Faut-il acheter un bien immobilier déjà loué ?
Sommaire
- Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier loué ?
- Qui pourrait être intéressé par l’achat d’un bien loué ?
- Quelles sont les conséquences pour le locataire ?
- Quels sont les éléments à prendre en compte avant d’acheter un appartement loué ?
- Comment résilier le contrat de location du locataire actuel ?
Investir dans un logement occupé permet de bénéficier de pas mal d’avantages comme la décote sur son prix de vente, la rentabilité du projet, la possibilité d’obtenir un crédit immobilier plus facilement. Reste à prendre quelques précautions avant d'acheter et de se lancer.
Quels sont les avantages d’acheter un bien immobilier loué ?
En tant que propriétaire, il est possible de bénéficier de plusieurs avantages à l’achat d’un bien déjà loué :
> La décote immobilière peut être influencé par : le niveau du loyer, la durée du bail en cours, le type et la qualité du bien, la situation géographique et l’ancienneté du locataire actuel
- Bénéficier de la décote immobilière : Le taux de décote désigne le pourcentage de réduction qui peut être appliqué au prix de vente d'un bien. Celle-ci oscille entre 10% et 15% selon la localisation du bien et de la marge de négociation.
> La décote immobilière peut être influencé par : le niveau du loyer, la durée du bail en cours, le type et la qualité du bien, la situation géographique et l’ancienneté du locataire actuel
- Un investissement rentable : dès l’achat du bien, il est possible de percevoir des loyers qui permettront, potentiellement, de rembourser un prêt immobilier ou à payer les charges relatives au bien. C’est, aussi, un moyen de gagner du temps puisqu’il n’est plus nécessaire de trouver un locataire (cela peut prendre du temps).
- Offre la possibilité d’obtenir plus facilement un crédit immobilier : c’est un moyen de rassurer les établissements bancaires de part les loyers perçus. D’autant plus si le locataire a conclu un bail longue durée.
- L’achat n’a pas d’obligation d’être rentable dès le début : Si le loyer est sous-évalué, il est possible d’acheter le bien moins cher et d’augmenter le loyer avec le prochain locataire. Acheter un bien avec un loyer sous-évalué permet de trier les potentiels acheteurs car cela est synonyme de faible rendement, ce qui limite la concurrence.
Quels sont les éléments à prendre en compte avant d’acheter un appartement loué ?
- Consulter le dossier de gestion locatif : vérifier la régularité du contrat et les modalités de révision, l'exécution des obligations du locataire (jouissance paisible, souscription à une assurance habitation, etc.)
- S’informer sur l’historique du locataire : il est primordial de vérifier la qualité du locataire (loyers impayés par exemple) en demandant les quittances de loyer au vendeur ou en se renseignant auprès du gestionnaire de copropriété (le cas échéant). Cela permettra de souscrire (ou non) à une assurance loyer impayé. Demandez également s’il existe un contentieux locatif. Le locataire doit disposer de revenus suffisants ou disposer d’un garant.
- S’informer sur l’état du bien : faire un état des lieux et inspecter chaque recoin, l’état du sol, les fenêtres et portes ainsi que les revêtements muraux, constater du niveau de performance énergétique fixé par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Demandez au vendeur si des travaux de rénovation sont à prévoir !
- Les obligations de l’acheteur : l’acheteur doit respecter l’échéance et les termes du contrat de location. Il est impossible de modifier ou de déroger même un élément du contrat. Cependant, avant la finalisation de la transaction immobilière, il est possible de demander au vendeur de modifier quelques éléments tout en informant le locataire. L’acheteur doit également évaluer le niveau du loyer.
- Prendre en charge les travaux qui l’incombent : la remise en état en cas de vétusté, les mises en conformité de l’électricité et le gaz, la régularisation des charges locatives, etc.
- Le dépôt de garantie est transmis à l’acquéreur à restituer au locataire en fin de bail.
- L’échéance à laquelle l’acquéreur pourra récupérer le bien pour se loger ou loger un proche. En cas de vente, le locataire dispose d’un droit de préemption.
A noter : Le bailleur devra également remettre la caution qui lui a été versée au nouvel acquéreur. A la fin du contrat de location, il vous reviendra de rendre celle-ci au locataire.
Comment résilier le contrat de location du locataire actuel ?
- Résilier le bail pour y habiter : Reprise pour se loger (en résidence principale) ou loger un proche (époux.se, partenaire de PACS ou concubin, un descendant ou celui du ou de la partenaire, un ascendant ou celui du ou de la partenaire).
> Il faudra ainsi envoyer une demande de congé au locataire 6 mois (ou 3 mois pour les locations meublées) avant le délai de 2 ans. Si la durée du bail restant est supérieure à 2 ans, il ne sera pas possible d’occuper le logement avant la fin du bail sauf si le locataire résilie lui-même le bail.
- Résilier le bail dans le cadre d’une revente : Dans un premier temps, le propriétaire-bailleur devra proposer le logement au locataire (il bénéficie d'un droit de préemption).
- Reprise pour un motif légitime : lorsque le locataire ne répond pas à ses obligations (loyers impayés, nuisances de voisinage par exemple). Le logement sera récupérable au plus tard à la date d’échéance du bail.
A noter : Si le locataire à plus de 65 ans et des revenus modestes, la résiliation du bail est possible seulement si le bailleur propose une solution de relogement.
Qui pourrait être intéressé par l’achat d’un bien loué ?
- Les propriétaires à la recherche d’un complément de revenus instantané (retraités ou proches de la retraite par exemple)
- Les propriétaires ayant un besoin de réduire leurs impôts. En effet, il existe des dispositifs de défiscalisation (dans l’immobilier neuf) comme l’investissement Loi Pinel (pouvant atteindre 12%, 18% ou 21% selon la durée de l’engagement de location) ou Loi Censi-Bouvard.
Lien utile : Est-il possible de vendre un logement Pinel ?
Quelles sont les conséquences pour le locataire ?
Acheter un bien loué ne pose aucune contrainte juridique pour le locataire, le contrat de bail étant lié au lien loué et non au bailleur. Cependant, le locataire n'est pas prioritaire pour l'achat.
En cas de vente, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire-bailleur sous les mêmes conditions (sauf si le bien est vendu libre, et que le vendeur a adressé un congé pour vendre avec offre d'achat au locataire).
En tant que propriétaire, faites vous accompagner par un office notarial qui vous conseillera sur tous les aspects de l’achat d’un bien ancien ou neuf : contrat de réservation, financement d’un projet immobilier par don manuel, etc.
Ce qu’il faut retenir :
- Investir dans un logement occupé permet de bénéficier de pas mal d’avantages comme la décote sur son prix de vente, la rentabilité du projet, la possibilité d’obtenir un crédit immobilier plus facilement.
- Ce type de projet immobilier convient principalement à des propriétaires à la recherche d’un complément de revenus instantané (retraités ou proches de la retraite par exemple) ou des propriétaires ayant un besoin de réduire leurs impôts sur le court terme.
- Renseignez-vous sur le dossier de gestion locatif, sur l’historique du locataire, l’état général du bien, les obligations de l’acquéreur et les potentiels travaux.
- Il est possible de résilier le contrat de location du locataire actuel pour y loger (ou loger un proche), pour un motif légitime ou pour une revente.
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Publié le 23/05/2023 par
Andy LECUYER
