Les avantages de la nue-propriété
Réglementation : Les avantages de la nue-propriété
L'avantage dominant de la nue propriété est d'acheter un bien à une valeur inférieure à sa valeur en pleine propriété : la réduction du prix étant équivalente à la totalité des loyers actualisés et nets de frais et charges que l'investisseur aurait perçu sur la période démembrée. L'acquéreur utilise à son avantage le Droit Français pour cela, prévoyant un rattachement sans frottement fiscal de l'usufruit et la nue propriété lorsque l'usufruit s’éteint.
Un outil de gestion patrimoniale
Un peu moins du grand public, la technique du démembrement temporaire de propriété est atypique mais bien connue des professionnels de la gestion de patrimoine. L'astuce consiste pour l'investisseur, à n'acheter que la nue-propriété d'un bien immobilier neuf. Le nu-propriétaire ne peut ni occuper le bien ni même le louer au cours de la durée convenue du démembrement. Pendant cette période s'étendant entre quinze et dix-huit ans selon les programmes immobiliers, l'usufruit est remise entre les mains d'un bailleur social. Ce dernier louant et gérant le bien, tout en s'occupant de percevoir les revenus, régler la taxe foncière, les charges et les éventuels travaux.
Un mode de détention fiscalement neutre
Le contribuable nu-propriétaire bénéficie de nombreuses économies à la clef. L'acquisition unique de la nue-propriété permet de bénéficier d'une décote approximative de 40% du prix du bien en pleine propriété. Pour mémoire, dans le neuf, les frais de notaires sont réduits et avoisinent 2% du montant de l'acquisition. Ce mode de détention se révélant fiscalement neutre sur le plan de l'impôt sur le revenu. L'investisseur ne percevant aucun loyer sur la période, il n'est par extension pas taxé sur les revenus fonciers du bien immobilier, ceux-ci étant encaissés par le bailleur social. Un appartement financé avec un crédit immobilier permettra ainsi à son propriétaire de déduire les intérêts d'emprunt sur ses revenus fonciers à venir ou existants. Avantage majeur et de poids : la valeur du bien immobilier possédé en nue-propriété par un contribuable est extrait de son patrimoine taxable à l'ISF.
Une multitude de stratégie au retour de la pleine propriété
A la suite des quinze à dix-huit années de partage de la propriété du bien, le démembrement temporaire s'arrête, sans avoir à payer de droits de mutation. Il est alors possible d'habiter le logement, de le céder ou de le louer pour percevoir les revenus locatifs. Le recours au démembrement de propriété est utile pour les contribuables fortement taxés et qui sont en mesure de financer un investissement locatif (avec ou sans emprunt) sans besoin immédiat de revenus. Un outil efficace pour préparer un complément de retraite à une échéance de quinze ans sans accroître sa pression fiscale. L'inconnue majeure dans ce genre d'opération reste le prix de la revente à terme du bien situé dans un immeuble destiné au logement social.
- L'avantage dominant de la nue propriété est d'acheter un bien à une valeur inférieure à sa valeur en pleine propriété
- Un peu moins du grand public, la technique du démembrement temporaire de propriété est atypique mais bien connue des professionnels de la gestion de patrimoine.
- L'astuce consiste pour l'investisseur, à n'acheter que la nue-propriété d'un bien immobilier neuf.
- Le nu-propriétaire ne peut ni occuper le bien ni même le louer au cours de la durée convenue du démembrement.
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Publié le 24/08/2021 par
Andy LECUYER
