Peut-on vendre un bien reçu en héritage ou en donation ?
D’après l’article 815-5 du Code Civil : “Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.”
Pour résumer : si un indivisaire bloque la succession, l’autre indivisaire peut être autorisé, par décision du tribunal de grande instance, à signer seul cet acte malgré le non-consentement du premier héritier. Ainsi, l'unanimité ne s’applique pas.
Qu’est-ce qui interdit la vente d’un bien reçu en donation?
- Le droit de retour conventionnel : il est possible pour le donateur d’ajouter cette clause si le donataire venait à décéder. Les descendants ne disposent pas du bien en question, dont la propriété reviendrait de plein droit au donateur
- La clause de réserve d’usufruit: dans le cas d’une donation-partage avec usufruit la nue-propriété(droit de disposer du bien) vous est transférée, mais l’usufruit(droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) est conservé par le donateur. Au décès du donateur, l’usufruit vous reviendra ensuite en votre qualité de donataire. Cette clause d’usufruit peut autoriser la vente du bien avec l’accord du donateur
- La clause d'inaliénabilité : cette clause imposée par le donateur interdit le donataire de revendre ou donner le bien immobilier. C’est généralement le cas lorsque le donateur refuse que le bien ne sorte du cadre familial. Cette interdiction doit être temporaire et justifiée, mais peut être prolongée jusqu’au décès du donateur
A partir de quel moment peut-on vendre un bien reçu en héritage ?
A partir du moment où il n’y a qu’un seul héritier et ainsi un seul décisionnaire, il suffit de s’acquitter des frais de succession du bien hérité, ainsi que des frais de notaire lors de la vente.
A noter : il se peut que lors de la vente, il y ait des bénéfices soumis à l’impôt sur les plus-values. Attention, à ne pas surévaluer la valeur du bien !
Quels sont les frais à prévoir ?
- L’attestation de propriété : acte authentique assurant le transfert de propriété du bien aux successeurs. Cette attestation est établie par un notaire. + des frais annexes (état hypothécaire, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière (0,10%))
- Le partage du bien : Lorsque les héritiers décident de sortir de l’indivision, un partage du bien doit être effectué par le notaire. Cela est soumis à divers frais de notaire, comme les émoluments notariés + la taxe de publicité foncière, la taxe de 2,5% pour les frais d’enregistrement et la contribution de sécurité immobilière (0,10%) vous seront demandées
Qu’est-ce qui interdit la vente d’un bien immobilier reçu en héritage ?
L’héritage intervient au décès d’une personne, dont le patrimoine est cédé aux héritiers. S’il y a plusieurs héritiers, un accord devra être trouvé entre toutes les parties, y compris pour procéder à la vente immobilière du bien.
Si il y a un désaccord entre les différents héritiers du bien (chacun d’entre eux détenant une quote-part du droit de propriété), il est indispensable de trouver un accord commun pour procéder à une vente.
En cas de désaccord profond, la loi permet de réaliser certains actes authentiques si deux tiers des héritiers sont du même avis. Mais s’il n’existe aucune solution possible, c’est le juge compétent qui tranchera et qui s’occupera d’une potentielle vente aux enchères.
A partir de quel moment peut-on vendre un bien reçu en donation ?
Pour procéder à la revente d’un bien immobilier, il faut que le donateur le précise dans l’acte de donation. La vente pourra aussi être autorisée par le donateur lui-même, ou par ses héritiers.
- La revente d’un bien immobilier reçu en don ou en héritage est tout à fait possible si toutes les conditions sont réunies : l’absence de clauses restrictives et l’accord de tous les héritiers le cas échéant
- certaines clauses peuvent interdire la vente d’un bien reçu en donation : Le droit de retour conventionnel / La clause de réserve d’usufruit / clause d'inaliénabilité
- Il y a des frais à prévoir : l’attestation de propriété et le partage du bien
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Publié le 06/01/2023 par
Andy LECUYER
