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Quelles sont les étapes pour investir dans l’immobilier ?

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Quelles sont les étapes pour investir dans l’immobilier ?

Choisir un mode de location, définir un budget, sélectionner l’emplacement parfait, calculer la rentabilité de l’investissement locatif, mettre en location son bien, déclarer les recettes et faire gérer son bien sont les étapes pour réussir son investissement immobilier.

Quelles sont les étapes pour investir dans l’immobilier ?

Étape 1 : Choisir son mode de location 
Faire appel à la location vide garantit de la stabilité (les contrats de location ont une durée de 3, 6 ou 9 ans) et de peu de gestion. En plus de sa longue durée, la gestion du logement est moindre.
Louer son appartement en meublé, c'est :
  • Récupérer l'appartement plus facilement
  • Moins de risques
  • Une meilleure rentabilité
  • Le loyer plus élevé en raison des prestations supplémentaires
  • Une fiscalité plus avantageuse
  • Faire appel à une agence pour la gestion du bien
  
Selon le Code du tourisme, la location saisonnière correspond à « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».
Il peut s'agir de la location de votre résidence principale ou résidence secondaire. La plupart du temps, ce type de location est conclu soit :
  • par l'intermédiaire d'une agence immobilière
  • de particulier à particulier
  • via des plateformes de location type Airbnb

La location saisonnière est définie comme une location de courte durée.

Étape 2 : définir un budget, sa capacité d’emprunt
  • Calculer sa capacité d’emprunt : le montant maximum qu’une banque accepte de prêter (vis-à-vis des revenus, de l’apport personnel et le taux d’endettement de l’emprunteur)
  • Choisir son prêt immobilier. Que faut-il regarder avant de signer pour un crédit immobilier ?

Avant de souscrire un prêt immobilier, la banque ou l’organisme de crédit doit vous fournir une fiche d’information précontractuelle (FIP). Cette fiche doit contenir :
  • Le type de crédit, montant, durée et taux
  • Le TAEG (Taux Annualisé Effectif Global).
Le taux d'usure est le taux d'intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d'un prêt; c'est-à-dire le TAEG maximal au-dessus duquel un établissement de crédit ne peut prêter de l'argent.
Tous les trimestres, la Banque de France établit la moyenne des taux pratiqués par les banques et le taux moyen augmenté d'un tiers correspond au taux d'usure valable pour les trois mois qui suivent.
  • Les assurances obligatoires et leur montant, notamment l’assurance emprunteur
  • Les échéances de remboursement
  • Les frais de dossier
  • Les indemnités et risques de résiliation en cas de retard
  • Les délais de rétractation et les coordonnées du prêteur et de l’emprunteur

> Lien utile : Que doit-on savoir avant de faire un crédit immobilier ?

Étape 3 : Quelle fiscalité choisir ? 
  • En location vide : les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers.

  • Régime micro ou régime réel ?
 
En location meublée non-professionnelle
1. Le régime micro BIC
Vous devrez mentionner vos recettes brutes (locations meublées professionnelles) 
Un abattement forfaitaire de 50 % est automatiquement appliqué.

2.  Le régime réel
> Toutes les charges peuvent être déduites.  
Il faudra reporter le résultat fiscal déterminé sur la déclaration n°2031 déposée :
> si vous n'avez qu'un seul bien en location meublée, au Service des Impôts des entreprises (SIE) dont dépend le meublé ou,
> si vous avez plusieurs biens, au SIE dont dépend votre logement meublé le plus important.

En location meublée professionnelle :  
  1. Le régime micro-bic 
  • Régime simple à mettre en place,
  • Abattement possible de 50% des revenus bruts (charges comprises), et de 71% en cas de logement meublé de tourisme.
  • Suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l'année sur la déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C PRO) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux.
  • Plafond de 72 600 €
  • Base d’imposition : forfaitaire 
  • Prélèvements sociaux : 17,2%

  1. Le régime réel
  • Il suffit de déposer au titre de chacun des exercices, une liasse n°2031 au services impôts des entreprises (SIE) qui gère le lieu de situation géographique du meublé si vous disposez d’un seul bien, ou plusieurs en location meublée dont dépend soit de la résidence principale ou soit du logement meublé le plus important.
  • Déclaration sur les formulaires 2031 et annexes 2033
  • Avec des revenus de plus de 72 600€, l’activité locative doit obligatoirement être déclarée au régime réel simplifié
  • Constitue une économie d'impôts
  • Loyer charges incluses - frais et intérêts - amortissements
  • Prélèvements sociaux : 17,2%


  • Dispositifs de défiscalisation 
 
Le dispositif Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location.

Étape 4 : quels éléments prendre en compte pour déterminer la rentabilité?
Le rendement locatif est un indicateur de performance qui se calcule à partir des revenus générés par une location par rapport au prix d’acquisition.
Le rendement locatif est différent de la rentabilité locative. Les deux termes sont similaires mais le rendement locatif s’exprime en pourcentage et capte seulement la performance. Tandis que la rentabilité locative englobe le rendement qui s’apprécie tout au long de l’investissement, et englobe aussi une potentielle revente (et plus-value). 

Certains facteurs peuvent avoir un impact plus important sur la performance tel que le prix d’achat, “la vacance locative” (l'absence de locataire) ou la fiscalité.

Étape 5 : la localisation du bien
  • Il serait judicieux de choisir une ville où la demande est supérieure à l’offre
  • Afin de décider où s’installer sur Paris, la sélection de l’arrondissement et du quartier sur Paris doit être faite minutieusement (proche d’une université pour les étudiants, d’un bassin d’emplois pour les actifs, des écoles, commerces et transports en commun, etc.). Pour cela, A1 Real Estate a mis en place un Guide de Paris

Étape 6 : mettre en location son bien
A1 Real Estate s’occupe des moindres détails : 
  • Rédiger et publier les annonces immobilières sur plus de 100+ portails immobilier dans le monde entier
  • Planification et réalisation de visites en personne
  • Sélection des profils et des dossiers de location des candidats locataires potentiels, avec garanties de solvabilité
  • Établissement d’un bail de mobilité, d’un bail code civil, d’un bail de résidence secondaire ou d’un bail de logement d’entreprise
  • Réalisation de l’inventaire de la propriété avec photos

Étape 7 : la déclaration des recettes 
Les loyers perçus sont soumis à un acompte d’impôt calculé sur la base des loyers imposables de l’année précédente. Cet acompte est prélevé tous les mois ou tous les trimestres.
Il prend en compte des charges, des frais déductibles et amortissements, ainsi que des déductions (abattements forfaitaires). 

Etape 8 : la gestion locative

La gestion locative consiste à confier l’administration de son bien immobilier à un mandataire de gestion, une pratique qui permet de soulager les propriétaires bailleurs des tâches, parfois, chronophages liées à la location.

Les avantages ne se limitent pas seulement au gain de temps et d’énergie. En effet, la gestion immobilière nécessite également des connaissances juridiques et une bonne maîtrise du marché immobilier local.

L’accompagnement d’un professionnel assure aux propriétaires une mise aux normes de leur bien face aux évolutions de la législation.

Quels sont les pièges de l’investissement locatif ?

  1. Surévaluer les loyers 
  2. Négliger la gestion locative : la gestion d’un bien immobilier demande du temps et d’être parfois à proximité de celui-ci. 
  3. Ne pas penser à la revente 
  4. Ne pas prendre d’assurances afin de protéger son investissement : il existe des assurances loyers impayés ou la garantie Visale.

Avoir un garant n'est pas une obligatoire mais quasiment systématiquement demandée par les propriétaires. 

A1 Real Estate prend en compte toutes les dispositions, et garanties, afin de choisir minutieusement les meilleurs dossiers et profils.
Ces dossiers sont éligibles auprès des organismes de cautionnement, des organismes garants de location.

Pour ceux qui n'ont pas de garant, il est possible de solliciter leur banque afin de faire une demande de caution bancaire ou des solutions payantes comme garantme.fr.
Ce qu’il faut retenir :
  • Choisir un mode de location, définir un budget, sélectionner l’emplacement parfait, calculer la rentabilité de l’investissement locatif, mettre en location son bien, déclarer les recettes et faire gérer son bien sont les étapes pour réussir son investissement immobilier.
  • Attention, certains pièges sont à éviter : surévaluer les loyers, négliger la gestion locative, ne pas penser à la revente, ne pas prendre d’assurances afin de protéger son investissement
  • A1 Real Estate prend en compte toutes les dispositions, et garanties, afin de choisir minutieusement les meilleurs dossiers et profils.
  • Ces dossiers sont éligibles auprès des organismes de cautionnement, des organismes garants de location.

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