Peut-on acheter un bien immobilier en Bitcoin en France ?
The seller must agree
"It's not legal tender, you can't impose this means of payment on it." Then comes the subject of the value of the property. "The house you will agree on a price that is a nominal debt that you will pay with an asset that undergoes a price such as a portfolio of shares for example. I
There can therefore be a discrepancy between the price we set when we agree and the value that the crypto asset will have when we sign a few months later, "says Olivier Herrnberger.
While adding: "The contract must organize this possible loss or increase in value. Who takes the risk? Do we interrupt the contract? Is it your bank loan that will vary according to your personal contribution?"
Ce que “payer en Bitcoin” signifie réellement en pratique
Quand un acheteur dit “je veux payer en Bitcoin”, il peut vouloir dire trois choses différentes, et c’est souvent là que commence la confusion.
La première, c’est financer l’achat grâce à une conversion de Bitcoin en euros. Concrètement, l’acheteur vend une partie de ses cryptomonnaies, récupère des euros sur un compte bancaire, puis achète le bien de manière classique. C’est le scénario le plus courant et le plus “compatible” avec une vente immobilière standard, à condition que la traçabilité des fonds soit solide.
La deuxième, c’est payer une partie du prix via une organisation où les cryptomonnaies sont converties au moment de la transaction (souvent via un intermédiaire spécialisé), de manière à ce que le vendeur et les intervenants soient payés en euros. Là encore, l’idée n’est pas que le notaire “reçoive des Bitcoins”, mais que la transaction aboutisse à un paiement en euros, avec une origine de fonds en crypto correctement justifiée.
La troisième, plus rare et plus délicate, serait un paiement direct en cryptomonnaie entre acheteur et vendeur. Sur le papier, deux parties privées peuvent s’entendre sur une contrepartie. Mais dans une vente immobilière française, la présence du notaire, les obligations de vérification, la comptabilité de l’étude et le paiement des taxes en euros rendent ce scénario très difficile à sécuriser en pratique.
La première, c’est financer l’achat grâce à une conversion de Bitcoin en euros. Concrètement, l’acheteur vend une partie de ses cryptomonnaies, récupère des euros sur un compte bancaire, puis achète le bien de manière classique. C’est le scénario le plus courant et le plus “compatible” avec une vente immobilière standard, à condition que la traçabilité des fonds soit solide.
La deuxième, c’est payer une partie du prix via une organisation où les cryptomonnaies sont converties au moment de la transaction (souvent via un intermédiaire spécialisé), de manière à ce que le vendeur et les intervenants soient payés en euros. Là encore, l’idée n’est pas que le notaire “reçoive des Bitcoins”, mais que la transaction aboutisse à un paiement en euros, avec une origine de fonds en crypto correctement justifiée.
La troisième, plus rare et plus délicate, serait un paiement direct en cryptomonnaie entre acheteur et vendeur. Sur le papier, deux parties privées peuvent s’entendre sur une contrepartie. Mais dans une vente immobilière française, la présence du notaire, les obligations de vérification, la comptabilité de l’étude et le paiement des taxes en euros rendent ce scénario très difficile à sécuriser en pratique.
Ce qui est possible légalement… et ce qui bloque dans une vente classique
Sur le plan du principe, acheter un bien en France avec une origine de fonds issue de la vente de cryptomonnaies est légal, sous réserve de respecter les règles fiscales et les obligations de transparence.
Ce qui bloque le plus souvent n’est pas la “légalité” au sens grand public, mais la capacité à démontrer clairement l’origine des fonds et à réaliser un paiement conforme au circuit immobilier français. Dans une vente, l’argent doit être versé dans des conditions sécurisées, traçables, et acceptées par les acteurs (notaire, banque du vendeur, éventuellement la banque de l’acheteur).
Autre point souvent oublié : les droits de mutation et frais liés à l’acte doivent être réglés en euros, même si l’opération est structurée autour d’une conversion de crypto. C’est un élément très concret de budget et de calendrier.
Enfin, même lorsque le vendeur est “open”, la question n’est pas seulement l’accord entre particuliers. Il faut que la transaction soit sécurisée juridiquement et financièrement, ce qui impose une discipline documentaire.
Ce qui bloque le plus souvent n’est pas la “légalité” au sens grand public, mais la capacité à démontrer clairement l’origine des fonds et à réaliser un paiement conforme au circuit immobilier français. Dans une vente, l’argent doit être versé dans des conditions sécurisées, traçables, et acceptées par les acteurs (notaire, banque du vendeur, éventuellement la banque de l’acheteur).
Autre point souvent oublié : les droits de mutation et frais liés à l’acte doivent être réglés en euros, même si l’opération est structurée autour d’une conversion de crypto. C’est un élément très concret de budget et de calendrier.
Enfin, même lorsque le vendeur est “open”, la question n’est pas seulement l’accord entre particuliers. Il faut que la transaction soit sécurisée juridiquement et financièrement, ce qui impose une discipline documentaire.
Le rôle du notaire : sécurité de l’acte et traçabilité des fonds
En France, le notaire n’est pas un simple témoin : il sécurise la vente, encadre le paiement, collecte des informations, et exerce un devoir de vigilance sur l’opération. C’est encore plus vrai lorsque l’origine des fonds est atypique ou complexe.
Dans les dossiers où l’origine des fonds provient de cryptomonnaies, la demande la plus fréquente n’est pas “montrez votre portefeuille”, mais : “expliquez le parcours des fonds”. D’où viennent les actifs ? Par quelles plateformes sont-ils passés ? À quel moment ont-ils été convertis ? Sur quel compte sont-ils arrivés ? Quel est le justificatif bancaire correspondant ?
Les autorités et les professionnels rappellent régulièrement que les opérations impliquant des crypto-actifs peuvent être considérées comme plus risquées en matière de fraude et de blanchiment, ce qui renforce les exigences de vérification.
Dans la pratique, un notaire ne “refuse” pas par principe un acheteur qui a gagné de l’argent via Bitcoin. En revanche, il refusera une opération si la traçabilité n’est pas claire ou si les documents ne permettent pas de sécuriser l’origine des fonds.
Dans les dossiers où l’origine des fonds provient de cryptomonnaies, la demande la plus fréquente n’est pas “montrez votre portefeuille”, mais : “expliquez le parcours des fonds”. D’où viennent les actifs ? Par quelles plateformes sont-ils passés ? À quel moment ont-ils été convertis ? Sur quel compte sont-ils arrivés ? Quel est le justificatif bancaire correspondant ?
Les autorités et les professionnels rappellent régulièrement que les opérations impliquant des crypto-actifs peuvent être considérées comme plus risquées en matière de fraude et de blanchiment, ce qui renforce les exigences de vérification.
Dans la pratique, un notaire ne “refuse” pas par principe un acheteur qui a gagné de l’argent via Bitcoin. En revanche, il refusera une opération si la traçabilité n’est pas claire ou si les documents ne permettent pas de sécuriser l’origine des fonds.
Will you be able to buy your house or apartment in bitcoins?
The President of the 117th Congress of Notaries of France, Olivier Herrnberger, looked into this question. "Conceptually nothing is impossible. The fact of not liquidating them will save you the problem of the flat tax, "says Olivier Herrberger. But obviously, there are rules.
The problem of payment mechanics
A problem arises, since in general, with the classic transaction of a property it is the keys against the money in the same place at the same time, at the notary.
With bitcoin the transaction is more complicated. Either the bitcoins are handed over first and then the ownership is transferred and handed over and the buyers are at risk. Either the exchange is done in the opposite way and it is the notary who is at risk. A slightly heavier process is therefore to be organized.
Fiscalité : le point que beaucoup découvrent trop tard
C’est souvent le moment de surprise : convertir des cryptomonnaies en euros peut déclencher une imposition sur la plus-value. Autrement dit, même si l’objectif est d’acheter un bien, la conversion peut être considérée comme un événement fiscal. En France, la documentation notariale rappelle notamment la taxation des plus-values lors de la conversion utilisée pour financer l’achat.
Dans la pratique, cela signifie qu’un acheteur peut se retrouver avec un budget “théorique” (la valeur en Bitcoin) et un budget “réel” après fiscalité. À Paris, où l’apport est déterminant, cette différence peut changer la faisabilité du projet, ou imposer une conversion plus importante que prévu.
Un autre point important : les frais liés à l’acte et à l’acquisition doivent être provisionnés en euros. Même si l’on finance le prix via une origine crypto, il faut anticiper le besoin d’euros pour le calendrier de la vente.
Enfin, la fiscalité n’est pas seulement “un pourcentage”. Ce sont aussi des obligations déclaratives et un besoin de justificatifs cohérents. L’acheteur qui anticipe cette partie évite des blocages tardifs.
Dans la pratique, cela signifie qu’un acheteur peut se retrouver avec un budget “théorique” (la valeur en Bitcoin) et un budget “réel” après fiscalité. À Paris, où l’apport est déterminant, cette différence peut changer la faisabilité du projet, ou imposer une conversion plus importante que prévu.
Un autre point important : les frais liés à l’acte et à l’acquisition doivent être provisionnés en euros. Même si l’on finance le prix via une origine crypto, il faut anticiper le besoin d’euros pour le calendrier de la vente.
Enfin, la fiscalité n’est pas seulement “un pourcentage”. Ce sont aussi des obligations déclaratives et un besoin de justificatifs cohérents. L’acheteur qui anticipe cette partie évite des blocages tardifs.
Les risques et points de vigilance spécifiques au marché parisien
À Paris, les ventes sont souvent rapides quand un bien est bien placé et bien priced. Mais cette rapidité ne pardonne pas les dossiers mal préparés. Un acheteur qui arrive avec une origine de fonds complexe et des justificatifs incomplets risque de perdre le bien au profit d’un acquéreur plus “simple” à sécuriser.
La volatilité est un autre risque concret. Entre l’offre acceptée et la signature, il peut s’écouler plusieurs semaines. Si l’acheteur compte sur une valeur en Bitcoin non convertie, une variation de marché peut fragiliser le plan de financement à la dernière minute. La bonne approche est de réfléchir à un calendrier de conversion cohérent, en lien avec les étapes de la vente.
Enfin, il ne faut pas sous-estimer l’effet “banque”. Même si l’acheteur achète comptant, le vendeur a souvent une banque, et les virements importants peuvent déclencher des contrôles. La clarté documentaire protège l’acheteur autant que le vendeur.
La volatilité est un autre risque concret. Entre l’offre acceptée et la signature, il peut s’écouler plusieurs semaines. Si l’acheteur compte sur une valeur en Bitcoin non convertie, une variation de marché peut fragiliser le plan de financement à la dernière minute. La bonne approche est de réfléchir à un calendrier de conversion cohérent, en lien avec les étapes de la vente.
Enfin, il ne faut pas sous-estimer l’effet “banque”. Même si l’acheteur achète comptant, le vendeur a souvent une banque, et les virements importants peuvent déclencher des contrôles. La clarté documentaire protège l’acheteur autant que le vendeur.
Les erreurs fréquentes qui font échouer une opération
La première erreur est de penser que l’on peut “s’arranger” avec un paiement direct en crypto, sans préparer le circuit de paiement et sans documents. Dans une vente immobilière française, c’est rarement sécurisable.
La deuxième erreur est d’anticiper trop tard la fiscalité. Certains acheteurs calculent leur budget sur la valeur brute en crypto, puis découvrent que la conversion et les taxes réduisent la capacité d’achat.
La troisième erreur est de ne pas préparer la preuve de parcours de fonds. Or, ce n’est pas une formalité : c’est souvent le point central du dossier.
Enfin, beaucoup sous-estiment les délais. Une vente immobilière est rythmée par des étapes (compromis, collecte de documents, signature). Si l’acheteur doit “reconstruire” son historique au dernier moment, il perd du temps… et parfois le bien.
La deuxième erreur est d’anticiper trop tard la fiscalité. Certains acheteurs calculent leur budget sur la valeur brute en crypto, puis découvrent que la conversion et les taxes réduisent la capacité d’achat.
La troisième erreur est de ne pas préparer la preuve de parcours de fonds. Or, ce n’est pas une formalité : c’est souvent le point central du dossier.
Enfin, beaucoup sous-estiment les délais. Une vente immobilière est rythmée par des étapes (compromis, collecte de documents, signature). Si l’acheteur doit “reconstruire” son historique au dernier moment, il perd du temps… et parfois le bien.
Bonnes pratiques observées chez les acheteurs qui réussissent
Les dossiers qui se passent bien partagent souvent les mêmes réflexes.
D’abord, l’acheteur annonce le sujet dès le départ, dès les premières discussions, au lieu de l’évoquer à la fin. Cela permet d’éviter les surprises et d’aligner tout le monde sur le calendrier.
Ensuite, il prépare un dossier simple : preuves de détention, justificatifs de conversion, relevés bancaires montrant l’arrivée des fonds, cohérence des montants et des dates. Le but n’est pas d’en faire “trop”, mais d’être limpide.
Il anticipe aussi le budget en euros (acte, taxes, frais divers) et prévoit une marge de sécurité. À Paris, cette marge est souvent ce qui évite les décisions précipitées.
Enfin, il se fait accompagner par des professionnels qui ont l’habitude des dossiers patrimoniaux complexes. Cela ne rend pas l’opération “magique”, mais cela la rend plus fluide et surtout plus sécurisée.
D’abord, l’acheteur annonce le sujet dès le départ, dès les premières discussions, au lieu de l’évoquer à la fin. Cela permet d’éviter les surprises et d’aligner tout le monde sur le calendrier.
Ensuite, il prépare un dossier simple : preuves de détention, justificatifs de conversion, relevés bancaires montrant l’arrivée des fonds, cohérence des montants et des dates. Le but n’est pas d’en faire “trop”, mais d’être limpide.
Il anticipe aussi le budget en euros (acte, taxes, frais divers) et prévoit une marge de sécurité. À Paris, cette marge est souvent ce qui évite les décisions précipitées.
Enfin, il se fait accompagner par des professionnels qui ont l’habitude des dossiers patrimoniaux complexes. Cela ne rend pas l’opération “magique”, mais cela la rend plus fluide et surtout plus sécurisée.
Ce qu’il faut retenir :
- With the health and economic crisis and the advance of its chain, bitcoin has shown itself as THE new investment while beating a new price record.
- The President of the 117th Congress of Notaries of France, Olivier Herrnberger, addressed this question.
- A problem arises, since in general, with the classic transaction of a property it is the keys against the money in the same place at the same time, at the notary.
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Posted on 08/01/2026 by
