Quel régime fiscal choisir pour la location meublée ?

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Quel régime fiscal choisir pour la location meublée ?

Les revenus qui résultent de la location meublée dont vous êtes le propriétaire-bailleur, ainsi que ceux qui proviennent d’une potentielle sous-location, sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour rappel, selon le décret n° 2015-981 du 31/07/2015, on appelle location meublée, la mise à disposition d’une habitation meublée qui comporte tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale

Quelles sont les conditions à remplir pour être loueur professionnel en meublé ?

Il est possible d'exercer l’activité de loueur professionnel lorsque deux conditions sont remplies :
  • Les recettes annuelles retirées par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € (par rapport à cette activité),
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI , des BIC autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

La location meublée, même si elle est pratiquée par un non-professionnel, constitue une activité commerciale. Les profits qui en résultent doivent être imposés.

La plupart du temps, les loueurs optent pour le régime micro BIC, par simplicité ou ignorance du régime réel simplifié.

Le régime micro BIC vs Le régime réel simplifié

  • Régime simple à mettre en place,
  • Abattement possible de 50% des revenus bruts (charges comprises), et de 71% en cas de logement meublé de tourisme.
  • Suffit d’indiquer le montant des recettes perçues au cours de l'année sur la déclaration de revenus générale (imprimé n°2042 C PRO) dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux.
  • Plafond de 72 600 €
  • Base d’imposition : forfaitaire 
  • Prélèvements sociaux : 17,2%
  • Il suffit de déposer au titre de chacun des exercices, une liasse n°2031 au services impôts des entreprises (SIE) qui gère le lieu de situation géographique du meublé si vous disposez d’un seul bien, ou plusieurs en location meublée dont dépend soit de la résidence principale ou soit du logement meublé le plus important.
  • Déclaration sur les formulaires 2031 et annexes 2033
  • Avec des revenus de plus de 72 600€, l’activité locative doit obligatoirement être déclarée au régime réel simplifié
  • Constitue une économie d'impôts
  • Loyer charges incluses - frais et intérêts - amortissements
  • Prélèvements sociaux : 17,2%

Comment se passe la déclaration pour un loueur non-professionnel ?

Si c’est le début de votre activité de loueur meublé non professionnel (LMNP), et que c’est donc la première fois que vous louez des biens meublés; il est impératif de remplir le Cerfa n° 11921*07 ou P0i dès le début de la mise en location, c’est-à-dire dans les 15 premiers jours du début de la location du bien.

1.Si vous êtes au régime micro BIC
  • Il faudra indiquer le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) pour vos locations hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme. Un abattement forfaitaire de 50% sera appliqué.
  • Il faudra indiquer le montant total des recettes tirées de la location des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes.. Un abattement forfaitaire de 71 % sera appliqué.
 
2.Si vous êtes au régime réel simplifié 

Si vous êtes adhérent d'un organisme de gestion agréé et que vous faites appel aux services d'un professionnel de l'expertise comptable, il faudra indiquer le montant du bénéfice calculé sur la déclaration n°2031 dans des cases spécifiques.
Si, cependant, vous n'êtes pas adhérent d'un organisme de gestion agréé et que vous ne faites pas appel aux services d'un professionnel de l'expertise comptable, il faudra indiquer le montant du bénéfice dans d’autres cases spécifiques.
 

Quelles sont les obligations pour un loueur en meublé ?


  • Obtention d’un n° de SIRET
  • Être redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE)
  • Être redevable de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) et de la TVA
  • La location doit permettre au locataire de pouvoir cuisiner (garantir un coin cuisine), garantir une installation permettant d’utiliser le chauffage (ainsi que l’installation d’un réseau électrique), garantir l’accès à l’eau potable, garantir l’accès à un sanitaire avec équipement pour toilette corporelle, de pouvoir prendre ses repas, dormir, et ranger ses affaires, tout cela dans de bonnes conditions.
Le propriétaire-bailleur a aussi pour obligation de transmettre un certains nombres de documents au locataire comme le dossier de diagnostics techniques, l’état des lieux d’entrée et les quittances de loyer.

Par défaut, quelles sont les taxes en vigueur en location meublée ?


  • La Cotisation Foncière des entreprises (CFE) 
  • La taxe foncière
  • La taxe d’habitation, qui est due par l’occupant au 1er janvier de l’année
  • La taxe de séjour : mise en place par les conseils municipaux dans des stations classées et dans les communes touristiques. Son montant varie selon le type d’hébergement et si celui est classé ou non. Cependant, il est compris entre 1 et 5% du loyer par personne et par nuit
  • La Contribution Sociale Généralisée (CSG), le prélèvement de solidarité et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) qui correspondent à un taux global de 17,2%
  • La TVA mais il faut que la location s’accompagne d’au moins 3 des 4 prestations parahôtelières (petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle). 
Les locations saisonnières et les locations meublées dans les résidences avec services sont concernées. 

Quelles sont les charges déductibles des loyers perçus ?

  • Les frais de notaire ou de constitution de société
  • Les impôts locaux
  • Les frais d'entretien et réparation
  • Les intérêts d'emprunt 
  • Les frais de gestion et assurances 
  • L'amortissement du mobilier sur une durée de 5 à 10 ans,pour un taux compris entre 10 et 20 % par an.
Ce qu’il faut retenir :
Les revenus qui résultent de la location meublée dont vous êtes le propriétaire-bailleur, ainsi que ceux qui proviennent d’une potentielle sous-location, sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour rappel, selon le décret n° 2015-981 du 31/07/2015, on appelle location meublée, la mise à disposition d’une habitation meublée qui comporte tous les éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale

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