Que doit-on savoir avant de faire un crédit immobilier ?
Sommaire
- Que faut-il faire avant d'opter pour un crédit ?
- Quels types de taux de crédit ? Sur combien d'années ?
- Quels frais supplémentaires doit-on anticiper ?
- Que faut-il regarder avant de signer pour un crédit ?
- L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?
- Quels sont les documents relatifs à la demande d'un prêt ?
- Qu'est-ce que la banque va regarder avant d'accorder un prêt ?
- Quelles sont les aides à l'accession ?
Un crédit immobilier est une opération par laquelle un organisme prêteur (une banque, une société de financement) met à la disposition d’un ou plusieurs emprunteurs une somme d’argent pour financer la construction ou l’acquisition d’un immeuble (logement et/ou terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (c’est-à-dire habitation et professionnel).
Que faut-il faire avant d’opter pour un crédit immobilier ?
Pour pouvoir contracter un prêt immobilier, il est primordial de montrer à la banque que le dossier est solide, fiable, preuve de votre solvabilité. Une situation stable et une gestion des ressources sont donc indispensables.
- Avoir une situation stable : favoriser les CDI
- Faire attention aux habitudes bancaires (comment on dépense, comment on épargne)
- Constituer un dossier solide
- Définir un budget
- Se constituer un apport
- Connaître sa capacité et son taux d’endettement ( en principe, celle-ci ne doit pas dépasser 33 % des revenus)
- Comparer les banques afin d’avoir le meilleur taux possible
- Bien lire les conditions du prêt immobilier
Quels types de taux de crédit peuvent être proposés ?
Sur combien d’années peut-on rembourser un crédit ?
- Le crédit à taux fixe : les mensualités restent les mêmes sur toute la durée du prêt
- Le crédit à taux variable (ou taux révisable) : les mensualités évoluent en fonction de deux indices boursiers de référence (varier à la hausse comme à la baisse)
- Le crédit à taux variable capé : taux variable avec une limite fixée au préalable. Les taux varient jusqu’à un certain plafond
> La plupart des prêts immobiliers octroyés en France sont « amortissables ». Leur durée varie théoriquement de 5 à 30 ans.
Quels frais supplémentaires doit-on anticiper ?
- Les frais de notaire, qui comprennent les honoraires du notaire mais surtout des droits de mutation (taxes et autres droits types d'enregistrement et de gestion) revenant à l’Etat. Peu importe si l’on achète dans le neuf ou l’ancien.
🖊 Notez également que les frais de notaire sur l’acquisition d’un bien ancien sont évalués approximativement à 7 ou 8 % du prix contre 2 à 3 % du prix de vente pour l’immobilier neuf !
- Les frais d’agence immobilière (si vous passez par une agence immobilière). Les frais d’agence représentent une somme non négligeable qui gonflera le coût global de votre transaction de 1 à 7% du prix de vente, environ
- Les garanties obligatoires (caution, hypothèque, etc.)
- Les frais de dossier (représentant environ 1 % du capital emprunté, ces frais sont négociables)
- L’assurance prêt immobilier : Depuis la loi Lagarde, il est possible de décliner l’offre d’assurance de votre banque pour lui préférer un contrat souscrit auprès d’un organisme tiers ( autrement dit la délégation d’assurance)
Que faut-il regarder avant de signer pour un crédit immobilier ?
Quelles garanties une banque peut-elle exiger pour accorder un crédit immobilier ?
Avant de souscrire un prêt immobilier, la banque ou l’organisme de crédit doit vous fournir une fiche d’information précontractuelle (FIP). Cette fiche doit contenur :
Tous les trimestres, la Banque de France établit la moyenne des taux pratiqués par les banques et le taux moyen augmenté d'un tiers correspond au taux d'usure valable pour les trois mois qui suivent.
- Le type de crédit, montant, durée et taux
- Le TAEG (Taux Annualisé Effectif Global).
Tous les trimestres, la Banque de France établit la moyenne des taux pratiqués par les banques et le taux moyen augmenté d'un tiers correspond au taux d'usure valable pour les trois mois qui suivent.
- Les assurances obligatoires et leur montant, notamment l’assurance emprunteur
- Les échéances de remboursement
- Les frais de dossier
- Les indemnités et risques de résiliation en cas de retard
- Les délais de rétractation et les coordonnées du prêteur et de l’emprunteur
- La garantie du prêt : il s’agit d’un prêt hypothécaire. En cas de non-paiement, la banque saisit le bien et le met en vente.
- Le privilège de prêteur de deniers ou autrement appelé l’Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers (IPPD). L’IPPD fonctionne de la même façon que l’hypothèque mais elle est moins coûteuse et vous ne payez pas d’impôts dessus. Elle court deux ans après le remboursement total du bien.
- La caution, qui peut venir d’un particulier ou d’un organisme de caution (option la moins coûteuse).
L’assurance emprunteur est-elle obligatoire pour obtenir un crédit immobilier ?
Quelles questions doit-on poser au banquier ?
Aucune disposition légale n’impose à un emprunteur d’être assuré. Mais il faut savoir qu’un prêteur peut considérer qu’une telle assurance est capitale pour vous accorder un crédit, surtout car elle vous protège en cas d’impayés.
L’assurance de prêt prend en effet le relai en cas de perte d’emploi, de décès puisqu’elle vous couvre, ainsi que vos proches, en cas de décès/PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie).
Quelles questions doit-on poser au banquier ?
L’assurance de prêt prend en effet le relai en cas de perte d’emploi, de décès puisqu’elle vous couvre, ainsi que vos proches, en cas de décès/PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie).
Quelles questions doit-on poser au banquier ?
- Combien puis-je emprunter ?
- Combien coûtent les frais de dossier ?
- Quelles peuvent être les garanties et à quel coût ?
- Quel coût pour l’assurance de prêt ?
Quels sont les documents relatifs à la demande d’un prêt immobilier ?
Quels sont les documents relatifs aux ressources du demandeur ?
- Compromis de vente ou promesse de vente (signés), ou
- Contrat de réservation pour une acquisition en VEFA (avant-contrat), ou
- Contrat de construction de maison individuelle, ou
- Permis de construire avec justificatif des travaux à venir (devis) pour un logement ancien qui nécessite d’être rénové, et
Les documents relatifs aux ressources du demandeur :
- Les 3 derniers bulletins de salaire, ou les 3 derniers bilans comptables (pour les commerçants, artisans, agriculteurs et professions libérales)
- Les relevés comptes bancaires des 3 derniers mois
- Les 2 derniers avis d’imposition
- Les justificatifs de tout crédit éventuel (en cours)
- Un justificatif de l’apport personnel
- Un titre de retraite ou de pension pour les 3 derniers mois si applicable
- Une attestation de la CAF si applicable
- Tout document attestant d’éventuels revenus fonciers (2044 et baux)
Qu’est-ce que la banque va regarder avant d’accorder un prêt immobilier ?
- La situation professionnelle : les banques seront plus frileuses à prêter si vous ( ou votre co-emprunteur) êtes en CDD
- La situation financière : Avez-vous été à découvert récemment? Cela peut rendre la situation financière comme fragile
- La capacité d’endettement : c’est la capacité de remboursement mensuelle maximum. Celle-ci ne doit pas excéder le tiers des revenus. La banque pourra demander quels sont vos crédits à la consommation en cours (ou à venir)
- L’apport personnel : c’est la part autofinancée de votre projet. Plus votre apport est important, plus vous pourrez négocier votre prêt avec votre banque. Généralement, on considère qu’un apport doit représenter au minimum 10% du prix d’achat du bien immobilier
- Le surendettement : Les banques consultent systématiquement le fichier central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP)
- L’état de santé : Pour obtenir un crédit, il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur. Cette assurance demandera de remplir un questionnaire de santé. Si votre état de santé est jugé mauvais, votre assurance et votre crédit peuvent vous être refusés.
A noter : Depuis la loi Lemoine, le questionnaire de santé n‘est plus requis pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000 euros et dont la date de fin intervient avant les 60 ans de l’assuré.
Quelles sont les aides à l’accession ?
- Le prêt accession sociale ou prêt PAS
- Le prêt à taux zéro ou PTZ
- Le prêt Action Logement, l’ancien 1% patronal
- Le prêt social de location-accession ou PSLA
Ce qu’il faut retenir :
- Pour pouvoir contracter un prêt immobilier, il est primordial de montrer à la banque que le dossier est solide, fiable, preuve de votre solvabilité. Une situation stable et une gestion des ressources sont donc indispensables.
- Des aides sont disponibles à l'accession
- Il existe 3 types de taux de crédit
- La plupart des prêts immobiliers octroyés en France sont « amortissables ». Leur durée varie théoriquement de 5 à 30 ans.
- Certains frais sont à anticiper afin de souscrire à un crédit
- Avant de souscrire un prêt immobilier, la banque ou l’organisme de crédit doit vous fournir une fiche d’information précontractuelle (FIP)
- La banque peut exiger certaines garanties, cependant l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire
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Publié le 05/01/2023 par
Andy LECUYER
