Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

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Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
 La plus-value immobilière correspond au fait que vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté. Il s’agit plus précisément de la différence restante entre le prix de vente définitif et le prix d’achat de la transaction immobilière.

On parle de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Conformément aux dispositions de l'article 150 VA du code général des impôts (CGI), le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte.

Les plus-values immobilières taxables à l’impôt sur le revenu concernent :
  • La vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain),
  • La vente d’un droit ou un titre attaché à un bien immobilier (nue-propriété, usufruit, parts de SCI, etc.)
  • L’échange de biens, partage ou apport en société

Comment se calcule la plus-value sur un bien immobilier ?

Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition 

Prix de cession (vente) = Prix de vente + Charges supportées par l'acquéreur - Frais de cession 

Prix d'acquisition (achat) = Prix d'achat + Charges supportées au moment de l'achat + Frais d'acquisition + Dépenses de travaux Frais de voirie, de réseaux et de distributions  

A noter  :
> Il est possible de déduire des travaux de la plus-value. 
> Les frais de construction, de rénovation ou d'agrandissement à la charge du vendeur et effectués par une entreprise peuvent augmenter le prix d'achat. Pensez à donner des pièces justificatives. 
> Les travaux entrepris par le propriétaire ne sont pas déductibles
> Selon l'article 150 VB II du Code Général des Impôts, les logements ne doivent pas avoir de charges locatives.
> Si le bien immobilier a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition correspond au prix indiqué dans l’acte de succession ou de donation majoré des frais réels d’acquisition.

Quels sont les motifs d’exonération ?


Les plus-values immobilières sont exonérées si :

  • Le bien est détenu depuis plus de 22 ans
  • Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros
  • Le bien vendu constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession
  • Le vendeur est un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité, à condition que son revenu fiscal de référence n'excède pas un plafond
  • Le bien a été cédé au profit d'un organisme chargé du logement social ou à un opérateur privé qui s'engage à réaliser des logements sociaux
  • Le cédant réside dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à condition que le revenu fiscal de référence du vendeur ne dépasse pas un plafond
  • Le vendeur est un non-résident
  • Le bien est échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement immobilier
  • Le bien a été vendu par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions
  • Le prix de cession est réutilisé par le vendeur pour acheter ou construire un logement affecté à la résidence principale dans un délai de 24 mois. Le vendeur ne doit, par ailleurs, pas avoir été propriétaire de son habitation principale au cours des quatre années précédant la vente

Quel lien entre la plus-value et les terrains constructibles ?


L’article 28 de la loi n°2017-1775 du 28 décembre 2017 prévoit l’application d’abattements exceptionnels de manière temporaire pour déterminer la plus-value immobilière nette imposable.

Cela concerne principalement la cession de terrains constructibles ou d’immeubles qui vont être démolis pour reconstruire d’autres copropriétés.

L’abattement fiscal de 70% peut aller jusqu’à 85% seulement si : 
  • le terrain est situé en zone tendue 
  • l’acquéreur doit s’engager à construire un ou des logements dans un délai de 4 ans

Comment déclarer et payer une plus-value immobilière ?


La déclaration et le paiement ont lieu au moment de la vente chez le notaire, et font l'objet d'une déclaration que le notaire effectue. Le vendeur reçoit le prix du bien, net d'impôt.

Lorsque la plus-value est exonérée, aucune déclaration ne doit être établie. Il doit seulement être indiqué sur l'acte de vente la nature et le motif de l'exonération ou de l'absence de taxation.

Comment calcule-t-on la plus-value nette ?

Il faut calculer deux plus-values nettes : celle qui sera imposée au titre de l'impôt sur le revenu (taxe de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 17,2%). 

Plus-value nette = Plus-value brute - Abattement 

Quels sont les abattements fiscaux sur la plus-value ?

Durée du bien, Taux d'abattement sur l'impôt sur le revenu et le Taux d'abattement sur les prélèvements sociaux :

– de 6 ans : 0%, 0%

De 6 à 21 ans : 6% et 1,65%

A partir de 22 ans : 4% et 1,6%

+ de 22 ans : Exonération et 9%

+ de 30 ans : Exonération et Exonération
Ce qu’il faut retenir :
  • La plus-value immobilière correspond au fait que vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté. 
 
  • différence restante entre le prix de vente définitif et le prix d’achat de la transaction immobilière.
 
  • Cela peut concerner : La vente d’un bien immobilier, La vente d’un droit ou un titre attaché à un bien immobilier (nue-propriété, usufruit, parts de SCI, etc.), L’échange de biens, partage ou apport en société

  • Il est possible de déduire des travaux de la plus-value. 

  • La déclaration et le paiement ont lieu au moment de la vente chez le notaire, et font l'objet d'une déclaration que le notaire effectue.

  • Suivant la durée de détention du bien, vous pouvez bénéficier d’un taux d’abattement fiscal

  • Vous pouvez bénéficier d'exonération sur la plus-value immobilière si vous remplissez certaines conditions comme par exemple : Le bien est détenu depuis plus de 22 ans ou Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros

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