Comprender y controlar las ganancias de capital inmobiliario
Comprender y controlar las ganancias de capital inmobiliario
Cuando una propiedad se vende a un precio superior a su precio de compra o valor declarado, cuando la propiedad proviene de una herencia o donación, se genera una ganancia de capital. Este último está directamente sujeto al impuesto sobre la renta, excepto en el caso de que la propiedad corresponda a la residencia principal del vendedor. Existen otros casos de exenciones, relacionados con la naturaleza de la propiedad vendida, pero también con la calidad del comprador y del propietario vendedor.
¿Qué es la plusvalía inmobiliaria de las personas físicas y cómo se calcula? ¿Cuál es su imposición? ¿Cuándo se puede eximir? ¿Qué tipos de empresas pueden verse afectadas?
Una actualización sobre cómo calcular la ganancia de capital inmobiliario y su tratamiento fiscal.
- Bienes inmuebles, considerados construidos o no construidos, como una casa, un apartamento o un terreno.
- Derechos reales inmuebles como la mera propiedad o el usufructo.
- Participaciones en empresas inmobiliarias.
Realizadas por individuos o sociedades, estas empresas que realizan una actividad no profesional no sujeta al impuesto de sociedades, las ganancias de capital están sujetas a impuestos a tanto alzado. En función del importe obtenido, pueden aplicarse diferentes deducciones antes de la tributación, como las deducciones por períodos de tenencia o las deducciones excepcionales temporales.
Imposición a tanto alzado
Excluyendo excepciones, la ganancia de capital inmobiliario está sujeta al impuesto sobre la renta, a una tasa del 19%. Se aplica un impuesto adicional más allá de 50.000 €, considerado como impuesto sobre las altas ganancias de capital inmobiliario: su tasa oscila entre el 2% y el 6% en comparación con el monto de la ganancia patrimonial realizada. A esto se suma una tasa global del 17,2% de las cotizaciones a la seguridad social. Potencialmente se puede agregar un impuesto final, el impuesto a tanto alzado sobre la transferencia de terrenos desnudos que se han convertido en edificables.
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El precio de transferencia
El único precio que debe tenerse en cuenta es el mencionado en el documento público con fuerza ejecutiva.
Es posible deducir del precio de venta, mediante diversos documentos justificativos, los gastos incurridos durante la venta : comisión de la agencia inmobiliaria, costes relacionados con diagnósticos obligatorios (DPE, plomo, etc...) y descarga de hipoteca.
El precio de venta debe incrementarse con las indemnizaciones y cargas previstas en la escritura, en beneficio del vendedor, así como el pago de los gastos a cargo de los compradores...
Si la propiedad se vende a través de una renta vitalicia como contraprestación, el precio de venta utilizado es el monto del capital de la anualidad, excluyendo los intereses.
Deducciones por la duración de la detención
En cuanto a las transmisiones de bienes inmuebles, los métodos de cálculo de la deducción por período de tenencia varían en función de la plusvalía imponible en concepto de impuesto sobre la renta (19 %) o de cotizaciones a la seguridad social (17,2 %).
- La exención total de las ganancias de capital inmobiliario del impuesto sobre la renta se obtiene así al final de un período de tenencia de 22 años.
En cuanto a las cotizaciones a la seguridad social: el subsidio es del 1,65 % por cada año de internamiento del 5º al 21º. 1,60 % para el 22º año de internamiento y del 9 % para cualquier año posterior al 22º .
- Así pues, la exención total de las cotizaciones a la seguridad social se adquiere al final de un período de tenencia de 30 años.
- Impuesto sobre la renta 60 % (6 % x 10 )
- Cotizaciones a la seguridad social 16,5 % (1,65 % x 10)
Será posible beneficiarse de la exención total, a partir del 25 de mayo N+22, del impuesto sobre la renta y del 25 de mayo N+30, de las cotizaciones a la seguridad social.
Los pasos
El proceso relacionado con la declaración de ganancia patrimonial puede ser laborioso con multitud de parámetros que rigen sus formalidades.
En una venta que involucre un edificio o una parcela edificable, es necesario recurrir a un notario para llevar a cabo las formalidades de pago y las formalidades declarativas. Pagando el impuesto y estableciendo la declaración de ganancia patrimonial en el momento de la inscripción de la escritura de compraventa con el servicio encargado del registro de la propiedad.
En una venta que involucra acciones de la compañía de naturaleza inmobiliaria, el uso de un notario es opcional. A continuación, es necesario presentar la escritura bajo firma privada ante el servicio responsable de registrar el domicilio de una de las partes y, en caso de ganancia patrimonial, sujeto al impuesto del pago de los derechos debidos y la declaración.
El precio de compra
El precio de compra estipulado podrá incrementarse en determinados costes incurridos en el momento de la adquisición, del mismo modo, siempre que puedan justificarse:
- Indemnizaciones y cargos pagados al vendedor durante la adquisición
- Gastos de adquisición : tasas de registro e IVA pagado en el momento de la compra, gastos notariales. En caso de que sea imposible justificarlos, se permite deducir una suma global del 7,5 % del precio de compra.
- Las cantidades gastadas en construcción, reconstrucción, ampliación o mejora bajo ciertas condiciones (realizadas por una empresa ...), necesariamente bajo prueba.
- En el caso de bienes mantenidos durante más de 5 años y no pueden proporcionar pruebas, la suma global deducible es del 15 % del precio de compra.
- Costes viales, redes y distribuciones de terrenos edificables, impuestos o no por las autoridades locales como parte del plan de uso del suelo o del plan urbano local.
Para los bienes pagados a través de una renta vitalicia, el valor de capital de la anualidad se retiene para el precio de compra. No se reconoce el interés.
Indemnizaciones excepcionales
Podrán aplicarse deducciones excepcionales, con sujeción a condiciones, para determinar la plusvalía neta imponible, tanto al impuesto sobre la renta como a las cotizaciones a la seguridad social. Se aplica una deducción excepcional del 70% para la determinación de la imponibilidad de las ganancias de capital en cesiones, realizadas en terrenos edificables y edificios construidos. Siempre que el comprador se comprometa a proceder a la demolición de edificios existentes con el fin de reconstruir viviendas, tan pronto como estos terrenos o edificios se ubiquen en áreas tensas.
Este último está directamente sujeto al impuesto sobre la renta, excepto en el caso de que la propiedad corresponda a la residencia principal del vendedor.
Existen otros casos de exenciones, relacionados con la naturaleza de la propiedad vendida, pero también con la calidad del comprador y del propietario vendedor.
La ganancia de capital es la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra.
La cesión puede ser una venta pero también un intercambio de bienes, una división o una contribución entre estas tres categorías diferentes:
- Bienes inmuebles, considerados construidos o no construidos, como una casa, un apartamento o un terreno.
- Derechos reales inmuebles como la mera propiedad o el usufructo.
- Participaciones en empresas inmobiliarias.
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Posted on 21/10/2021 by
Andy LECUYER
