Qui peut réaliser l'état des lieux ?
Lors de la location de votre bien meublé en France, l'état des lieux est obligatoire.
Vous le faites habituellement au début et à la fin du bail. Mais qui est censé le faire? Les possibilités sont multiples, incluant à la fois le locataire et le propriétaire, un service tiers, ou la lumière de certaines situations, même un huissier de justice.
L'état des lieux est possiblement réalisable par le locataire ou le bailleur directement. Cependant, dans le but d'éviter toutes tensions pouvant aboutir à un litige, il est préférable, voire avantageux, de passer par un expert de l'immobilier et dans certains cas d'avoir recours à un huissier de justice.
La loi du 6 juillet 1989 portant sur la bail à titre de résidence principale a pris en compte le fait que l'état des lieux (EdL) s'établisse "amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles."
Le locataire et le bailleur réalisent l'état des lieux eux-mêmes
- L'état des lieux se doit d'être réalisé, au même titre que le contrat de bail, en autant d'exemplaires nécessaires que de parties existantes pour chacune d'entres elles,
- L'état des lieux se doit d'être établi de manière contradictoire, le locataire et le bailleur devant être présent tous deux lors de la réalisation de l'acte,
- L'état des lieux se doit de comporter certaines mentions obligatoires et informations lors de sa rédaction, afin de se protéger de tout manquement devant comporter sur l'état des lieux.
Cette manière de procéder bien qu'attractive par son moindre coût, représente pourtant des risques importants, en le réalisant elles-mêmes les parties s'opposent aux scénarios fréquents suivants :
- Un manque de rigueur et de précision dans l'exécution de l'acte ; le bailleur souhaitant conserver tout ou partie du dépôt de garantie pour compenser d'éventuelles dégradations locatives, doit le justifier en jugeant au regard des variations de l'EdL initialement réalisé lors de l'entrée avec l'EdL réalisé lors de la sortie,
- Une impossibilité de statuer sur un consensus commun ; entre les deux parties sur les constats de dégradations ou les formulations, devant être le cas échéant les plus précises possibles afin d'éviter toute interprétations par la suite.
Afin de forcer les parties à un accord commun en cas de litige, l'intervention d'un tiers devient donc nécessaire.
L'intervention d'un huissier de justice pourra être faite, comme abordé plus bas.
Coût d'un constat locatif en fonction de la surface et de l'année :
L'agent et/ou expert immobilier réalise l'état des lieux
En effet, en ayant recours à un tiers proposant ses services, une relation de confiance est établie entre le locataire et le bailleur. En actant l'état des lieux par un professionnel, l'ambiguïté est proscrite, la rédaction étant acté de manière claire et conforme aux législations en vigueur. Par extension, le document pourra être aisément repris et compris par un professionnel de l'immobilier lors de l'EdL de sortie.
Lorsque l'EdL est réalisé par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier, une partie des honoraires peut être attribuée à la charge du locataire. Cependant, la somme payable par le locataire ne peut excéder le montant payé par le bailleur et rester dans la limite de 3€ TTC/m² de surface habitable du bien loué (montant révisable annuellement).
Sur un logement de 30 m² :
- Avec un EdL facturé au total 150€ ; les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 75€, puisque le locataire ne doit pas payer plus que le bailleur.
- Avec un EdL facturé au total 200€ ; les frais à la charge du locataire ne peuvent pas excéder 90€, dans une limite de 30 * 3€, les 110€ restant étant à la charge du bailleur.
Pour un bail location meublé, 30€ TTC supplémentaire seront comptés, par ailleurs, en réalisant l'EdL sortant et entrant en même temps, une réduction de l'ordre de 30€ TTC est comptabilisée.
Le plafonnement du prix d'état des lieux est encadré par la loi de 1989 et ALUR, portant sur les contrats de bail résidence principale, se distinguant des contrats de bail résidence secondaire.
L'huissier de justice réalise l'état des lieux
En cas d'état des lieux litigieux lorsque l'une des parties, qu'elle soit locataire ou propriétaire, refuse d'établir un état des lieux de façon contradictoire, en ne se présentant donc pas, une des partie peut faire appel à un huissier de justice pour établir un constat locatif.
La loi de 1989 encadrant cette situation par les dispositions suivantes :
“Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.”
L'huissier de justice informe les parties par le biais de lettre recommandée avec accusé de réception et au minimum 7 jours à l'avance, du jour de réalisation du constat locatif. Le montant total est divisé de manière égale entre le locataire et le propriétaire bailleur.
- L'état est possiblement réalisable par le locataire ou le bailleur directement.
- L'état des lieux (EdL) s'établisse "amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles."
- L'état des lieux se doit d'être réalisé, au même titre que le contrat de bail, en autant d'exemplaires nécessaires que de parties existantes pour chacune d'entres elles,
- L'état des lieux se doit d'être établi de manière contradictoire, le locataire et le bailleur devant être présent tous deux lors de la réalisation de l'acte,
- L'état des lieux se doit de comporter certaines mentions obligatoires et informations lors de sa rédaction, afin de se protéger de tout manquement devant comporter sur l'état des lieux.
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Publié le 21/10/2021 par
Andy LECUYER
