Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Sommaire
- Quels logements sont concernés par le principe de “décence” ?
- Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
- Qu’est-ce qu’un logement décent en location vide ?
- Qu’est-ce qu’un logement décent en location meublée ?
- Quels sont les recours du locataire ?
- Un diagnostic peut-il constater qu'un logement est décent ?
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Un logement décent doit répondre à 5 critères : une surface minimale obligatoire, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale et la mise à disposition de certains équipements.
Quels logements sont concernés par le principe de “décence” ?
Les logements concernés sont les logements loués à titre de résidence principale ou à usage professionnel ou habitation principale : locations vides ou meublées, logements de fonction, HLM ou tout autre logement soumis à la loi de 1948.
Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
Le bailleur a pour obligation de proposer aux locataires un logement décent, répondant aux caractéristiques définies par le décret.
Il n’est pas imposé au propriétaire de refaire à tout neuf, ni d'avoir recours à un spécialiste du bâtiment pour certifier la décence. Le propriétaire doit pouvoir vérifier seul l'existence d'un risque pour la santé ou la sécurité : l'humidité n'est-elle pas excessive ? L'installation électrique est-elle défectueuse ? Les garde-corps aux fenêtres sont-ils solides ?
Qu’est-ce qu’un logement décent en location vide ?
- Surface du logement
- en bail unique : surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires
- plusieurs baux : Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte)
2. Sécurité et santé du locataire
- Le logement assure le clos et le couvert.
- Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
- Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
- Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
- Les cheminées sont munies de trappes.
- Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, escaliers,etc.) situés dans le logement et ses accès sont dans un état conforme.
- La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne présentent pas de risques pour la santé et la sécurité des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage.
- Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage.
- Le logement permet une aération suffisante.
- Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état.
- Les pièces principales ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
- Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.
3.Absence d'animaux nuisibles
Le logement n'est pas infesté par des animaux nuisibles (rats, etc.) ou par des parasites (puces de lit, cafards, etc.).
4. Équipements du logement
Le logement doit comporter :
- Une installation concernant le chauffage
- Des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.
- Une installation d'alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants
- Installations d'évacuation des eaux usées (munies de siphon)
- Une cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé
- Une installation sanitaire intérieure au logement (WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas).
- Equipement pour les toilettes corporelles (baignoire ou douche) alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
- Un réseau électrique
- Eclairage suffisant de toutes les pièces et des accès
- Fonctionnement des appareils ménagers courants
5.Performance énergétique du logement
Le logement ne doit pas dépasser un certain seuil de performance énergétique.
Pour les contrats de location signés et conclus depuis le 1er janvier 2023, le logement est considéré comme décent si la consommation d'énergie est inférieure à 450 kWh d'énergie finale/m² de surface habitable/an.
> Consommation estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Qu’est-ce qu’un logement décent en location meublée ?
- Surface du logement
- en bail unique : surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires
- plusieurs baux: Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte)
2.Sécurité et santé du locataire
- Le logement assure le clos et le couvert.
- Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
- Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
- Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
- Les cheminées sont munies de trappes.
- Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, escaliers, etc.) situés dans le logement et ses accès sont dans un état conforme.
- La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne présentent pas de risques pour la santé et la sécurité des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage.
- Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage.
- Le logement permet une aération suffisante.
- Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état.
- Les pièces principales ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
- Un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.
3.Absence d'animaux nuisibles
Le logement n'est pas infesté par des animaux nuisibles (rats, etc.) ou par des parasites (puces de lit, cafards, etc.).
4.Équipements du logement
Le logement doit comporter :
- Une installation concernant le chauffage
- Des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.
- Une installation d'alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants
- Installations d'évacuation des eaux usées (munies de siphon)
- Une cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé
- Une installation sanitaire intérieure au logement (WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas).
- Equipement pour les toilettes corporelles (baignoire ou douche) alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
- Un réseau électrique
- Eclairage suffisant de toutes les pièces et des accès
- Fonctionnement des appareils ménagers courants
5.Performance énergétique du logement
Le logement ne doit pas dépasser un certain seuil de performance énergétique.
Pour les contrats de location signés et conclus depuis le 1er janvier 2023, le logement est considéré comme décent si la consommation d'énergie est inférieure à 450 kWh d'énergie finale/m² de surface habitable/an.
> Consommation estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Quels sont les recours du locataire ?
- En location vide :
Le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.
Si le propriétaire accepte les signes de non-décence, le locataire doit préciser par lettre recommandée avec accusé de réception : les travaux de mise en conformité et les délais de réalisation de ces travaux.
Si le propriétaire refuse et conteste les signes de non décence, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire afin qu’il réalise les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Après un délai de 2 mois, s' il n’y a aucune réponse de la part du propriétaire ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal.
Si le juge du tribunal constate qu’en effet le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
- Contraindre le propriétaire à faire les travaux
- Imposer la réduction de loyer
- Imposer des dommages et intérêts à verser au locataire
Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer (tout ou une partie) son loyer !
2.En location meublée :
Le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.
Si le propriétaire accepte les signes de non-décence, le locataire doit préciser par lettre recommandée avec accusé de réception : les travaux de mise en conformité et les délais de réalisation de ces travaux.
Si le propriétaire refuse et conteste les signes de non décence, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire afin qu’il réalise les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Après un délai de 2 mois, s' il n’y a aucune réponse de la part du propriétaire ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal.
Si le juge du tribunal constate qu’en effet le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
- Contraindre le propriétaire à faire les travaux
- Imposer la réduction de loyer
- Imposer des dommages et intérêts à verser au locataire
Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer (tout ou une partie) son loyer !
Un diagnostic peut-il constater qu'un logement est décent ?
Il existe un diagnostic de décence du logement qui permet de repérer tous les éléments (objectivement) qui ne répondent pas aux critères de décence. Appelé constat de logement décent, ce diagnostic permet d'assurer la décence des logements.
Ce qu’il faut retenir :
- Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Un logement décent doit répondre à 5 critères : une surface minimale obligatoire, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale et la mise à disposition de certains équipements.
- Cela concerne les locations vides comme les locations meublées.
- Le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.
- Si le propriétaire refuse et conteste les signes de non décence, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire afin qu’il réalise les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Il existe un diagnostic de décence du logement qui permet de repérer tous les éléments (objectivement) qui ne répondent pas aux critères de décence.
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Publié le 28/08/2023 par
Andy LECUYER
