Peut-on vendre son usufruit ?
Vendre son usufruit est tout à fait possible et cela est très courant, que ce soit au nu-propriétaire ou à une tierce personne. La vente de l’usufruit est souvent un moyen de gagner de l’argent “rapidement” mais aussi de pouvoir tourner la page après le décès douloureux d’un proche.
On transfère la propriété de son bien immobilier tout en conservant l’usufruit dessus.La principale exception est la vente de l’usufruit au nu-propriétaire. Une clause dans l’acte de vente peut prévoir ce cas particulier.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
Selon l’article 578 du Code civil : « l'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. ».
Ainsi, l’usufruitier peut disposer librement du bien immobilier et bénéficier de ses fruits sans avoir à les partager avec le nu-propriétaire qui possède un droit de propriété. C’est ce qu’on appelle un démembrement de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Le démembrement de propriété prend fin au décès de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère ainsi la pleine propriété du bien.
Il est possible pour l’usufruitier, tout comme le nu-propriétaire, de vendre leurs droits sans avoir besoin de l’accord de l’un comme de l’autre.
Qu'est-ce qu'une vente de bien en usufruit ?
Le nu-propriétaire possède le bien mais ne peut en jouir. L'usufruitier possède la jouissance du bien jusqu’à sa mort (elle peut habiter dans le logement ou faire appel à la location) et doit en assurer l'entretien.
La vente d’un bien en usufruit implique l’accord tacite des deux comme expliqué dans les articles 578 à 624 du Code civil. Le produit de la vente est partagé selon la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit (déterminées en fonction de l'âge de l'usufruitier d'après un barème fixé par l'administration fiscale article 669 du Code général des impôts).
L’usufruit concerne les biens immobiliers, les biens mobiliers et les portefeuilles de titres.
Comment se passe la vente en usufruit ?
Le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent vendre leur bien d’un commun accord. Ils cèdent leurs droits respectifs en même temps, aussi appelée une vente simultanée ou cession conjointe (conformément à l'article 621 du Code civil).
Si le cédant est l'usufruitier, il peut vendre son usufruit seulement avec l’accord préalable du nu-propriétaire. Dans le cas où le nu-propriétaire décide de vendre son bien, il doit demander l'accord de l’usufruitier qui conserve alors l’usufruit du bien.
Il est possible de céder temporairement son droit d’usufruit, à titre gracieux ou onéreux. Il est cependant obligatoire de prévoir une durée.
Comment se passe la vente d'un bien en usufruit en cas de succession ?
Lors du décès de l'usufruitier, le bien en usufruit revient à son conjoint survivant (si le couple était marié).
Dans le cas où le couple était concubin ou pacsés, le conjoint survivant ne peut pas prétendre aux droits de succession sans dispositions testamentaires. La situation du conjoint survivant sera déterminée par les proches du défunt ( ascendants et descendants).
Lorsqu'aucune disposition testamentaire n'a été définie, les droits de succession sont répartis équitablement entre les enfants et le conjoint survivant (calculés en fonction de la valeur des parts respectives de l’usufruit et de la nue-propriété).
Si le couple avait des enfants en commun, le conjoint survivant dispose d'un délai de 3 mois pour choisir entre la pleine propriété d'un quart de la succession, ou alors la totalité de l'usufruit.
Les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires qu’au décès du dernier conjoint survivant. Ils n'auront pas à payer de droits de succession.
Quels sont les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, le nu-propriétaire est l’acquéreur du bien et détient la nue-propriété. Il est le propriétaire du bien, mais ne pourra en jouir qu’à l’extinction de l’usufruit.
L’usufruitier est le vendeur du bien et détient le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits. Si le bien est loué, l’usufruitier en perçoit les loyers.
Ainsi, les deux parties restent liées jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Il devient donc difficile de vendre l’usufruit de son bien immobilier.
Quelle plus-value pour la vente d'un usufruit ?
La plus-value immobilière d'une vente en usufruit est conclue par la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Elle va dépendre de l’âge de l’usufruitier et de la durée de détention du bien, l'usufruit peut être temporaire (durée fixe) ou viager (il s'éteint à la mort de son titulaire, l'usufruitier).
- Vendre son usufruit est tout à fait possible et cela est très courant, que ce soit au nu-propriétaire ou à une tierce personne.
- La vente de l’usufruit est souvent un moyen de gagner de l’argent “rapidement” mais aussi de pouvoir tourner la page après le décès douloureux d’un proche.
- L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance.
- Le nu-propriétaire possède le bien mais ne peut en jouir. L'usufruitier possède la jouissance du bien jusqu’à sa mort (elle peut habiter dans le logement ou faire appel à la location) et doit en assurer l'entretien.
- Il est possible de céder temporairement son droit d’usufruit, à titre gracieux ou onéreux. Il est cependant obligatoire de prévoir une durée.
- Lors du décès de l'usufruitier, le bien en usufruit revient à son conjoint survivant (si le couple était marié).
Vous souhaitez
vendre à Paris ou environs ?
Publié le 28/06/2023 par
Andy LECUYER
