Le bail civil, ou bail code civil, en location meublée, c'est quoi ?
Qu’est-ce qu’un bail dit « Code Civil » ?
Un bail Code Civil est un bail portant sur un logement de fonction et sur une résidence secondaire du locataire. Il est moins strict et moins réglementé que le bail de résidence principale.
Ce type de bail est très souvent utilisé sur des biens considérés comme « atypiques » avec par exemple une belle vue, un grand balcon ou encore une grande surface.
Le droit français étant bien pensé, ce bail est un bel avantage pour les propriétaires mais les locataires sont aussi bien protégés et y trouveront leur compte.
Dans un bail Code Civil régit par les articles 1708 et suivants du Code Civil, les parties peuvent définir d'un commun accord trois grands points : la durée, les conditions de reconduction et enfin le loyer.
> Location vide ou location meublée ?
En quelques mots quelles sont les grandes distinctions avec le bail d’habitation ?
Le bail code civil est un bail dérogatoire à l’usage des baux d’habitations régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui sont réglementés et moins flexibles que les baux civils.
Les baux d’habitation classiques sont obligatoires pour les résidences principales du locataire (il faut y demeurer sur une durée de minimum 6 mois).
Dans les grands éléments à retenir le bail d’habitation (bail meublé ordinaire loi du 6 Juillet 1989) impose sur la durée et les conditions de reconduction 1 an + tacite reconduction / 9 mois sans tacite reconduction (étudiant). Pour mettre fin au bail de la part du locataire il y a un délai d’un mois de préavis à respecter. Lorsque cela vient du propriétaire c’est un délai de 3 mois de préavis à l’échéance du bail ou pour motif légitime. Dans le bail civil les délais de préavis sont négociés dans le contrat si les parties le veulent.
Pour les loyers un bail classique impose aussi l’encadrement des loyers.
On a donc une réelle différence entre les deux contrats. Le bail civil est bien plus souple et libre que le contrat d’habitation classique.
Les conductions de reconduction ou de résiliation avec préavis
On rappelle que le bail Code Civil est un contrat libre et fixé par les deux parties. Donc pour ce qui est de ces deux notions les principes sont les mêmes, en fonction des conditions qui ont été déterminé dans le contrat, la reconduction se fait tacitement et la résiliation passe par les congés. Le préavis n’intervient alors que dans les contrats à durée indéterminée et il suffit de respecter les délais prévus dans le contrat. Il ne faut pas oublier que dans un bail Code Civil le bailleur n’a jamais à justifier de ses congés.
Encore une fois on observe une vraie différence avec le bail d’habitation dit classique.
La durée du bail Code Civil
Étant un contrat très libre devant respecter les règles de droit commun, la durée de ce bail est donc fixée au préalable par les deux contractants appelé bailleur et preneur. Ils peuvent donc choisir de faire un contrat de bail à durée déterminée ou indéterminée lors de la signature. La loi ALUR vient alors encadrer la résiliation du bail en y fixant un cadre.
Un bail Code Civil à durée déterminée peut prendre fin par la simple pose de congés qui ne sont pas soumis à un délai ou alors il peut très bien être reconduit tacitement (il prendra aussi fin par congé).
Afin d’être plus explicite un congé, donner congé, en terme juridique correspond à un acte unilatéral mettant fin à un contrat.
Un bail Code Civil à durée indéterminée prend fin à l’initiative du preneur ou du bailleur à partir du moment où les « délais congés » sont respectés.
Le risque d'impayé
Le risque existe, même dans le cadre de son logement de fonction, que le locataire décide de ne plus payer son loyer ou qu’il décide de rester dans les lieux malgré la fin de sa mission ou autre. Le cas échéant il devient un locataire dit “classique” et la procédure d’expulsion en cas d’impayés reste longue, bien que plus courte que sur un bail loi 89.
Malheureusement les assurances loyer impayé du marché ne couvrent pas les baux Code Civil. Vous devez demander au locataire un garant classique, que ce soit une personne physique ou la société qui l’embauche.
Quand le bail est signé directement par la société directement, le risque d’impayés est plus faible, cependant il faut rester vigilant, et vérifier la rentabilité et la solvabilité de la société (en demandant les bilans).
La location saisonnière
Contrairement aux baux d'habitation classiques, soumis à la loi du 6 juillet 1989, la location saisonnière n'est régie que par le Code civil (article 1713 et suivants).
La durée, le prix et les conditions du bail code civil sont fixés en toute liberté par les deux parties prenantes. Ce type de bail est très souvent utilisé sur des biens considérés comme « atypiques » avec par exemple une belle vue, un grand balcon, une grande surface, etc.
Le bail saisonnier doit contenir :
- Les informations sur les deux parties (nom, coordonnées, etc.)
- La durée exacte de la location (avec jour d’arrivée et jour de départ). Le locataire quitte simplement les lieux à la date de fin du bail, sans avoir à envoyer de lettre de préavis
- Les caractéristiques du logement (adresse, superficie, description complète, services mis à disposition (exemple : piscine, parking)). A noter que le bailleur doit joindre une information pour démontrer qu'il respecte les exigences de sécurité
- Le prix et la procédure de règlement de la location saisonnière
Les états des lieux d’entrée et de sortie doivent être réalisés en présence du bailleur (ou de son représentant) et du locataire.
Plusieurs documents doivent être joints au contrat de bail :
- Un diagnostic de performance énergétique (DPE) si la durée totale des locations saisonnières dans le logement est supérieure à 4 mois par an
- Un état des risques et pollution
- Un constat des risques d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant le 1er janvier 1949
Le montant du loyer
Voici l’un des plus grands avantages pour les propriétaires, le bail civil n’est soumis à aucune loi, comme expliqué précédemment il est un contrat libre de droit commun. Le loyer est donc aussi une partie de négociation entre les deux contractants. Un bail d’habitation classique, est encadré par la loi ELAN de 2018. Ici on fixe le montant autour de l’accord.
Il est un contrat simple conclu entre deux personnes (physiques et morales soit les sociétés, ambassades ou associations).
Il est donc un avantage certain pour les locataires et les propriétaires. Il va permettre de pouvoir un contrat de droit commun simple et pertinent pour les deux contractants à l’inverse des baux d’habitation classiques nécessitant de remplir de nombreuses conditions au préalable. Le bail civil possède bien plus d’avantages que d’autres baux. Un locataire ne sera pas perdant dans la pratique, il ne peut pas se retrouver sans rien du jour au lendemain, il ne peut pas voir l’application de montant exorbitant… C’est un contrat donc si la négociation ne convient pas rien n’oblige l’une des parties à signer. C’est donc en droit français le contrat le plus facile à réaliser.
Vous êtes propriétaires et vous souhaitez en savoir plus sur le bail code civil pour vos biens, vous pouvez nous contacter.
- Un bail Code Civil est un bail portant sur un logement meublé ou non de fonction et sur une résidence secondaire du locataire.
- Ce type de bail est très souvent utilisé sur des biens considérés comme « atypiques » avec par exemple une belle vue, un grand balcon ou encore une grande surface.
- Dans un bail Code Civil régit par les articles 1708 et suivants du Code Civil, les parties peuvent définir d'un commun accord trois grands points : la durée, les conditions de reconduction et enfin le loyer.
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Publié le 13/04/2022 par
Andy LECUYER
