Qu'est-ce que la sous-location ?

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Qu'est-ce que la sous-location ?
La sous-location est une pratique selon laquelle le titulaire d'un contrat de location met partiellement (ou entièrement) à la disposition d'un tiers son logement avec une contrepartie financière. Sans contrepartie quelconque, on ne peut pas parler de sous-location. Ainsi, si le locataire héberge de la famille ou un proche, ou s'il prête ponctuellement son logement, il ne s'agit pas d'une sous-location car il n'y a pas de versement de loyer.

Le locataire est en droit de recevoir librement les personnes de son choix. Mais attention, si le locataire quitte lui-même le logement pour le laisser à l'entière disposition d’un proche, cela peut être considéré comme une sous-location, même si c'est le locataire lui-même qui continue à verser le loyer au bailleur. 
Suivant votre situation, renseignez-vous auprès du propriétaire, auprès de votre agence (si le contrat a été régi par une agence) ou tout simplement auprès des lois qui encadrent la location.
La sous-location est-elle autorisée par la loi ?
La nature et l’usage d’un bien immobilier affectent également la possibilité de sous-louer ou non une résidence. Il est par exemple interdit de sous-louer un logement HLM sauf cas spécifiques :
  • Le locataire-bailleur est une association ou un organisme social à destination de publics fragiles (étudiants, handicapés, etc)
  • Le sous-locataire est une personne âgée, un jeune de moins de 30 ans, une personne handicapée ou titulaire d’un agrément du conseil général
Depuis la loi Elan de 2018, il est dorénavant possible pour les locataires âgées de plus de 60 ans de sous-louer une partie de leur logement à des jeunes de moins de 30 ans, c’est ce qu’on appelle la cohabitation intergénérationnelle solidaire. En échange, le sous-locataire verse une contrepartie financière et effectue certaines tâches pour aider la personne âgée dans son quotidien.

Ce que nous dit la loi et son exception

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique explicitement que "Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer."
Par ailleurs, il faut souligner que la jurisprudence impose au locataire d'occuper personnellement son logement car celui-ci doit rester sa résidence principale. 

> Pour rappel : Pour qu'un logement constitue la résidence principale du locataire, il faut que ce dernier l'occupe au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Le propriétaire peut décider d'accorder ou pas l'autorisation à son locataire de sous-louer. S'il ne souhaite pas donner son consentement, il n'a pas à justifier de son refus. S'il est d'accord, il va le confirmer par écrit à son locataire. Le propriétaire peut non seulement donner son accord sur le principe de la sous-location, mais aussi sur le prix du loyer. Il indiquera, en particulier, que le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location, afin d'éviter toute spéculation de la part du locataire. Il peut donner son accord tout en vérifiant que le locataire s'engage à effectuer les démarches indispensables, en particulier s'il pratique la location saisonnière : déclarer sa location à la mairie, s'acquitter de la taxe de séjour si la commune en a prévu une et des formalités de télédéclaration si la ville est concernée.

> Rappelons que dans les grandes villes, en particulier à Paris, le logement loué en tant que résidence principale ne peut être loué en saisonnier au maximum quatre mois par an. En plus de l'autorisation écrite de votre propriétaire, vous devez obligatoirement faire une télédéclaration de votre location saisonnière.

Quels sont les avantages de la sous-location ?

  • Pratique dans le cas où le locataire doit s’absenter et ne veut ni laisser vide le logement ni déménager (dans le cas d’un déplacement temporaire), de plus cela apporte une compensation financière au locataire
  • Le sous-locataire peut avoir à disposition un logement temporaire pendant que ce dernier est à la recherche d’un logement définitif.
  • Les sous-locataires n’ont pas besoin de payer de caution de garantie ni de frais d’agence

Le sous-locataire peut ainsi bénéficier d’exonérations de frais de recherche de logement.

Quels sont les risques pour les locataires et les sous-locataires ? 

  1. Pour le sous-locataire :

  • Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, il ne peut donc profiter d'aucun des droits du locataire classique.
  • Les risques des contrats non écrits et des règlements de la main à la main (preuve du paiement, garanties en cas de sinistres, etc.).
  • Si le bail du locataire principal est résilié, le sous-locataire doit aussi partir puisqu'il n'a aucun droit sur le logement.
  • Le sous locataire n'aura pas de quittance de loyer à présenter lorsqu'il voudra se porter candidat pour une autre location.
  • Il n’y a pas de relation directe et juridique entre le sous-locataire et le propriétaire, ainsi si le logement nécessite de gros travaux, le sous-locataire doit s’adresser au locataire titulaire afin qu’il intervienne auprès du propriétaire. Cela peut devenir un risque si le locataire omet de faire sa demande.
2. Pour le locataire :
  • Il reste le principal responsable en cas d’impayés ou de dégradations du logement à l’égard du propriétaire (aucun lien direct et juridique avec le sous-locataire)
  • Il prend le risque de perdre son logement et s'expose à des sanctions financières ;
  • Le locataire est responsable des manquements du sous-locataire, et il n'a aucun moyen de poursuivre en justice le sous locataire en cas d'impayés ou de nuisances

Quel cadre légal pour la sous-location ?


En principe, la sous-location d’un logement vide est interdite selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux de résidence principale, sauf si le propriétaire donne son accord. 

Le locataire principal et le sous-locataire doivent s'entendre sur les modalités de la location et les inscrire dans le contrat : durée du bail, modalités de résiliation, montant et date de paiement du loyer, montant et conditions de restitution du dépôt de garantie, obligations de chaque partie à l'égard l'un et de l'autre, etc.

Le locataire va joindre l'accord écrit du propriétaire au contrat de sous-location de même qu'une copie du contrat principal. Le locataire doit rédiger soigneusement ce contrat qui va fixer toutes les modalités de la sous-location et qui est encadré par les dispositions du Code civil. En effet, ce contrat est régi par le Code civil qui pose, à l’article 1717, le principe d'un « droit de sous-louer » pour le locataire, « si cette faculté ne lui a pas été interdite ».

Comment est calculée l'APL dans une sous-location ?

Depuis le 10 janvier 2020, certains sous-locataires peuvent bénéficier de l'APL, tout comme le locataire. Cette mesure découle de la loi d'évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Élan) du 23 novembre 2018. 

Conformément à l'article D823-18 du Code de la construction et de l'habitation, les APL dans le cas d'une sous-location sont calculées comme suit :
  • pour le sous-locataire : les aides seront basées sur le montant du loyer acquitté ;
  • pour le locataire principal : les aides seront basées sur le montant du loyer principal déduction faite du loyer provenant du sous-locataire.

Peut-on demander un dépôt de garantie au sous-locataire ?

Le locataire initial d'un logement peut légitimement demander une garantie locative, autrement appelé dépôt de garantie, à son ou ses sous-locataire(s). Bien que cela ne soit pas une obligation légale, la garantie locative est très fréquemment demandée par les propriétaires et donc, par les locataires qui deviennent bailleurs dans le cadre d'une sous-location. 
Ce qu’il faut retenir :
  • Pratique selon laquelle le titulaire d'un contrat de location met partiellement (ou entièrement) à la disposition d'un tiers son logement avec une contrepartie financière.
  • Le sous-locataire, comme le locataire, peut bénéficier des APL.
  • Le locataire initial d'un logement peut légitimement demander une garantie locative mais cela n’est pas une obligation légale.
  • En principe, la sous-location d’un logement vide est interdite selon larticle 8 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux de résidence principale, sauf si le propriétaire donne son accord. 
  • La sous-location comporte quelques avantages mais aussi des risques pour les deux parties.
  • Sans contrepartie quelconque, on ne peut pas parler de sous-location.

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