Investissement locatif : quels éléments prendre en compte pour déterminer la rentabilité?

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Investissement locatif : quels éléments prendre en compte pour déterminer la rentabilité?

Connaître la rentabilité de son logement c’est connaître et calculer l’intérêt d’un investissement locatif. C’est connaître le rendement locatif, c’est-à-dire ce que notre bien, notre investissement va apporter. 

Dans les faits, le rendement locatif est tout bonnement un indicateur de performance qui se calcule à partir des revenus générés par une location par rapport au prix d’acquisition.

Attention toutefois, le rendement locatif est différent de la rentabilité locative. Même si les deux termes sont similaires, le rendement locatif s’exprime en pourcentage et capte seulement la performance. Tandis que la rentabilité locative englobe le rendement qui s’apprécie tout au long de l’investissement, et englobe aussi une potentielle revente (et plus-value). 

Certains facteurs peuvent avoir un impact plus fort sur la performance, tel que le prix d’achat, “la vacance locative” (l'absence de locataire) ou la fiscalité.

La performance d’un bien immobilier locatif dépend de la nature du logement : les petites surfaces sont, généralement, plus rentables que les grandes surfaces, mais les risques de turnover plus importants réduisent le rendement sur du long terme.

Comment calculer le rendement locatif d’un investissement locatif ?


Le rendement locatif se base sur le prix d’achat du logement + les loyers perçus + charges locatives. 
  • Comment se calcule le rendement brut ? 
montant du loyer annuel / prix de revient toutes charges comprises soit prix d’achat majoré des frais d’acquisition) x 100 

Il ne prend pas en compte la fiscalité ni les charges locatives et ce n’est pas le revenu réel que le logement va générer.
  • Comment se calcule le rendement net ? 
C’est la prise en charge par le bailleur des charges et dépenses inhérentes du bien. Outre la taxe foncière, il doit retrancher du montant du loyer annuel les charges non récupérables sur le locataire, les dépenses de travaux et d’entretien, les éventuels frais de gestion locative ou encore les frais de la garantie de loyers impayés (GLI). 

En toute logique, le rendement net est inférieur au rendement brut.

Afin d'obtenir une idée encore plus précise du rendement de son investissement immobilier, le bailleur doit calculer le rendement « net-net », c’est-à-dire net d’impôt. 

Il faut ainsi prendre en compte les prélèvements sociaux et l’imposition sur les revenus locatifs (hors charges). Tout dépend du régime fiscal choisi (réel, micro-BIC, etc.), mais aussi des éventuels avantages octroyés par les dispositifs tels que le Pinel, loi Censi-Bouvard, etc.

La gestion locative diminue-t-elle le rendement locatif ?

La gestion locative représente l’ensemble des opérations qui encadrent l’administration d’un bien immobilier mis en location. 

Le propriétaire peut déléguer les différentes tâches chronophages en faisant appel à une agence de gestion locative ou une agence immobilière qui propose ce service, mais cela peut représenter un coût qui va réduire d’autant le rendement locatif. 

L’apport d’un professionnel va optimiser les chances de rentabiliser le bien en location sur la durée en réduisant certains risques comme la vacance locative ou les dégradations. Par ailleurs, ils sont déductibles des revenus fonciers.

Quels sont les autres éléments à prendre en compte pour déterminer la rentabilité ?

On parle alors de cash-flow, la Valeur nette actuelle ou VAN et le Taux de rentabilité interne ou TRI.

Ces derniers donnent un aperçu de la pertinence de l’investissement sur toute sa durée de vie, c’est-à-dire de l’acquisition à la revente. Ils doivent être calculés avant de procéder à l’achat pour avoir une vision plus claire du gain réel que vous allez obtenir.

Quelle est la rentabilité locative minimum ?


La rentabilité locative d’un bien peut varier entre 2 % et 7 %. Cela peut varier en fonction du type de bien, de sa surface, de ses caractéristiques, de son emplacement.

Ce qu’il faut retenir :
  • Connaître la rentabilité de son logement c’est connaître et calculer l’intérêt d’un investissement locatif. 
  • C’est tout bonnement un indicateur de performance qui se calcule à partir des revenus générés par une location par rapport au prix d’acquisition.
  • La performance d’un bien immobilier locatif dépend de la nature du logement 
  • Le rendement locatif se base sur le prix d’achat du logement + les loyers perçus + charges locatives. 
  • On a le rendement brut, le rendement net et le rendement net-net (c’est-à-dire net d’impôt).
  • Les autres éléments à prendre en compte pour déterminer la rentabilité sont le cash-flow, la Valeur nette actuelle et le Taux de rentabilité interne
  • La rentabilité locative d’un bien peut varier entre 2 % et 7 %

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