A1 REAL ESTATE

MANDATOS INMOBILIARIOS

El mandato inmobiliario otorgado a un agente inmobiliario o negociador inmobiliario se rige en Francia por la Ley 70-9 del 2 de enero de 1970, el Decreto de 20 de julio de 1972 y la Orden de 15 de septiembre de 1972 .

Un mandato es un contrato por el cual un propietario le da a un agente un poder particular sobre sus activos inmobiliarios.

En bienes raíces, hay 4 tipos de mandato: 
  • El mandato de venta (el propietario desea vender su propiedad)
  • El mandato de búsqueda, correspondiente a alguien que busca una propiedad para alquilar o comprador (futuros inquilinos y futuros compradores)
  • El mandato de alquiler firmado por el propietario que desea alquilar su pied-à-terre
  • El mandato de gestión que permite al agente inmobiliario o negociador inmobiliario administrar la propiedad del propietario durante todo el contrato de arrendamiento.

El mandato de búsqueda es un tipo de contrato gracias al cual un comprador confía a una agencia inmobiliaria de transacciones la búsqueda del inmueble a comprar según sus criterios, predefinidos de antemano para beneficiarse de la red del agente. 

Regulado por la ley Hoguet de 1970 y Alur de 2014 que rige las profesiones de agente inmobiliario y cazador de apartamentos, este tipo de mandato está muy cerca del mandato de venta, incluso si los dos son lo opuesto a cada uno.  Estos dos mandatos pueden distinguirse por los dos objetos diferentes del contrato, el mandato de búsqueda tiene el propósito de adquirir bienes inmuebles, mientras que el mandato de venta representa una delegación de poderes en relación con la transferencia de objetos inmobiliarios.

Debe especificarse en el mandato el poder conferido al agente, las condiciones de prestación del servicio, los medios movilizados, así como la remuneración, definiéndose todos los impuestos incluidos (TTC). 
Dos especificidades enmarcan el mandato de investigación para proteger al cliente:
- Es solo en caso de éxito, y solo cuando se firma la escritura notarial, que se deben pagar los honorarios del profesional, además, se prohíben los honorarios administrativos.
- Es obligatorio tener una tarjeta profesional con la transacción mencionada para la agencia obligada, garantía de una cierta profesionalidad.

El mandato de alquiler es un contrato que vincula al propietario de una vivienda con una agencia o agente inmobiliario. En particular, rige la búsqueda de un nuevo inquilino y todos los procedimientos relacionados.

Regulado por el Código Civil por el artículo 1984, este mandato corresponde a un poder notarial por el cual el arrendador faculta a su representante para actuar en su nombre. 

En el mandato de alquiler, encontramos:
  • El mandato de gestión de alquileres que luego permite al agente encargarse de todos los pasos relacionados con la gestión del alquiler: búsqueda del nuevo inquilino, redacción y firma del contrato de arrendamiento, realización del inventario de accesorios, pero también el apoyo de todos los demás pasos relacionados con el alquiler de la propiedad (recuperación de alquileres, redacción de recibos, hacerse cargo y gestión de la obra del inmueble y zonas comunes si se presenta el caso etc.)
  • El mandato de alquiler que se refiere a la búsqueda de inquilinos y el alquiler de la propiedad

En el mandato de alquiler, encontramos: 
  • Las identidades completas de ambas partes
  • La designación y descripción de la propiedad
  • Las diversas misiones encomendadas (estimación precisa del importe del alquiler, asunción y terminación de los diagnósticos, difusión del anuncio, gestión y planificación de visitas, estudio de expedientes, redacción del contrato de alquiler/firma y escritura de garantía, realización de inventario y salida, etc.) 
  • Honorarios  y condiciones generales del contrato
  • El número de registro del mandato y el del carnet profesional del representante 
  • El número de póliza de seguro E&O y la garantía financiera del agente
El mandato de gestión es un contrato escrito y realizado entre dos partes: el principal (propietario de la propiedad) y el agente. Regula la delegación de la gestión de bienes inmuebles. 

El representante puede ser:
  • Un administrador de propiedades
  • Un fideicomisario
  • Una agencia inmobiliaria
  • Un notario, incluso si no es su negocio principal

El mandato de gestión debe respetar absolutamente ciertas reglas:
  • redactarse por duplicado, uno para cada parte 
  • someterse a las directrices del artículo 1984 del Código Civil, la Ley Hoguet (Nº 70-9 de 02/1/1970) y su decreto de aplicación (Nº 72-678 de 20/07/1972)
  • Estar inscrito en el registro de mandatos del profesional que lo tramite

Un mandato de gestión de alquileres se concluye por un período fijo porque la ley Hoguet prohíbe los mandatos de gestión por un período indefinido.

Generalmente esta duración es de un año, con renovación tácita y está limitada a una duración total de 10 años.

La remuneración del agente se negocia entre el principal y el agente y se determina libremente. En general, esto varía entre el 5 y el 8 % TTC de las sumas recaudadas.

El mandato de gestión incluye: 
  • Las identidades completas de ambas partes
  • La designación y descripción de la propiedad
  • Las diversas misiones encomendadas (estimación precisa del importe del alquiler, asunción y terminación de los diagnósticos, difusión del anuncio, gestión y planificación de visitas, estudio de expedientes, redacción del contrato de alquiler/firma y escritura de garantía, realización de inventario y salida, etc.) 
  • Honorarios  y condiciones generales del contrato
  • El número de registro del mandato y el del carnet profesional del representante 
  • El número de póliza de seguro E&O y la garantía financiera del agente

La firma del mandato es un paso obligatorio para poner la propiedad en el mercado. En consecuencia, la agencia no podrá comercializar la propiedad sin un mandato de venta.

Este mandato obliga al vendedor, o al comprador, a pagar una tarifa, llamada "comisión de agencia " o "tarifa de negociación"  solo en caso de venta de la propiedad; de lo contrario, el agente no cobra nada.  

Al establecer el mandato, es necesario indicar el monto de las tarifas y a expensas de quién se estipulan (vendedor o comprador). 
Las tarifas generalmente se estiman entre el 5 y el 20% del precio de la propiedad.  

5. ¿Cuáles son los diferentes mandatos de ventas?

El mandato simple

El mandato simple es más flexible que el mandato exclusivo, le permite realizar una venta directamente o tratar con varias agencias sin comisión.

Queda un contrato firmado entre el propietario y el profesional de bienes raíces que le da la autorización para transmitir anuncios de la propiedad en los mercados, para encontrar compradores potenciales y luego ponerlos en contacto con el vendedor. 

Tiene la ventaja de no obligarte a tratar con una sola agencia. Esta es una gran ventaja para el propietario porque le permitirá llegar a un mayor número de compradores al hacer que el anuncio de la venta de su propiedad se difunda más ampliamente. 

El vendedor a través de este mandato también puede y tiene el derecho de transmitir por sí mismo el anuncio de su propiedad y, por lo tanto, realizar una venta directa con el comprador y, por lo tanto, está exento de honorarios de agencia. 

BENEFICIOS
La principal ventaja es que al optar por un mandato simple técnicamente puede llegar a un mayor número de compradores potenciales. De hecho, son todas las agencias encargadas del mandato simple las que serán responsables de encontrar a los compradores. Entre estos compradores propuestos tendrás libertad de tamaño, ya que al no comprometerte exclusivamente con una agencia, conservarás la posibilidad de vender al comprador de tu elección.

DESVENTAJAS
Debido a que la propiedad es visible en múltiples ventanas de agencias inmobiliarias, esto representa un riesgo que puede ser penalizado al enviar una imagen negativa a los posibles compradores. Es posible que entiendan que su propiedad está luchando por venderse. Ser probable que encuentre un comprador por su cuenta también puede disuadir al agente de bienes raíces de invertir completamente en la venta de su propiedad. En contraste con el punto de vista del profesional, el individuo, durante su investigación, encuentra su propiedad y se da cuenta de que el precio de venta asociado con su propiedad difiere según la agencia o el sitio visitado.

El mandato exclusivo

El mandato exclusivo representa una restricción más importante, a cambio generalmente permite una venta más eficiente y rápida en comparación con una venta bajo un mandato simple. Las propiedades exclusivas se firman con mayor frecuencia en menos de 3 meses, mientras que para la comparación, en el caso de un mandato simple, el tiempo entre la firma del mandato y la venta es aproximadamente el doble, 6 meses.

BENEFICIOS
La verdadera ventaja del mandato exclusivo radica en una alta y segura implicación por parte del  agente inmobiliario. Este último haciendo todo lo posible para completar la transacción lo más rápido posible y al precio más atractivo, lo que le permite recibir, de paso, su comisión. La segunda ventaja, que sigue siendo nada despreciable, consiste en la valoración de su propiedad por su rareza en el mercado.

DESVENTAJAS
La firma del mandato exclusivo a una sola agencia da una impresión de pérdida de control y total libertad sobre la venta de la propiedad. Las agencias pueden ser criticadas por confiar en sus logros una vez que se firma el mandato exclusivo, en lugar de apresurarse a encontrar un comprador. Esto hace posible darse cuenta del error de haber apostado por la estructura equivocada, siendo la agencia inmobiliaria menos eficiente de lo esperado... Como la duración mínima del mandato exclusivo es de tres meses, sería imposible para usted utilizar otra agencia o vender a un comprador por su cuenta.

• El mandato coexclusivo
El mandato de ventas co-exclusivas, que no se usa ampliamente, permite al propietario utilizar un cierto número de agencias determinado de antemano.

• Mandato semiexclusivo
Solo una agencia inmobiliaria tiene la propiedad, pero el propietario se reserva el derecho de vender su propiedad directamente (lo que excluye el pago de honorarios a menos que se estipule lo contrario).

 ¿Cómo terminar un mandato ?

Tan pronto como la terminacióntenga lugar fuera de los locales donde se ejercen las prácticas profesionales (ley Hamon de 17 de marzo de 2014), la conclusión del mandato está sujeta a un derecho de desistimiento. 

Laley autoriza la retractación por un período de 14 días a partir de la firma del mandato. No funciona si el mandato ha sido firmado en la agencia

¿Qué contenido debe incluirse en un mandato?

Sobre un mandato inmobiliario, debemos ver: 
  • Tipo de mandato
  • La identidad de las partes
  • Las obligaciones del mandato y del mandato 
  • El precio de venta y las tarifas 
  • La duración del mandato: La duración de un mandato está necesariamente limitada en el tiempo, ya sea un mandato simple o exclusivo, en ningún caso tiene la función de ser perpetuo. Sea lo que sea, simple o exclusivo, cualquier mandato debe, bajo pena de nulidad, indicar clara y precisamente su período de validez.
  • Condiciones de terminación

Nota: Para proteger a sus clientes tanto como sea posible, el agente inmobiliario o negociador debe preparar algunos documentos tan pronto como se tome el mandato de la propiedad sujeta a una copropiedad:  
  • Escritura de propiedad
  • Los últimos tres (3) minutos de la Asamblea General (Asamblea General)
  • El certificado de superficie Loi Carrez

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