¿Qué es el subarrendamiento?
El subarrendamiento es cuando un inquilino que actualmente está alquilando una propiedad en un contrato de arrendamiento existente alquila la misma propiedad a un tercero con una compensación financiera. Obtenga más información sobre los conceptos básicos del subarrendamiento en Francia con esta guía.
El arrendatario tiene derecho a recibir libremente a las personas de su elección. Pero ojo, si el propio inquilino abandona la vivienda para dejarla a plena disposición de un familiar, esto puede considerarse un subarriendo, aunque sea el propio inquilino quien siga pagando el alquiler al arrendador.
Dependiendo de su situación, consulte con el propietario, con su agencia (si el contrato se rigió por una agencia) o simplemente con las leyes que rigen el alquiler.
- El arrendatario-arrendador es una asociación u organización social para colectivos vulnerables (estudiantes, discapacitados, etc.)
- El subarrendatario es una persona mayor, un joven menor de 30 años, una persona discapacitada o titular de una aprobación del Consejo General
Lo que nos dice la ley y su excepción
El artículo 8 de la Ley de 6 de julio de 1989 establece explícitamente que "El arrendatario no podrá ceder el contrato de alquiler ni subarrendar la vivienda, salvo con el acuerdo escrito del arrendador, incluido el precio del alquiler. "
Además, cabe señalar que la jurisprudencia exige que el inquilino ocupe personalmente su vivienda porque debe seguir siendo su residencia principal.
> A modo de recordatorio: Para que una vivienda constituya la vivienda habitual del inquilino, éste deberá ocuparla durante al menos 8 meses al año salvo obligación profesional, motivo de salud o caso de fuerza mayor.
El propietario puede decidir si concede o no permiso a su inquilino para subarrendar. Si no desea dar su consentimiento, no tiene que justificar su negativa. Si está de acuerdo, lo confirmará por escrito a su inquilino. El propietario no solo puede estar de acuerdo con el principio de subarrendamiento, sino también con el precio del alquiler. Indicará, en particular, que el alquiler del subarrendamiento no podrá en ningún caso exceder el del alquiler, a fin de evitar cualquier especulación por parte del arrendatario. Puede dar su acuerdo mientras verifica que el inquilino se compromete a llevar a cabo los pasos esenciales, en particular si practica el alquiler de temporada : declarar su alquiler al ayuntamiento, pagar el impuesto turístico si el municipio lo ha previsto y las formalidades de teledeclaración si se trata de la ciudad.
> Recuerde que en las grandes ciudades, especialmente en París, las viviendas alquiladas como residencia principal no se pueden alquilar estacionalmente durante un máximo de cuatro meses al año. Además de la autorización por escrito de su arrendador, debe hacer una teledeclaración de su alquiler de temporada.
¿Cuáles son las ventajas de subarrendar?
- Práctico en el caso de que el inquilino tenga que estar ausente y no quiera dejar la vivienda vacía o mudarse (en el caso de una mudanza temporal), además aporta una compensación económica al inquilino
- El subarrendatario puede tener alojamiento temporal disponible mientras este último busca alojamiento permanente.
- Los subinquilinos no necesitan pagar un depósito de garantía ni honorarios de agencia.
De este modo, el subarrendatario puede beneficiarse de exenciones de las tasas de búsqueda de vivienda.
¿Cuáles son los riesgos para los inquilinos y subinquilinos?
- Para el subarrendatario :
- Las disposiciones de la ley de 6 de julio de 1989 no son aplicables, por lo que no puede disfrutar de ninguno de los derechos del inquilino clásico.
- Los riesgos de los contratos no escritos y las liquidaciones mano a mano (justificante de pago, garantías en caso de reclamaciones, etc.).
- Si se rescinde el contrato de arrendamiento del inquilino principal, el subarrendatario también debe irse, ya que no tiene derecho a la vivienda.
- El subarrendatario no tendrá que presentar un recibo de alquiler cuando quiera solicitar otro alquiler.
- No existe una relación directa y jurídica entre el subarrendatario y el propietario, por lo que si la vivienda requiere obra mayor, el subarrendatario deberá ponerse en contacto con el inquilino titular para que intervenga ante el propietario. Esto puede convertirse en un riesgo si el inquilino no presenta la solicitud.
- Sigue siendo el principal responsable en caso de impago o daños a la vivienda hacia el propietario (sin vínculo directo y legal con el subarrendatario)
- Corre el riesgo de perder su casa y se expone a sanciones financieras ;
- El inquilino es responsable de las fallas del subinquilino, y no tiene forma de demandar al subinquilino en caso de facturas impagas o molestias.
¿Cuál es el marco legal para el subarrendamiento?
En principio, el subarrendamiento de una vivienda vacía está prohibido en virtud del artículo 8 de la Ley de 6 de julio de 1989 sobre arrendamientos de vivienda habitual, a menos que el propietario dé su consentimiento.
El inquilino principal y el subarrendatario deben acordar los términos del contrato de arrendamiento e incluirlos en el contrato: duración del arrendamiento, términos de terminación, monto y fecha de pago del alquiler, monto y condiciones de devolución del depósito de seguridad, obligaciones de cada parte hacia ambos, etc.
El inquilino adjuntará el acuerdo escrito del propietario al acuerdo de subarrendamiento, así como una copia del contrato principal. El inquilino debe redactar cuidadosamente este contrato que establecerá todos los términos del subarrendamiento y que se enmarca en las disposiciones del Código Civil. De hecho, este contrato se rige por el Código Civil que establece, en el artículo 1717, el principio de un "derecho a subarrendar" para el inquilino, "si esta opción no ha sido prohibida".
¿Cómo se calcula el APL en un subarrendamiento?
De conformidad con el artículo D823-18 del Código de la Construcción y la Vivienda, las APL en el caso de un subarrendamiento se calculan de la siguiente manera:
- para el subarrendatario: la ayuda se basará en el importe del alquiler pagado;
- Para el inquilino principal: La asistencia se basará en el monto del alquiler principal menos el alquiler del subarrendatario.
¿Puedo pedir un depósito de seguridad al subarrendatario?
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- Práctica por la cual el titular de un contrato de alquiler pone su vivienda parcial (o totalmente) a disposición de un tercero a título oneroso.
- El subarrendatario, al igual que el inquilino, puede beneficiarse de APL.
- El inquilino inicial de una vivienda puede solicitar legítimamente una garantía de alquiler, pero esto no es una obligación legal.
- En principio, el subarrendamiento de una vivienda vacía está prohibido en virtud del artículo 8 de la Ley de 6 de julio de 1989 sobre arrendamientos de vivienda principal, a menos que el propietario dé su consentimiento.
- El subarrendamiento tiene algunas ventajas, pero también riesgos para ambas partes.
- Sin ninguna consideración, no podemos hablar de subarrendar.
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Posted on 10/10/2022 by
Andy LECUYER
