ENCADREMENT DES LOYERS
Sumario
- ¿Qué es una residencia principal?
- ¿Cómo se determina la renta de referencia mediana?
- ¿Qué es el suplemento de alquiler excepcional?
- ¿Podemos incurrir en riesgos si nos excedemos?
- ¿Cuáles son los posibles remedios?
- ¿En qué áreas se aplica el control de alquileres?
- ¿Cómo evitar los controles de alquiler?
- El arrendamiento de movilidad y el control de alquileres
- Algunos enlaces útiles
El control de alquileres consiste en cumplir con las leyes y regulaciones que establecen límites a los alquileres y el nivel de aumentos que se les pueden aplicar.
Esto se refiere a los primeros arrendamientos, los cambios de inquilinos y las renovaciones de arrendamientos. El control de alquileres solo se aplica a las residencias principales.
Para cumplir con el control de alquiler, el alquiler cobrado (excluyendo cargos) debe estar entre el alquiler de referencia más el 20% y el alquiler de referencia menos el 30%.
Esto no se aplica a segundas residencias, viviendas de bajo alquiler o alquileres de temporada.
1. ¿Qué es una residencia principal ?
Según la ley de 6 de julio de 1989 como "vivienda ocupada durante al menos ocho meses al año, excepto obligación profesional, razón de salud o fuerza mayor, ya sea por el arrendatario o su cónyuge, o por un dependiente en el sentido del Código de Construcción y Vivienda". (Artículo 2).
En el contrato de residencia principal, el alquiler y los cargos están separados. Es esencial pedirle al propietario que proporcione el estado de las cuentas de gastos.
Desde 2019, los alquileres están regulados en París (ley Alur) para las residencias principales.
2. ¿Cómo se determina la renta mediana de referencia?
Para evitar las imperfecciones de la ley del 48, la ley ELAN a través del artículo 140 especifica que el valor máximo es del 120% de la renta media registrada para un tipo de propiedad y un área determinada.
La renta mediana de referencia correspondiente a las medianas (promedio) de las muestras de contratos definidas según:
- El área: una división en distritos administrativos (80 distritos en París)
- Año de construcción: se definen como hitos 1946, 1970, 1990
- El tipo de alquiler: vacío o amueblado
- El número de habitaciones
Los valores de encuadre también tienen en cuenta los alquileres amueblados, para los cuales se aplica el control de alquileres cuando se trata de una residencia principal amueblada en un contrato de arrendamiento de un año.
El marco también se aplica a los arrendamientos compartidos (arrendamiento único o arrendamiento individual).
A saber: Renta máxima = renta de referencia aumentada = renta de referencia mediana X 1,2
3. ¿Qué es el suplemento de alquiler excepcional?
Es posible superar el alquiler máximo definiendo un suplemento de alquiler excepcional.
"Podrá aplicarse un complemento de alquiler a la renta base fijada en la A de este III para viviendas con características de ubicación o confort que lo justifiquen, en comparación con viviendas de la misma categoría situadas en la misma zona geográfica." (Artículo 140 de la Ley ELAN)
El alquiler adicional debe justificarse por un elemento excepcional en comparación con el inmueble de la misma zona con las mismas características de número de habitaciones, fecha de construcción o alquiler amueblado o vacío.
> Es posible solicitar un suplemento de alquiler excepcional para : terraza, jardín, altura de techo de más de 3,30 metros, estacionamiento, vista excepcional (Torre Eiffel, Notre Dame), equipos de lujo como sauna, cine.
> No es posible aplicar una renta adicional para: colador térmico, frente a menos de 10 metros, mala orientación, luminosidad, exposición, bodega estándar, parquet y molduras y pequeño balcón.
4. ¿Puede haber algún riesgo si me exceden?
En el caso de un suplemento de alquiler excepcional injustificado, o un alquiler que exceda el aumento del alquiler de referencia sin ninguna justificación, el propietario corre el riesgo de ver el valor disputado por el inquilino durante el arrendamiento.
En caso de incumplimiento de las disposiciones del marco (indicación del alquiler de referencia aumentado en el arrendamiento, justificación de un suplemento de alquiler excepcional en caso de superación), las multas pueden llegar hasta 5.000 € para una persona física, 15.000 € para una persona jurídica.
5. ¿Cuáles son los posibles remedios?
Si el alquiler es más alto que el alquiler de referencia aumentado, la reducción del alquiler debe solicitarse al propietario al menos 5 meses antes de la fecha de renovación del contrato de arrendamiento (excluyendo cualquier alquiler adicional).
Si el alquiler es más bajo que el alquiler de referencia reducido, el propietario puede ofrecer un nuevo alquiler al inquilino al menos 6 meses antes de la fecha de renovación del contrato de arrendamiento.
En caso de desacuerdo, tanto el inquilino como el propietario pueden remitir el asunto a la comisión de conciliación departamental. La ley ELAN ha proporcionado un marco para la negociación, la solicitud debe hacerse 5 meses antes de la renovación. Encuentre más información en el sitio web de la ciudad de París.
6. ¿En qué áreas se aplica el control de alquileres?
- París (desde el 1 de julio de 2019)
- Lille (desde el 1 de marzo de 2020)
- Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains y Villetaneuse (desde el 1 de junio de 2021)
- Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville (desde el 1 de diciembre de 2021)
- Lyon (desde el 1 de noviembre de 2021)
- Montpellier (desde el 1 de julio de 2022)
- Burdeos (desde el 15 de julio de 2022)
7. ¿Cómo evitar los controles de alquiler?
Para evitar el control de alquileres, es posible:
- Proponer un contrato de arrendamiento del código civil,
- Alquiler como segunda vivienda o
- Alquiler como vivienda oficial o a una empresa
De hecho, en la residencia secundaria, no hay control de alquileres (arrendamiento del código civil). En efecto, el contrato de arrendamiento del Código Civil corresponde a las personas que desean alquilar una segunda vivienda, un pied-à-terre, pero también puede corresponder a empresas que desean alquilar para uno de sus empleados, o para uso corporativo como parte de una vivienda de empresa.
Nota : El contrato de arrendamiento de movilidad está sujeto a control de alquiler cuando se trata de la residencia principal del inquilino, como se indica en esta hoja ANIL.
8. El arrendamiento de movilidad y el control de alquileres
El arrendamiento de movilidad está sujeto a control de alquiler cuando se trata de la vivienda habitual del inquilino, tal y como se indica en esta hoja de ANIL.
Así, para que el arrendamiento de movilidad no se vea afectado por el control de alquileres (como cualquier otro contrato de alquiler), la vivienda no debe ser la residencia principal del inquilino, debe ser su residencia secundaria.
De hecho, el control de alquileres no se aplica si se trata de la segunda residencia del inquilino.