Louer en colocation : comment rédiger (et résilier) le bail ?
Une colocation est la location par plusieurs locataires (colocataires) d'un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par les tous colocataires, ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles et un encadrement légal spécifiques.
Une nouvelle forme de colocation a vu le jour : le coliving. On pourrait le définir comme étant à mi-chemin entre la colocation et un séjour de courte durée dans un hôtel. Dans un contexte de difficultés d’accès aux logements liées à la hausse des loyers et à la saturation des centres villes comme Paris, le coliving a vu le jour. De manière générale, la durée moyenne de l’occupation d’un coliving est de 10 mois. Il ne s’agit donc pas d’un bail de location courte durée, type meublé de tourisme, mais une location meublée à l’année, classique définie par la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR.
Quel type de contrat de location pour une colocation ?
Le bailleur a le choix entre 2 possibilités : faire signer un bail unique à tous les colocataires ou faire signer un bail à chaque colocataire.
1.La colocation à bail unique
Le bail unique présente l’avantage de pouvoir contenir une clause de solidarité, et une clause d’indivisibilité entre colocataires, permettant au bailleur, en cas de loyer impayé par l’un des résidents, de pouvoir réclamer celui-ci à tout locataire solidaire.
2.La colocation à baux multiples
Dans ce cas, chaque colocataire dispose d'un contrat de bail individuel et indépendant des autres. Les parties ont la liberté d'utiliser ou non le modèle de contrat type.
1.La colocation à bail unique
Le bail unique présente l’avantage de pouvoir contenir une clause de solidarité, et une clause d’indivisibilité entre colocataires, permettant au bailleur, en cas de loyer impayé par l’un des résidents, de pouvoir réclamer celui-ci à tout locataire solidaire.
- Si le locataire part sans donner congé, il reste colocataire et donc tenu au paiement des loyers.
- Le congé d'un des locataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit avec les colocataires restants. Le propriétaire ne peut pas imposer leur départ.
2.La colocation à baux multiples
Dans ce cas, chaque colocataire dispose d'un contrat de bail individuel et indépendant des autres. Les parties ont la liberté d'utiliser ou non le modèle de contrat type.
- Chaque colocataire est redevable de sa quote-part de loyer.
- Le congé de l'un des colocataires met fin à son contrat et ne subsiste aucun engagement envers les autres colocataires à la fin du préavis.
- Chaque garant n'est engagé qu'à hauteur de la quote-part de loyer dont le colocataire pour lequel il se porte caution est redevable.
Comment résilier le contrat de location en colocation ?
Pour résilier un bail en colocation, le colocataire doit se fier à son contrat de location pour connaître le type de logement loué car le délai de préavis qui va s’appliquer est différent selon s’il est meublé ou vide.
Dans certains cas, le préavis d’un logement non meublé en colocation peut être réduit à 1 mois. Mais il faut que le locataire justifie d’une des situations suivantes:
Une fois le délai de préavis établi, il est nécessaire d’informer le bailleur par :
- Logement meublé, le préavis est de 1 mois.
- Logement non meublé, le préavis est étendu à 3 mois.
Dans certains cas, le préavis d’un logement non meublé en colocation peut être réduit à 1 mois. Mais il faut que le locataire justifie d’une des situations suivantes:
- L’état de santé du locataire justifie d’un changement rapide de domicile (attesté par un certificat médical)
- Le logement est situé dans une zone tendue
- Le locataire obtient un premier emploi, a perdu son emploi ou retrouve un nouvel emploi ou est muté
- Le locataire bénéficie du Revenu de solidarité active (RSA) ou de l’Allocation adulte handicapé (AAH)
- Un logement obtenu grâce à l’aide personnalisée au logement est accordé au locataire (HLM, logements/foyers jeunes travailleurs, etc.)
Une fois le délai de préavis établi, il est nécessaire d’informer le bailleur par :
- Une remise en main propre contre récépissé
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Acte d’huissier
Quelles sont les règles à respecter dans une colocation ?
- Le cadre légal doit être respecté : rédaction d'un bail spécifique de colocation.
- Un état des lieux est obligatoire.
- L’assurance habitation est aussi obligatoire
- Le propriétaire est en droit de demander un dépôt de garantie.
- Le propriétaire peut demander aux locataires une caution solidaire.
- L'état des lieux de sortie se déroule au départ de tous les colocataires ou au départ du dernier.
Il existe deux types de caution : la caution simple et la caution solidaire.
En cas de caution simple, le bailleur réclame le paiement des dettes au locataire par voie d’huissier, avant de faire appel à la caution. En cas de caution solidaire, il peut faire appel directement à la caution pour régler les impayés.
Quel cadre légal pour une colocation ?
La loi Alur est intervenue pour changer la réglementation de la colocation et fixer ses principes fondamentaux :
Certaines normes s’appliquent afin de pouvoir constituer une colocation en toute légalité :
Chaque locataire doit présenter un dossier de location. Le décret n° 2015-1437 définit la liste des pièces justificatives à fournir y compris les justificatifs de revenus.
Le bailleur, quant à lui, doit disposer d’un permis de louer qui, selon le décret n° 2016-1790 et sa localisation du bien, lui donne la possibilité de choisir entre la déclaration de location ou l’autorisation au préalable.
- Le logement constitue la résidence principale de tous les locataires.
- Les règles de la colocation sont les mêmes pour la colocation meublée et vide.
- Les contrats doivent être signés par tous les colocataires.
- Les paiements peuvent être faits au moyen de provisions ou au moyen d’un forfait.
- Chaque habitant peut donner congé indépendamment des autres
Certaines normes s’appliquent afin de pouvoir constituer une colocation en toute légalité :
- En cas de bail individuel, les parties individuelles doivent être d’au moins 14 m² et 33 mètres cubes.
- En cas de bail collectif, la surface du logement doit être d’au moins 9 m² pour une seule personne.
- Il faut ajouter 9 m² par personne supplémentaire pour le bail unique.
- Le nombre maximal de personnes occupant un seul logement est de 8 personnes.
Chaque locataire doit présenter un dossier de location. Le décret n° 2015-1437 définit la liste des pièces justificatives à fournir y compris les justificatifs de revenus.
Le bailleur, quant à lui, doit disposer d’un permis de louer qui, selon le décret n° 2016-1790 et sa localisation du bien, lui donne la possibilité de choisir entre la déclaration de location ou l’autorisation au préalable.
Ce qu’il faut retenir :
- Une colocation est la location par plusieurs locataires (colocataires) d'un même logement devenant leur résidence principale.
- Une nouvelle forme de colocation a vu le jour : le coliving.
- Le bailleur a le choix entre 2 possibilités : faire signer un bail unique à tous les colocataires ou faire signer un bail à chaque colocataire (baux multiples)
- Quelques règles sont à respecter comme par exemple : la souscription à une assurance habitation, la rédaction d’un bail spécifique , la mise en place d’état des lieux d’entrée et de sortie et bien d’autres
- La loi Alur est intervenue pour changer la réglementation de la colocation et fixer ses principes fondamentaux
- Dans le cas d’un logement meublé, le préavis pour résilier un bail en colocation est de 1 mois.
- S’il s’agit d’un logement non meublé, le préavis est étendu à 3 mois.
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Publié le 08/02/2023 par
Andy LECUYER
