Quelles démarches sont à mettre en place lors d’un achat immobilier ?
Vous êtes sur le point de faire votre premier achat immobilier et cela peut être stressant. C’est pourquoi, il est important de connaître les différentes étapes à suivre lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
1.Se fixer un budget, un apport personnel et se renseigner sur un potentiel crédit immobilier.
2. La recherche du logement.
Cette étape peut se faire via la consultation d’annonces en ligne sur des sites spécialisés, accompagnement par le biais d’une agence immobilière, bouche à oreille, etc.
Si vous visitez un bien, il est important de se renseigner sur un certain nombre d’éléments :
3. L’offre d’achat.
Adressez au vendeur une offre d’achat par écrit. Afin que celle-ci soit valide et qu’elle puisse faciliter les échanges avec le vendeur certains éléments doivent obligatoirement y apparaître :
4. Signer le compromis de vente
Le compromis rappelle le prix de vente, les lots achetés, les superficies, les diagnostics et tous les éléments liés au logement tout en précisant les modalités d'achat : vente longue, conditions suspensives, etc.
Un délai de rétractation de 10 jours est prévu par la loi sans justification. Ce délai permet à l'acquéreur de réfléchir avant de s'engager. La rétractation est tout de même possible après ces 10 jours mais entraîne le paiement de pénalités : paiement des frais d'agence par exemple.
C’est un engagement où le vendeur s’engage à vendre son bien et où l’acheteur s’engage à l’acquérir.
S’il s’agit d’une promesse de vente, alors celle-ci engage uniquement le vendeur. En contrepartie, le futur acheteur doit verser 10 % du prix de vente.
5. Signer l’acte de vente authentique
L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire.
Si vous avez recours à deux notaires (un pour le vendeur et un deuxième pour l’acquéreur), l’Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) indique que les notaires du vendeur et de l’acheteur « partagent les honoraires, sans que le coût engendré ne soit plus élevé. ».
Le notaire remettra à l’issue de la signature de l’acte de vente des attestations de propriété permettant d’entamer des démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.).
En effet, le notaire doit enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. Ensuite, le notaire reçoit en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par l’office notarial avant d’être confié au service des archives départementales.
2. La recherche du logement.
Cette étape peut se faire via la consultation d’annonces en ligne sur des sites spécialisés, accompagnement par le biais d’une agence immobilière, bouche à oreille, etc.
Si vous visitez un bien, il est important de se renseigner sur un certain nombre d’éléments :
- La superficie du bien. Cette information permettra de calculer le prix de vente au m² et de comparer ce prix aux précédentes transactions conclues dans le même périmètre.
- Consultez le diagnostic immobilier afin d’être renseigné sur le risque d’inondation par exemple.
- Sollicitez le montant des charges de copropriété
- Renseignez-vous sur le montant des impôts locaux (taxe foncière en particulier).
- Nombre de pièces ;
- Nombre de chambres;
- Confort ;
- Quartier, arrondissement et services aux alentours ;
- Transports ;
- Parking, local;
- Logement ancien ou neuf;
- L’exposition, la vue, les extérieurs (terrasse, balcon, cour, jardin, terrain + la superficie);
3. L’offre d’achat.
Adressez au vendeur une offre d’achat par écrit. Afin que celle-ci soit valide et qu’elle puisse faciliter les échanges avec le vendeur certains éléments doivent obligatoirement y apparaître :
- Votre identité et celle du vendeur
- Le délai de validité de l'offre
- Le prix d'acquisition
4. Signer le compromis de vente
Le compromis rappelle le prix de vente, les lots achetés, les superficies, les diagnostics et tous les éléments liés au logement tout en précisant les modalités d'achat : vente longue, conditions suspensives, etc.
Un délai de rétractation de 10 jours est prévu par la loi sans justification. Ce délai permet à l'acquéreur de réfléchir avant de s'engager. La rétractation est tout de même possible après ces 10 jours mais entraîne le paiement de pénalités : paiement des frais d'agence par exemple.
C’est un engagement où le vendeur s’engage à vendre son bien et où l’acheteur s’engage à l’acquérir.
S’il s’agit d’une promesse de vente, alors celle-ci engage uniquement le vendeur. En contrepartie, le futur acheteur doit verser 10 % du prix de vente.
5. Signer l’acte de vente authentique
L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire.
Si vous avez recours à deux notaires (un pour le vendeur et un deuxième pour l’acquéreur), l’Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) indique que les notaires du vendeur et de l’acheteur « partagent les honoraires, sans que le coût engendré ne soit plus élevé. ».
Le notaire remettra à l’issue de la signature de l’acte de vente des attestations de propriété permettant d’entamer des démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.).
En effet, le notaire doit enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. Ensuite, le notaire reçoit en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par l’office notarial avant d’être confié au service des archives départementales.
Quels sont les pièges à éviter ?
- Ne pas lire la promesse de vente au préalable
A savoir que la promesse de vente peut contenir 250 pages s’il s’agit d’un appartement.
> Vérifiez que les conditions suspensives sont mentionnées dans l’acte, conformément à vos exigences.
- Sous-estimer les frais annexes
🖊 Notez également que les frais de notaire sur l’acquisition d’un bien ancien sont évalués approximativement à 7 ou 8 % du prix contre 2 à 3 % du prix de vente pour l’immobilier neuf !
> Les frais d’agence immobilière (si vous passez par une agence immobilière). Les frais d’agence représentent une somme non négligeable qui gonflera le coût global de votre transaction de 1 à 7% du prix de vente, environ.
> Les frais de déménagement, qui sont des frais annexes à ne pas négliger au moment de boucler son budget d’achat immobilier.
- Ne pas regarder les documents concernant les diagnostics techniques
Il va exister en tout 9 diagnostics qui seront obligatoires et dont vous devez vous prémunir en amont.
1)Diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf en cas de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa)
2)Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
3)État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
4)État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
5)État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
6)État de l'installation d'assainissement non collectif (uniquement pour les maisons individuelles)
7)État relatif à la présence de termites
8)État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
9)Diagnostic Bruit
- Ne pas anticiper la revente ou la location
Rapprochez-vous de la mairie pour prendre connaissance de projets urbains susceptibles d’impacter le quartier mais aussi du plan local d’urbanisme (PLU) qui conditionne la construction d’une extension par exemple.
Cela permettrait d’acquérir une plus-value immobilière.
> La plus-value immobilière correspond au fait que vous vendez un bien immobilier plus cher que vous l’avez acheté. Il s’agit plus précisément de la différence restante entre le prix de vente définitif et le prix d’achat de la transaction immobilière.
Ce qu’il faut retenir :
Les différentes étapes sont :
1.Se fixer un budget, un apport personnel et se renseigner sur un potentiel crédit immobilier.
2. La recherche du logement.
3. L’offre d’achat.
4. Signer le compromis de vente
5. Signer l’acte de vente authentique
Attention toutefois, certains pièges sont à éviter :
1.Se fixer un budget, un apport personnel et se renseigner sur un potentiel crédit immobilier.
2. La recherche du logement.
3. L’offre d’achat.
4. Signer le compromis de vente
5. Signer l’acte de vente authentique
Attention toutefois, certains pièges sont à éviter :
- Sous-estimer les frais annexes
- Ne pas regarder les documents concernant les diagnostics techniques
- Ne pas lire la promesse de vente au préalable
- Ne pas anticiper la revente ou la location
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Publié le 21/02/2023 par
Andy LECUYER
