Qu'est-ce que la vente à réméré ?
La vente à réméré consiste à céder la propriété, de façon temporaire, à un tiers contre une somme d’argent, avec une possibilité de le racheter sur une durée déterminée de six mois à cinq ans (articles 1659 et suivants du Code civil).
Ce type de vente permet au vendeur de continuer tout de même à occuper les lieux en contrepartie d’une indemnité d'occupation mensuelle qui est versée par le vendeur à l’acheteur.
Le montant du rachat comprend la valeur vénale du bien connue grâce à une estimation, ainsi que des frais d'acquisition (frais de vente, réparations, etc.).
Les appartements, les maisons et les locaux commerciaux, ainsi que d’autres types de bien sont éligibles à la vente à réméré.
A qui s’adresse la vente à réméré ?
La vente à réméré, acte notarié officiel, permet à des individus en surendettement d’éviter une saisie judiciaire de leur bien suivie d’une vente aux enchères.
Ainsi, elle est vue comme une solution de dernier recours pour les personnes en interdit bancaire (fichées à la Banque de France) ou en redressement judiciaire avec impossibilité de rembourser les différents crédits (crédits immobiliers, crédit de consommation, etc.).
Cela peut également concerner les personnes qui souhaitent investir dans des projets mais pour lesquelles il manque en liquidité. Cela leur permet alors de débloquer des fonds car les banques refusent de financer leurs projets.
Lien utile : Que faut-il savoir avant de faire un crédit ?
Quels sont les inconvénients de la vente à réméré ?
Il n’est pas possible dans certains cas de récupérer le bien immobilier à l’issue de l’opération, tout dépend de l’ampleur de l’endettement initial et de la capacité du vendeur à revenir à une situation financière plus stable. En effet, en cas d’incapacité à racheter le bien, la propriété est définitivement perdue.
Ce type de vente n’est pas sans conséquence financière puisque le vendeur doit verser une indemnité d’occupation tout au long de l’opération. Le vendeur doit, également, rembourser les frais de la vente (frais de notaire, diagnostics obligatoires de vente, commission d’agence) payés par l’acquéreur.
Que risque le vendeur s’il ne paye pas les indemnités d’occupation ?
Selon le Code Civil, un impayé sur une seule indemnité d'occupation entraîne la perte du rachat du bien. La propriété du bien revient à l’acquéreur. Un blocage de fonds est établi par le notaire qui prend en charge les impayés (dès le premier manquement).
Combien coûte un réméré ?
- Frais de notaire (réduits à 2% du prix de vente si l'acquéreur a le statut de marchand de biens)
- Les honoraires de l’agence immobilière
Quelles sont les étapes de la vente à réméré ?
- Recherche de l’acquéreur
- Sélection du type de vente à réméré via une agence immobilière ou de particulier à particulier
- Evaluer la faisabilité du projet : la valeur estimée doit couvrir la totalité de la dette (dans le cas échéant)
- Envoie d’une proposition au vendeur : montant de l'apport investisseur (55 % à 60 % de la valeur du bien), montants des indemnités mensuelles d'occupation, Prix de l'option de rachat du bien
- Rédaction de l’acte notarié : recherche de fonds, signature du contrat à réméré et du compromis de vente, signature du contrat de l’occupation
- Préparation de la transaction : régulation des créances du vendeur, prélèvement d’un dépôt de garantie (apport lors de la souscription d'un emprunt pour le rachat du bien)
- Durant le contrat de vente à réméré : versement de la totalité des indemnités d’occupation au début du contrat ou mensuellement, le vendeur doit prendre en charge les travaux d’entretien du logement et la taxe foncière, en cas de non paiement des indemnités, l’ancien propriétaire peut être expulsé
3. Après la vente à réméré
- Rachat du bien : le vendeur est en mesure de racheter le bien et revient donc propriétaire du bien. Il est possible de faire un emprunt bancaire (à condition de ne plus être interdit bancaire et fiché). Il doit régler le prix du rachat mais aussi les frais engagés dans le cadre de la vente à réméré.
- Vente du bien : le vendeur n’est pas en mesure de réunir la somme et perd la propriété. Il devient un simple occupant à l’issue du délai fixé et doit le quitter. Le montant de la vente récupéré par l’ancien propriétaire correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de rachat.
Quels sont les avantages de la vente à réméré ?
- Évite une saisie immobilière car c’est un outil de restructuration des dettes
- Permet aux personnes en état de surendettement de sortir de cette situation
- Possibilité de rembourser un prêt en cours
- Obtenir des fonds pour un projet (sans avoir à solliciter un crédit)
- Ne doit aucun intérêt supplémentaire puisqu’il règle la somme exacte du rachat prévu et les frais annexes
Pour l’acquéreur :
- Capital garanti
- Placement sécurisé et rentable à court terme (souvent 8% de rentabilité en moyenne)
- La vente à réméré consiste à céder la propriété, temporairement, à un tiers contre une somme d’argent, avec une possibilité de le racheter sur une durée déterminée de six mois à cinq ans
- Ce type de vente permet au vendeur de continuer tout de même à occuper les lieux en contrepartie d’une indemnité d'occupation mensuelle qui est versée par le vendeur à l’acheteur.
- Les appartements, les maisons et les locaux commerciaux, ainsi que d’autres types de bien sont éligibles à la vente à réméré.
- Selon le Code Civil, un impayé sur une seule indemnité d'occupation entraîne la perte du rachat du bien.
- Ce type de vente comporte des avantages et des inconvénients.
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Publié le 24/05/2023 par
Andy LECUYER
