Quelles sont les autorisations à demander au propriétaire ?

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Quelles sont les autorisations à demander au propriétaire ?
Dans le cadre d’un bien mis en location, le propriétaire comme le locataire ont des droits, des obligations et des autorisations à demander. 
Lorsque l’on parle de demande d'autorisation, cela concerne principalement une demande de travaux, demande de sous-location, demande pour faire installer la fibre et les demandes relatives aux meubles conservés dans le cadre de la location meublée.

Il est nécessaire de réaliser certains travaux, courants, afin d'entretenir le bien. Ces travaux sont répartis à la charge du propriétaire ou du locataire.

Dans quel cas demander une autorisation au propriétaire ?

  1. Doit-on demander au propriétaire pour effectuer des travaux ?

Si le locataire souhaite faire des travaux autres que des travaux d'entretien, l'article 6d de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements faits par le locataire s'ils ne conduisent pas à la transformation du local loué.

Parallèlement le locataire ne peut pas faire des travaux dits de transformation sans, au préalable, avoir un accord écrit du propriétaire. À défaut, en fin de bail, le propriétaire peut exiger que le locataire remette en état les lieux à ses frais ou conserver le bénéfice des travaux sans que le locataire ait le droit à une indemnisation. 

Lorsque les travaux concernent une transformation de la structure ou de la disposition des lieux (par exemple : démolition ou ajout d’une cloison, pose d’une douche pour remplacer une baignoire, agrandir ou fermer un espace), il est nécessaire de demander une autorisation préalable au propriétaire.

Dans le cadre de la réalisation de travaux de mise aux normes, le locataire doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il énumère les modifications qu’il souhaite apporter (qu’il doit réaliser sous un délai de un an).

Si le logement locatif fait partie d’une copropriété, et si les travaux touchent à la structure de l’immeuble (par exemple aux murs porteurs) ou aux parties communes, il faut obtenir l’accord de la copropriété, par un vote en assemblée générale. 

Sur ce lien vous trouverez un modèle de lettre de demande de travaux : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1746 

2.Peut-on installer la fibre sans demander au propriétaire ?

Peut-on domicilier son entreprise en location ?
En tant que locataire, la première démarche est de demander le consentement du propriétaire. En effet, il faut d’abord que l’immeuble soit raccordé à la fibre pour ensuite raccorder individuellement le logement. Pour procéder à ces travaux, il est nécessaire d’en informer le propriétaire par une lettre recommandée, accompagnée d’un accusé de réception

Lorsque le représentant légal d’une société souhaite
domicilier son entreprise chez soi, à son domicile personnel et qu’il est locataire, il faut l’accord de son propriétaire pour établir le siège social à son domicile.

3.Doit-on demander une autorisation au propriétaire pour sous-louer ?

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique explicitement que "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer."

Le propriétaire peut décider d'accorder ou pas l'autorisation à son locataire de sous-louer. S'il ne souhaite pas donner son consentement, il n'a pas à justifier de son refus. S'il est d'accord, il va le confirmer par écrit à son locataire. Le propriétaire peut non seulement donner son accord sur le principe de la sous-location, mais aussi sur le prix du loyer.

4.Doit-on demander l’autorisation du propriétaire pour enlever les meubles en location ?

La loi sur les meublés indique que sans l'accord écrit du propriétaire, on ne peut pas enlever des meubles conservés lors de la mise en location. II est primordial de stocker les meubles qui ne conviennent pas afin qu'ils puissent être remis à leur place lors du départ du locataire. Si le propriétaire ne veut pas ou ne peut pas s'en charger, le locataire devra les stocker dans un endroit où ils ne seront pas détériorés.

La loi ALUR impose désormais d’établir un inventaire précis des meubles et de leur état lors de l’entrée et de la sortie du locataire (même si les meubles sont stockés ailleurs par le locataire). Ce document, conclu et signé par les deux parties, permettra de servir de preuve en cas de disparition d’objets ou de dégradations éventuelles causées par le locataire, en particulier si le stockage est réalisé dans une cave : les risques de vol, d'humidité ou d’inondations, etc.

> A noter : il est important pour le propriétaire de rédiger un état des lieux signalant que les meubles proposés ont été retirés sur demande du locataire, et que ce document soit signé par le locataire.
Quels sont les travaux qui ne nécessitent pas d’autorisation ?
Le locataire a donc le droit de remplacer la moquette ou le papier peint, de poser une étagère ou de percer des trous pour fixer des meubles ou des tableaux s'il les rebouche en partant. Le propriétaire ne peut pas s'opposer ni exiger la remise en état des lieux à la fin du bail.

  1.  En raison d’une perte d’autonomie ou d’un handicap.

Pour ces locataires, une demande doit être adressée au bailleur. Mais si celui-ci ne répond pas dans un délai de 2 mois, ils ont alors le droit de réaliser les travaux eux-mêmes (à leurs frais), et le bailleur ne pourra pas exiger la remise en état des lieux lors de leur départ (loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015).

2.Concernant les personnes souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique. 

La règle qui s’applique est la même que celle réservée aux locataires en situation de handicap ou faisant face à une perte d’autonomie : sans réponse du bailleur dans un délai de 2 mois, les travaux peuvent être engagés par les locataires et le silence du propriétaire vaut acceptation.

Attention toutefois : seuls certains types de travaux de rénovation énergétique listés dans un décret paru le 21 juillet
2022 sont concernés.

Il s’agit de :
  • De l’isolation des planchers bas, des combles et des plafonds de combles
  • Des travaux visant à remplacer des menuiseries extérieures
  • Des travaux de protection solaire des parois vitrées ou opaques
  • De l’installation ou du remplacement d’un système de ventilation
  • De l’installation ou du remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées

Que faire si des travaux ont été réalisés par le locataire sans autorisation ?

Si le locataire a effectué des travaux d’aménagement (ou de décoration) sans demander l’autorisation de son propriétaire bailleur, celui-ci peut demander que son bien retrouve son aspect d’origine (notamment si cela peut porter préjudice à la recherche de nouveaux locataires), sinon il n’a pas son mot à dire.
Cependant, si les travaux réalisés impliquent la modification de la structure du logement, le propriétaire est tout à faire en droit d’exiger la remise en l’état de son bien, aux frais du locataire.
Si le locataire refuse de remettre en état le logement, malgré la demande du propriétaire, ou si celui-ci estime que les travaux réalisés sans son accord ont dégradé le logement, il est possible de saisir la justice ; en l’occurrence, le Tribunal d’instance.

Ce qu’il faut retenir :
  • Dans le cadre d’un bien mis en location, le propriétaire comme le locataire ont des droits, des obligations et des demandes d’autorisation. 

  • Il est nécessaire de réaliser certains travaux, courants, afin d'entretenir le bien. Ces travaux sont répartis à la charge du propriétaire ou du locataire. 

  • Il faut demander l’autorisation pour faire domicilier son entreprise chez soi, faire installer la fibre, sous-louer, faire des travaux de transformation et lorsque le locataire souhaite enlever les meubles laissés par le propriétaire bailleur.

  • Certains travaux ne nécessitent pas d’autorisation de la part du propriétaire.

  • Le propriétaire bailleur peut demander au locataire de remettre le bien dans son aspect d’origine, si le locataire refuse, le propriétaire peut saisir la justice.

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