convocar una junta general extraordinaria.
Vender en SCI:
Para invertir en SCI , no se requiere capital social mínimo. Mosto:
El administrador debe someter el acuerdo a la junta general ordinaria que se celebra anualmente, o convocar una junta general extraordinaria.
Vender en SCI:
- Votación sobre la decisión
- Cobro de la aprobación del inquilino cuando se alquila la propiedad vendida
- Firma de un acuerdo de venta
- Repetición de la venta mediante la firma de la escritura auténtica final
Para invertir en SCI , no se requiere capital social mínimo. Mosto:
- Redactar los estatutos solo o redactarlos a través de un notario, abogado
- Depositar el capital social de la SCI (a través de una contribución o un préstamo), lo que requiere la apertura de una cuenta bancaria a nombre de la empresa
- Publicar un anuncio en una revista jurídica
- Registro el SCI y lo presento en el Registro del Tribunal de lo Mercantil. La cuota de inscripción es de 66,88 € TTC.
3. ¿Comprar en SCI o Indivision?
Poseer una propiedad con varios se hace más comúnmente a través del régimen de indivisión. El régimen de la copropiedad se aplica de oficio, especialmente en el caso de una sucesión en la que los herederos son múltiples.
Bajo el régimen de indivisión, cada propietario, cada copropietario, tiene una parte , pero sus derechos se extienden sobre toda la propiedad.
Por el contrario, en el contexto de una empresa inmobiliaria, cada socio posee acciones a las que sus derechos están limitados.
4. ¿Cómo declarar una SCI a efectos fiscales? ¿Quién paga los impuestos?
Una LIC que realiza una actividad industrial y comercial debe tributar por el impuesto de sociedades en su propio nombre. No puede ser gravada a través de sus socios de acuerdo con la participación que poseen en el SCI.
Si los socios de personas físicas, empresas cubiertas por el NBC independientemente del régimen fiscal, o aquellas sujetas al paquete micro-BIC o BA :
Si los socios son empresas industriales, comerciales, artesanales o agrícolas o empresas cubiertas por un régimen de beneficios reales :
A sa voir :
> Tan pronto como alquile una propiedad amueblada, su SCI debe presentar una declaración n ° 2065 y sus anexos.
> El LIC debe presentar una declaración cada año a más tardar el segundo día hábil siguiente al 1 de mayo N.
> La LIC sujeta al impuesto sobre la renta no paga impuestos directamente. Son los socios, a título personal, quienes pagan impuestos sobre la parte de los ingresos de la tierra recibidos.
Si los socios de personas físicas, empresas cubiertas por el NBC independientemente del régimen fiscal, o aquellas sujetas al paquete micro-BIC o BA :
- Cada socio debe declarar, por su parte, los ingresos relacionados con esta actividad como ingresos de la propiedad en su declaración n ° 2044 adjunta a su declaración general de ingresos imponibles al impuesto sobre la renta.
Si los socios son empresas industriales, comerciales, artesanales o agrícolas o empresas cubiertas por un régimen de beneficios reales :
- cada socio debe declarar, por su parte, los rendimientos relativos a esta actividad de acuerdo con las normas aplicables al régimen fiscal para la tributación de sus beneficios en su declaración de resultados (IS, BIC o BA);
A sa voir :
> Tan pronto como alquile una propiedad amueblada, su SCI debe presentar una declaración n ° 2065 y sus anexos.
> El LIC debe presentar una declaración cada año a más tardar el segundo día hábil siguiente al 1 de mayo N.
> La LIC sujeta al impuesto sobre la renta no paga impuestos directamente. Son los socios, a título personal, quienes pagan impuestos sobre la parte de los ingresos de la tierra recibidos.
5. ¿Qué se puede deducir en LME?
En un SCI, los principales gastos deducibles son:
- Gastos de mantenimiento y reparación (tubería defectuosa o trabajo de aislamiento)
- Primas de seguro
- Gastos recuperables no reembolsados (gastos incurridos por el propietario en nombre del inquilino y por los cuales no ha sido reembolsado)
- Provisiones para cuotas de condominio (deducidas de los ingresos de la propiedad para el año de pago y sujetas a regularización el año siguiente)
- Gastos de mejora (sustitución de calderas, etc.)
- Intereses de los préstamos
- Impuesto sobre bienes inmuebles con excepción del impuesto sobre la recogida de residuos domésticos
- Gastos de gestión relacionados con la administración del edificio, la remuneración del conserje, etc. Atención: Los gastos de gestión con el fin de alquilar la propiedad no son deducibles
- Reubicación e indemnización de desalojo de un arrendamiento comercial
El SCI alquila principalmente alquileres vacíos. Realiza una actividad civil o alquileres amueblados realizan una actividad comercial. Por lo tanto, por definición, SCI y alquileres amueblados no son compatibles.
Para que un SCI pueda alquilar amueblado, debe ser en una de las siguientes situaciones:
Para que un SCI pueda alquilar amueblado, debe ser en una de las siguientes situaciones:
- Ser un SCI en el IS para alquileres amueblados (En el caso de alquileres amueblados, el SCI en el IS ve todos sus beneficios gravados bajo el impuesto de sociedades. No hay distinción entre los ingresos por alquiler de una propiedad vacía y los de una propiedad amueblada)
- Limitar los ingresos por alquiler de alquileres amueblados (la cantidad de ingresos de alquileres amueblados no debe exceder el 10% del monto total de ingresos generados por el SCI)
7. ¿Cómo cerrar un SCI?
El cierre de una SCI puede ser el resultado de un simple deseo de detener la actividad, una jubilación o una disputa entre socios.
En varios casos, la LME se disuelve automáticamente :
Para disolver una LME, usted debe :
> La dirección de su domicilio social
> El día, hora y lugar de la EGM ;
> Decisión de los socios de cerrar el SCI
> Procedimientos de votación
> Número de votos a favor o en contra
> Recordatorio de que la empresa subsiste a efectos de liquidación y hasta su liquidación
> La identidad del liquidador elegido, sus obligaciones y poderes
> Certificado de publicación del anuncio de disolución
> Escritura relativa al nombramiento del liquidador, así como una declaración de no condena y un certificado de filiación del liquidador
Una vez cancelada la Société Civile Immobilière, los socios comparten los activos restantes del SCI, una vez liquidadas las deudas de la empresa.
En varios casos, la LME se disuelve automáticamente :
- El fin de la duración del SCI
- La falta de voluntad de los socios para continuar la actividad
- La consecución o extinción del objeto social de la LIC
- La latencia de la empresa durante 2 años
Para disolver una LME, usted debe :
- Convocar una asamblea general extraordinaria (EGM). El orden del día se refiere a la votación sobre la disolución del SCI sin actividad y el nombramiento de un liquidador.
- Redactar un informe de disolución de la LME. Debe mencionar:
> La dirección de su domicilio social
> El día, hora y lugar de la EGM ;
> Decisión de los socios de cerrar el SCI
> Procedimientos de votación
> Número de votos a favor o en contra
> Recordatorio de que la empresa subsiste a efectos de liquidación y hasta su liquidación
> La identidad del liquidador elegido, sus obligaciones y poderes
- Publicar un aviso de disolución de la SCI en una revista de anuncios legales dentro de un mes a partir de la fecha de disolución.
- Presentar un expediente de disolución de SCI en el sitio de la ventanilla única para su transmisión a la secretaría del tribunal mercantil. El archivo debe contener:
> Certificado de publicación del anuncio de disolución
> Escritura relativa al nombramiento del liquidador, así como una declaración de no condena y un certificado de filiación del liquidador
Una vez cancelada la Société Civile Immobilière, los socios comparten los activos restantes del SCI, una vez liquidadas las deudas de la empresa.
8. LIC y el impuesto de sucesiones (herencias)
El SCI es una alternativa económica para transmitir activos, siempre que se anticipe la sucesión.
En SCI la propiedad se divide en acciones. Utilizando el principio de las deducciones sucesivas, los socios SCI pueden transmitir sus bienes durante su vida para evitar el impuesto de sucesiones a los herederos.
El SCI es aún más interesante en el contexto en el que el valor de todas las acciones de SCI es inferior al valor del edificio si se mantuviera en propiedad conjunta.
En SCI la propiedad se divide en acciones. Utilizando el principio de las deducciones sucesivas, los socios SCI pueden transmitir sus bienes durante su vida para evitar el impuesto de sucesiones a los herederos.
- Cada 15 años, los padres pueden dar a sus hijos bienes de hasta 100.000 euros, sin pagar impuestos sobre donaciones.
- Cuando el edificio tenga un valor superior a 100.000 euros, la donación se podrá realizar en tramos, cada vez con un valor máximo de 100.000 euros, hasta la transferencia total de las acciones de SCI.
- En el momento de la herencia, la propiedad ya pertenece a los hijos: los padres no han pagado el impuesto sobre donaciones, los hijos no pagan el impuesto de sucesiones.
El SCI es aún más interesante en el contexto en el que el valor de todas las acciones de SCI es inferior al valor del edificio si se mantuviera en propiedad conjunta.