Quels sont les principaux types de mandats dans l’immobilier ?
Un mandat est un contrat par lequel un propriétaire donne à un mandataire un pouvoir particulier sur son patrimoine immobilier.
Dans l’immobilier, il existe 4 types de mandat :
- Le mandat de vente (propriétaire souhaite mettre en vente son bien) : mandat simple et mandat exclusif
- Le mandat de recherche, correspondant à quelqu’un qui cherche un bien à louer ou à acheteur (futurs locataires et futurs acquéreurs)
- Le mandat de location signé par le propriétaire qui souhaite mettre son pied-à-terre en location, mandat simple et mandat exclusif
- Le mandat de gestion qui permet à l’agent immobilier ou au négociateur immobilier de gérer le bien du propriétaire tout au long du bail.
Quel contenu doit obligatoirement figurer dans un mandat ?
- Le type de mandat
- L’identité des parties
- Les obligations du mandat et du mandataire
- Le prix de vente et les honoraires
- La durée du mandat : La durée d'un mandat est obligatoirement limitée dans le temps, qu'il s'agisse d'un mandat simple ou exclusif, dans aucun cas il n'a pour fonction d'être perpétuel. Quel qu'il soit, simple ou exclusif, tout mandat doit, sous peine de nullité, par conséquent indiquer de manière claire et précise sa durée de validité.
- Les conditions de résiliation
A noter : Pour protéger le plus possible ses clients, l’agent ou négociateur immobilier doit préparer quelques documents dès la prise de mandat des biens soumis à une copropriété :
- Le titre de propriété
- Les trois (3) derniers procès-verbaux d’AG (Assemblée Générale)
- Le certificat de surface Loi Carrez
Qu’est-ce que le mandat exclusif ?
Le mandat exclusif représente une contrainte plus importante, en contrepartie il permet généralement une vente plus efficace et plus rapide par rapport à une vente sous mandat simple. Les propriétés en exclusivité sont en effet le plus souvent signées en moins de 3 mois, alors qu'à titre comparatif, en cas de mandat simple, le délai entre la signature du mandat et de la vente est d'approximativement du double, 6 mois.
AVANTAGES
L'avantage réel du mandat exclusif réside dans une implication élevée et assurée de la part de l'agent immobilier. Ce dernier faisant son maximum afin de réaliser la transaction le plus rapidement possible et au prix le plus intéressant, lui permettant de toucher, au passage, sa commission. Le second avantage, demeurant non négligeable, consiste à la valorisation de votre bien par sa rareté sur le marché.
INCONVÉNIENTS
La signature du mandat exclusif à une unique agence donne une impression de perte de contrôle et de liberté totale sur la vente du bien. Des agences peuvent se voir reprocher le fait de se reposer sur leurs acquis une fois le mandat exclusif signé, au lieu de se hâter à trouver un acquéreur. Ce qui permet de se rendre compte de l'erreur d'avoir misé sur la mauvaise structure, l'agence immobilière étant moins performante que prévu... La durée minimale du mandat exclusif étant de trois mois, il vous serait impossible d'avoir recours à une autre agence ni de vendre à un acquéreur par vos propres moyens.
Qu’est-ce que le mandat de recherche ?
Le mandat de recherche est un type de contrat grâce auquel un acquéreur, confie à une agence immobilière de transaction la recherche du bien à acheter en fonction de ses critères, prédéfinis au préalable afin de bénéficier du réseau de l'agent.
Régit par les lois Hoguet de 1970 et Alur de 2014 encadrant les professions d'agent immobilier et de chasseur d'appartement, ce type de mandat est très proche du mandat de vente même si les deux sont l'opposé de chacun. On peut distinguer ces deux mandats par les deux objets différents du contrat, le mandat de recherche ayant pour but l'acquisition de bien immobilier alors que le mandat de vente représente une délégation de pouvoir concernant la cession d'objets immobiliers.
Il doit être spécifié dans le mandat le pouvoir conféré au mandataire, les conditions de prestation du service, les moyens mobilisés ainsi que la rémunération, définie toutes taxes comprises (TTC).
Deux spécificités encadrent le mandat de recherche afin de protéger le client:
- Ce n'est qu'en cas de succès, et uniquement lorsque l'acte notarié est signé, que les honoraires du professionnel sont dus, de plus, les frais de dossier sont interdits.
- Il est obligatoire de détenir une carte professionnelle portant la mention transaction pour l'agence mandatée, gage d'un certain professionnalisme.
Qu’est-ce que le mandat de location ?
Régi par le code civil par l’article 1984, ce mandat correspond à une procuration par laquelle le propriétaire bailleur donne pouvoir à son représentant pour agir en son nom.
Dans le mandat de location, on y retrouve :
- Le mandat de gestion locative qui permet alors au mandataire de se charger de toutes les démarches liées à la gestion locative : recherche du nouveau locataire, rédaction et signature du bail, réalisation de l’état des lieux mais aussi la prise en charge de toutes les autres démarches liées à la location du bien (récupération des loyers, rédaction des quittances, prise en charge et gestion des travaux du bien et des parties communes si le cas se présente etc.)
- Le mandat de location “simple” qui concerne la mise en location du bien
- Les identités complètes des deux parties
- La désignation et description du bien
- Les différentes missions confiées (estimation précise du montant du loyer, prise en charge et résiliation des diagnostics, diffusion de l’annonce, gestion et planification des visites, étude des dossiers, rédaction du contrat de location/signature et acte de cautionnement, réalisation d’état des lieux et de sortie, etc.)
- Les honoraires et les conditions générales du contrat
- Le numéro de registre du mandat et celui de la carte professionnelle du mandataire
- Le numéro de police d’assurance responsabilité civile professionnelle et la garantie financière du mandataire
Comme le mandat de vente, il existe deux (2) types de mandats de location : le mandat simple et le mandat exclusif.
Qu’est-ce que le mandat de gestion ?
Le mandataire peut être :
- Un administrateur de biens
- Un syndic
- Une agence immobilière
- Un notaire, même si ce n’est pas son cœur de métier
Le mandat de gestion doit absolument respecter certaines règles :
- être rédigé en deux exemplaires, un pour chacune des parties
- se soumettre aux directives de l’article 1984 du Code Civil, de la loi Hoguet (n°70-9 du 02/1/1970) et de son décret d’application (n°72-678 du 20/07/1972)
- être enregistré au registre des mandats du professionnel qui s’en occupe
Un mandat de gestion locative est conclu pour une durée déterminée car la loi Hoguet interdit les mandats de gestion à durée indéterminée.
Généralement cette durée est d’un an, avec tacite reconduction et est limitée à une durée totale de 10 ans.
La rémunération du mandataire fait l’objet d’une négociation entre le mandant et le mandataire et est librement fixée. Généralement, cela varie entre 5 et 8 % TTC des sommes encaissées.
Dans le mandat de gestion, on trouve :
- Les identités complètes des deux parties
- La désignation et description du bien
- Les différentes missions confiées (estimation précise du montant du loyer, prise en charge et résiliation des diagnostics, diffusion de l’annonce, gestion et planification des visites, étude des dossiers, rédaction du contrat de location/signature et acte de cautionnement, réalisation d’état des lieux et de sortie, etc.)
- Les honoraires et les conditions générales du contrat
- Le numéro de registre du mandat et celui de la carte professionnelle du mandataire
- Le numéro de police d’assurance responsabilité civile professionnelle et la garantie financière du mandataire
Comment résilier un mandat ?
Il est possible dans le cadre d'un mandat exclusif, dans un délai de trois mois à compter de sa signature, de dénoncer le mandat exclusif. En prenant toutefois soin de respecter le délai de préavis de 15 jours, tout en adressant en recommandé un courrier à l'agent immobilier s'étant vu confier la mission de vendre votre propriété.
Qu’est-ce que le mandat simple ?
Le mandat simple est plus souple que le mandat exclusif, il vous permet alors de réaliser une vente directement ou de traiter avec plusieurs agences le tout sans commission.
Il reste un contrat signé entre le propriétaire et le professionnel de l’immobilier lui donnant l’autorisation de diffuser des annonces du bien sur les marchés, de trouver de potentiels acquéreurs puis de les mettre en relation avec le vendeur.
Il a pour avantage de ne pas vous obliger à traiter qu’avec une seule agence. C’est un bel avantage pour le propriétaire car cela va lui permettre de pouvoir toucher un plus grand nombre d'acquéreurs en faisant diffuser plus largement l’annonce de la vente de son bien.
Le vendeur au travers de ce mandat peut aussi et a le droit de diffuser par lui-même l’annonce de son bien et donc de faire une vente directe avec l’acquéreur et se voit donc exonéré des frais d’agence.
AVANTAGES
L'avantage principal est qu'en optant pour un mandat simple vous pourrez techniquement toucher un nombre plus important de potentiels acquéreurs. Ce sont effectivement la totalité des agences se voyant confier le mandat simple qui se chargeront de trouver les acquéreurs. Parmi ces acquéreurs proposés vous disposerez d'une liberté de taille, puisque non engagé de manière exclusive à une agence, vous conserverez la possibilité de vendre à l’acquéreur de votre choix.
INCONVÉNIENTS
Du fait que le bien soit visible dans de multiples vitrines d'agences immobilières cela représente un risque pouvant être pénalisant en renvoyant une image négative aux potentiels acheteurs. Ces derniers pourraient comprendre que votre bien a du mal à se vendre. Le fait d'être susceptible de trouver un acquéreur par vos propres moyens peut possiblement aussi dissuader l'agent immobilier de s'investir pleinement dans la vente de votre propriété. A l'opposé du point de vue du professionnel, le particulier, lors de ses recherches, trouve votre bien et s'aperçoit que le prix de vente associé à votre bien diffère en fonction de l'agence ou du site visité.
Dans l’immobilier, il existe 4 types de mandat :
- Le mandat de vente (propriétaire souhaite mettre en vente son bien) : mandat simple et mandat exclusif
- Le mandat de recherche, correspondant à quelqu’un qui cherche un bien à louer ou à acheter (futurs locataires et futurs acquéreurs)
- Le mandat de location signé par le propriétaire qui souhaite mettre son pied-à-terre en location, mandat simple et mandat exclusif
- Le mandat de gestion qui permet à l’agent immobilier ou au négociateur immobilier de gérer le bien du propriétaire tout au long du bail.
Sur un mandat immobilier, on doit y voir :
- Le type de mandat
- L’identité des parties
- Les obligations du mandat et du mandataire
- Le prix de vente et les honoraires
- La durée du mandat : La durée d'un mandat est obligatoirement limitée dans le temps, qu'il s'agisse d'un mandat simple ou exclusif, dans aucun cas il n'a pour fonction d'être perpétuel. Quel qu'il soit, simple ou exclusif, tout mandat doit, sous peine de nullité, par conséquent indiquer de manière claire et précise sa durée de validité.
- Les conditions de résiliation
Il est possible dans le cadre d'un mandat exclusif, dans un délai de trois mois à compter de sa signature, de dénoncer le mandat exclusif.
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Publié le 10/02/2023 par
Andy LECUYER
